Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 05 ноября 2020 года №3га-492/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 5 ноября 2020 года Дело N 3га-492/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.Э.М..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ферзь" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации городского округа город Уфа, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Ферзь" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является пользователем земельного участка с кадастровым номером N ...:39, категория земель: земли населенных пунктов. Установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, что влечет увеличение арендных платежей, на основании изложенного, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.
Представитель административного истца ООО "Ферзь" Малахова Е.Н. административный иск поддержала, просила удовлетворить и установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно оценке ООО "Партнер", проведенной в судебном порядке, с результатами судебной экспертизы ООО "Информ-эксперт" истец не согласен.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Гайсина И.Г. административный иск считает необоснованным, просила в удовлетворении иска отказать, возражений к заключению судебной экспертизе, проведенной ООО "Информ-эксперт" не имеет, не согласна с заключением ООО "Партнер".
Представители административных ответчиков и заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации городского округа город Уфа, управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений, реестром отправки исходящей корреспонденции, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 ...
На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ с 1 июня 2017 года.
Судом установлено, что истец является собственником объектов капитального строительства, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером N ...:39, категория земель: земли населенных пунктов, обращался с просьбой продления договора аренды земельного участка. Арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, следовательно, общество имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости участка в размере действительной рыночной стоимости.
Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:39 категории "земли населенных пунктов" была утверждена в размере 40 455 610,08 рублей.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке, подготовленный индивидуальным предпринимателем Мокшановым Д.А. от 17 февраля 2020 года N 05-20, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию 1 января 2019 года составляет 10 233 000 рублей.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В связи возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца, достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 июня 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта".
По мнению эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" Романенко С.А., рыночная стоимость земельного участка превышает кадастровую стоимость и составляет 63 724 000 рублей.
Суд считает данное заключение экспертизы недостоверным, поскольку эксперт Романенко С.А. не установил фактическое использование исследуемого земельного участка и при оценке объекта экспертизы отобрал объекты аналоги офисно-торговой застройки без учета фактического использования расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, что привело к необоснованному завышению рыночной стоимости спорного земельного участка.
Повторная судебная экспертиза была назначена определением суда 28 июля 2020 года, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Партнер" Калабе В.И.
Согласно выводу эксперта Калабы В.И. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 20 620 000 рублей. В предыдущем судебном заседании эксперт Калаба В.И. пояснил, что после осмотра спорного участка пришел к выводу, что в настоящее время земельный участок используется под производственную базу, соответственно аналоги были подобраны с видом разрешенного использования "под производственную базу".
Допрошенный в качестве эксперта Кальянов В.Н. (ООО "РегионЗемОценка") показал, что объект исследования с кадастровым номером N ...:39 представляет собой земельный участок смешанной застройки - "склады, магазины". Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В соответствии с указанной нормой и возникающими вопросами относительно фактического использования исследуемого земельного участка, необходимо: уточнить текущее использование с выездом на территорию, идентификацией и фотофиксацией расположенных на участке объектов капитального строительства; определить стоимость права на земельный участок исходя из фактического использования расположенных на участке объектов капитального строительства; в случае затруднения, неясности или неоднозначности вида фактического использования расположенных на участке объектов капитального строительства, рекомендуется принимать в качестве сопоставимых объектов сравнения в рамках метода сравнения продаж - объектов-аналогов (земельных участков) под универсальную (смешанную: индустриальную, офисно-торговую, придорожную) застройку. Представил примеры объектов-аналогов (земельных участков) под универсальную (смешанную: индустриальную, офисно-торговую, придорожную) застройку в виде таблицы.
Положения статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривают, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.
Из содержания заключения эксперта ООО "Партнер" Калабы В.И. следует, что экспертом в качестве объектов аналогов выбраны земельные участки с видом разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы", тогда как вид разрешенного использования спорного земельного участка "склады, магазины". При этом в заключение ООО "Партнер" не отражены обстоятельства и доводы эксперта, позволяющие проверить его вывод о фактическом использовании спорного участка как "производственная база", приложение (фотографии) также не позволяют определить участок как "производственная база", т.е. выбранные экспертом аналоги не сопоставимы со спорным земельным участком.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Определением от 25 сентября 2020 года по делу была назначено повторная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинову А.М.
Согласно заключению эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. N 62/20 от 20 октября 2020 года рыночная стоимость земельного участка составила 24 167 730 рублей 20 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "Информ-эксперт" Газдалетдиновым А.М. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинов А.М. пояснил, что в соответствии с определением суда был произведен визуальный осмотр земельного участка и расположенных на нем построек, с извещением всех лиц, участвующих в деле. Объекты торговли и офисно-делового назначения отсутствуют на спорном земельном участке, все строения производственно-складские. Все необходимые корректировки были произведены, в том числе корректировка на вид права, на площадь земельного участка. Аналог N 3 по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с.Зубово, был использован также экспертом ООО "Партнер" Калабой В.И. Однако эксперт Калаба В.И. не произвел корректировку на площадь земельного участка, чем и объясняется разница между выводами экспертов.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. является достоверным доказательством, поскольку эксперт установил вид фактического использования оцениваемого объекта, обосновал выбор примеров объектов аналогов.
Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М., суду лицами, участвующими в деле не представлено.
Эксперт Газдалетдинов А.М. провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
Расходы по оплате экспертиз были возложены на ООО "Ферзь", подлежат взысканию в пользу экспертов, а именно в пользу ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" - 17000 рублей, в пользу ООО "Партнер"- 20000 рублей, в пользу ООО "Информ-эксперт" - 14400 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Ферзь" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:39, с общей площадью 23932 +/-54 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, магазины, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 24 167 730 (двадцать четыре миллиона сто шестьдесят семь тысяч семьсот тридцать) рублей 20 копеек.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 27 февраля 2020 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ферзь" расходы по проведению экспертиз в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Церта" - 17000 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Партнер" - 20000 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Информ-эксперт" - 14 400 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка