Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 мая 2020 года №3га-406/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N 3га-406/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,
при секретаре судебного заседания Р.А.Р..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рельеф" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Рельеф" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером N ...:218, общей площадью 59 299 кв.м, из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, расположенному по адресу: адрес. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10921096,83 руб.
Кроме того, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ...:13, общей площадью 3 287 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения гаража, расположенному по адресу: адрес. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 13 мая 2017 года в размере 4806678,71 руб.
Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО "Оценочная компания "Альянс" N 09-997268462/27 от 27 декабря 2019 года определено, что по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:218 составляет 2 373 739 руб., а земельного участка с кадастровым номером N ...:13 - 600 798 руб.
Административный истец в соответствии с договорами аренды земельных участков N 4782-Пр от 4 февраля 2017 года и N 3287-Ю от 15 февраля 2012 года, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 7 июля 2014 года является арендатором названных выше земельных участков. Из договоров аренды земельных участков и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:218 в размере 2 373 739 руб. по состоянию на 01 января 2018 года, а земельного участка с кадастровым номером N ...:13 - 600 798 руб. по состоянию на 13 мая 2017 года.
В судебном заседании представитель административного истца Рустамов Р.Э. исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Култыгина Т.Г., Валеева К.А. иск не признали, просили суд принять законное решение.
Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, заинтересованных лиц администрации муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан, комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Янаульскому району и городу Янаул в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, опросив эксперта Марданову Л.Я. исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, государственная кадастровая оценка которых в переходный период проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом (часть 1-4 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Исходя из требований частей 1 - 3 статьи 24 вышеуказанного федерального закона до 1 января 2020 года высший исполнительный орган государственной власти Республики Башкортостан постановлением от 24 апреля 2017 года N 183 установил дату перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" 1 июня 2017 года.
Таким образом, с 1 июня 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Башкортостан, регулируются положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ).
Определение кадастровой стоимости, в соответствии с Законом N 237-ФЗ, осуществляется бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями по определению кадастровой стоимости, с использованием методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что по условиям договоров аренды земельных участков 4782-Пр от 4 февраля 2017 года и N 3287-Ю от 15 февраля 2012 года, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 7 июля 2014 года ООО "Рельеф" является арендатором спорных земельных участков. По условиям договоров аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Из ответа на судебный запрос филиала по Республике Башкортостан Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 27 мая 2020 года N 03982 следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N ...:13 поставлен на учет 28 апреля 2010 года, имел вид разрешенного использования "для размещения гаража", категории земли населенных пунктов, площадь 3299 кв.м.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года N 482, и составила 4 806 678,71 руб. на дату определения 13 мая 2017 года.
Земельный участок с кадастровым номером N ...:218 поставлен на учет 6 октября 2016 года, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость составила 10 921 096,83 руб., результаты кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года N 1371.
Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельных участков представлен отчёт ООО "Оценочная компания "Альянс" N 09-997268462/27 от 27 декабря 2019 года, которым определено, что по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:218 составляет 2 373 739 руб., а земельного участка с кадастровым номером N ...:13 - 600 798 руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 февраля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я.
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 124/2020 от 10 марта 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:218 по состоянию на 1 января 2018 года - 6 251 000 рублей, а
земельного участка с кадастровым номером N ...:13 по состоянию на 13 мая 2017 года в размере 912 000 рублей.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объектов оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данных земельных участков является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено.
Возражения представителей Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и представителя административного истца Рустамова Р.Э. об отсутствии в отчете информации о кадастровых номерах объектов аналогов, отсутствии корректировки на передаваемые права по аналогам были опровергнуты показаниями эксперта Мардановой Л.Я.
Из пояснений эксперта Мардановой Л.Я. усматривается, что в объявлениях по аналогам были указаны расположение объекта: город, улица, а также иные характеристики. Исследовав местоположение аналогов на картах городов, эксперт пришел к выводу, что указанное месторасположение аналогов в объявлениях является либо промзоной города, либо небольшими промышленными площадками.
Удельный показатель рыночной стоимости аналогов N 1,2,3 находится на уровне цен остальных аналогов, либо в диапазоне цен остальных аналогов. Данный факт свидетельствует, что указанные аналоги не могут иметь, например, назначение под офисно-торговую застройку, под многоэтажное жилищное строительство, то есть назначение земельных участков производственно-складское. Также по аналогам N 1,3 назначение земельного участка указано в объявлениях о продаже аналогов, по аналогу N 7 назначение участка идентифицировано по публичной кадастровой карте. По аналогу N 4 указано местоположение на карте, а также назначение аналога "под строительство склада или производственного помещения". Таким образом, у эксперта имелась необходимая и достаточная информация об аналогах для проведения расчетов.
Согласно информации на сайтах Росреестра и публичной кадастровой карты форма собственности и права по аналогам NN 4,5,6,7 не указаны. По аналогам N 5,6,7 имеется информация, что у объектов аналогов имеется ограничение в виде аренды, но не указано, кто отчуждает земельный участок: арендатор право аренды или собственник участка право собственности. Эксперт считает, что участок находится у продавца в собственности и корректировка не производится, поскольку при продаже права аренды земельного участка данная информация указывается в объявлениях. Поэтому применение повышающей корректировки на передаваемые права по аналогам N 4,5,6,7 приведет к необъективности результатов исследования.
Таким образом, пояснения эксперта опровергают замечания представителей Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и административного истца, эксперт Марданова Л.Я. провела полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявила предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применила все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Марданова Л.Я. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца, оснований для назначения повторной экспертизы не усматривается.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Рельеф" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:218, общей площадью 59 299 +/-429 кв.м, из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: склады, расположенному по адресу: адрес, равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6 251 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:13, общей площадью 3 287 +/-20 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения гаража, расположенному по адресу: адрес, равной рыночной по состоянию на 13 мая 2017 года в размере 912 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 30 декабря 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка