Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 марта 2019 года №3га-303/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 15 марта 2019 года Дело N 3га-303/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,
при секретаре Хажиевой Р.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управление комплексной застройки N5 ОАО КПД" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Управление комплексной застройки N5 ОАО КПД" (далее - ООО "Управление комплексной застройки N5 ОАО КПД") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 75 291 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: адрес Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26 апреля 2018 года в размере 105 277 146,57 руб.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО "Оценочная компания "Стандарт" N 51/18 установлено, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 30 628 000 руб.
Административный истец, в соответствии с договором аренды земельного участка N 280-18 от 23 мая 2018 года, является арендатором названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
Истец просит установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2018 года в размере 30 628 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Управление комплексной застройки N 5 ОАО КПД" Валиева И.В. просила требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с суммой, определенной судебным экспертом.
Представитель заинтересованного лица Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Габдрафикова Г.Ф. возражала против удовлетворения требований ООО "Управление комплексной застройки N 5 ОАО КПД" и пояснила, что не согласна с выводами сделанными в заключении судебной экспертизы, поскольку аналоги приведены без указания кадастровых номеров, кроме того аналоги приведены из Уфимского района, что занижает стоимость объекта недвижимости, который находится в Демском районе г. Уфы. Считает необходимым назначить повторную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка.
Представители ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав пояснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу части 2 статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Судом установлено, что по условиям договора аренды земельного участка N 280-18 от 23 мая 2018 года, ООО "Управление комплексной застройки N5 ОАО КПД" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 75291 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: адрес". По условиям договора аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по состоянию на 01июня 2014 года.
Из ответа филиала по Республике Башкортостан Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 22 января 2019 года N 00397 следует, что земельный участок с кадастровым номером N... поставлен на учет 15 июня 2015 года, без вида разрешенного использования, категория земель населенных пунктов и площадь 75291 кв.м. После установления вида разрешенного использования на формулировку "производственная деятельность", 26 апреля 2018 года кадастровая стоимость данного земельного участка была рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости 9-ой группы видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" в размере 1398,27 руб./кв.м., утвержденный постановлением администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860. В результате кадастровая стоимость составила 105 277 146,57 руб., имеет дату определения, внесения и применения 26 апреля 2018 год.
Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт ООО "Оценочная компания "Стандарт" N 51/18 от 26 апреля 2018 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 30 628 000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан N 1629 от 25 декабря 2018 года заявление ООО "Управление комплексной застройки N 5 ОАО КПД" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено в связи с несоответствием представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 30 января 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка".
Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" N 18/01/19-ЗЭ от 19 февраля 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 31 472 000 руб.
Эксперт ООО "РегионЗемОценка" К.В.Н. допрошен в судебном заседании. Он обосновал использование при проведении экспертизы конкретных объектов-аналогов, примененные корректировки, использованные справочные материалы. Показал, что информация о принимаемых к расчету аналогов проанализирована и сведена в таблицу, были подобраны 6 аналогов, проведена обработка. Дополнительно осуществлялась проверка на коэффициент вариации, характеризующий степень однородности выборки. Коэффициент вариации не должен превышать 33%, у него коэффициент вариации составляет 21%. Аналоги - все расположены в промышленных зонах рядом с автомагистралями - адрес Спорный объект недвижимости крупный 7,5 га, потому он применил аналоги свыше 1 га. Были введены поправки на передаваемое право по земельным участкам в соответствии со справочником Лейфер Л.А. (повышающая корректировка применена для объектов аналогов N2,3,4,6), была проведена и поправка на площадь (понижающая корректировка применена для объектов аналогов N3,4,6), скидки на торг на земельные участки под индустриальную застройку приняты в размере 11,5%. Поправка на местоположение не делалась, так как все объекты сопоставимы и расположены в зонах города и ближайшего пригорода, вблизи крупных автомагистралей - все расположены вдоль федеральных трас (стр. 52 заключения). Средняя величина скорректированных цен аналогов дает представление о рыночной стоимости объекта оценки, полученной методом прямого сравнительного анализа продаж. Требования чтобы у аналогов были указаны кадастровые номера в законодательстве нет. Указал, что не принципиальны районы где находятся аналоги, все объекты находятся рядом с городом или в черте города Уфа и федеральными трассами, так как спорный объект находится между трассами М5 и М7.
Показания эксперта подтверждаются его заключением и материалами дела.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "РегионЗемОценка" К.В.Н. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Лицами, участвующими в деле, каких-либо обоснованных доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено.
Ходатайство представителя заинтересованного лица Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Габдрафиковой Г.Ф. о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом отклонено как необоснованное.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Как следует из материалов дела, административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - 17 декабря 2018 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости - 17 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Управление комплексной застройки N5 ОАО КПД" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 75 291 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: адрес, равной рыночной по состоянию на 26 апреля 2018 года в размере 31 472 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка