Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 мая 2020 года №3га-1557/2019, 3га-211/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 27 мая 2020 года Дело N 3га-211/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,
при секретаре судебного заседания Р.А.Р..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АЗС Промсервис" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "АЗС Промсервис" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором объектов недвижимости из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенных по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес а именно, земельного участка с кадастровым номером N ...:331, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, с общей площадью 49967+/-391 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером N ...:346, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, с общей площадью 10033+/-175 кв.м. Кадастровая первого участка по состоянию на 19 марта 2018 года составляет 40507247,56 руб., а второго по состоянию на 1 января 2018 года 12879261,77 руб.
Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО "Оценка 24" N 63-Н-19 от 12 декабря 2019 года определено, что на указанные даты рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:331 составляет 6 316 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером N ...:346 - 1 373 000 руб.
Административный истец в соответствии с договорами аренды земельного участка N 044-2016 от 18 апреля 2016 года, N 147-2017 от 12 декабря 2017 года, дополнительным соглашением к договору аренды от 28 марта 2018 года является арендатором названных выше земельных участков. Из договоров аренды земельных участков и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной.
В судебном заседании представитель административного истца Гвиниашвила З.З. исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости.
Представители административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Култыгина Т.Г., Валеева К.А., представитель заинтересованного лица администрации муниципального района Буздякский район Республики Башкортостан Насретдинова Э.Р. иск не признали, просили суд принять законное решение.
Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Буздякскому району, Государственного бюджетного учреждения "Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, опросив эксперта Кальянова В.М. исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, государственная кадастровая оценка которых в переходный период проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом (часть 1-4 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Исходя из требований частей 1 - 3 статьи 24 вышеуказанного федерального закона до 1 января 2020 года высший исполнительный орган государственной власти Республики Башкортостан постановлением от 24 апреля 2017 года N 183 установил дату перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" 1 июня 2017 года.
Таким образом, с 1 июня 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Башкортостан, регулируются положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ).
Определение кадастровой стоимости, в соответствии с Законом N 237-ФЗ, осуществляется бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями по определению кадастровой стоимости, с использованием методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что по условиям договоров аренды земельных участков N 044-2016 от 18 апреля 2016 года, N 147-2017 от 12 декабря 2017 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 28 марта 2018 года ООО "АЗС Промсервис" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N ...:331 и N ...:346. По условиям договоров аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Из ответов на судебный запрос филиала по Республике Башкортостан Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 20 января 2020 года N 00392 и от 22 мая 2020 года N 103-исх.ГКО следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N ...:331 поставлен на учет 19 августа 2014 года, имеет вид разрешенного использования "обслуживание автотранспорта", категории земли промышленности, имел площадь 60000 кв.м. 21 марта 2018 года внесено изменение в сведения о площади данного объекта недвижимости на значение 49967 кв.м. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости 19 марта 2018 года составила 40507247,56 руб., утверждены актом об определении кадастровой стоимости от 15 февраля 2019 года N 24.

участок с[...]*
________________
* Вероятно, ошибка оригинала. - Примечание изготовителя базы данных.


Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельных участков представлен отчёт ООО "Оценка 24" N 63-Н-19 от 12 декабря 2019 года, которым определено, что на указанные даты рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:331 составляет 6 316 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером 02:16:120603:346 - 1 373 000 руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 января 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" К.В.Н.
Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" К.В.Н.. N 15/01/20-ЗЭ от 6 марта 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:331 составляет 14291000 руб., а земельного участка с кадастровым номером N ...:346 -3 160 000руб.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "РегионЗемОценка" К.В.Н.., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объектов оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данных земельных участков является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайство о проведении повторной экспертизы отклонено судом как необоснованное.
Возражения представителей Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и администрации муниципального района Буздякский район Республики Башкортостан относительно заключения судебной экспертизы были опровергнуты устными и письменными показаниями эксперта К.В.Н.
Так представители административного ответчика и заинтересованного лица указали, что при определении рыночной стоимости объектов исследования не были применены необходимые корректировки, в качестве аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков.
Из пояснений эксперта К.В.Н. усматривается, что в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при идентификации количественных и качественных характеристик объектов сравнения эксперт руководствовался следующими положениями (допущениями): при отсутствии ряда факторов в объявлениях на продажу объектов-аналогов (публичная оферта), эксперт в расчетах принимает отсутствующие факторы по параметрам объекта оценки и корректировки не проводит. Эксперт не может получить недостающие данные в личной беседе по телефону с автором объявления, поскольку это противоречит ст.5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.
По объекту сравнения N 1 в тексте объявления была указана вся необходимая существенная информация о земельном участке: цена предложения, местоположение, площадь, вид разрешенного использования. Отсутствующий параметр "вид права" принимался сопоставимым объекту исследования "тождественно праву собственности". Отсутствующий параметр "расположение относительно трассы" принимался сопоставимым объекту исследования "вдоль трассы". Отсутствующий параметр "наличие/отсутствие объектов капитального строительства" принимался сопоставимым объекту исследования - отсутствуют (возможные временные некапитальные, инженерные и ограждающие сооружения не учитываются).
По объектам сравнения N 2 и N 3 в тексте объявления также была указана вся необходимая существенная информация, а именно, цена предложения, местоположение, площадь, вид разрешенного использования. Дополнительно был идентифицирован кадастровый номер и уточнены некоторые характеристики из кадастра (площадь, фактический вид разрешенного использования). Уточненный параметр "вид права - аренда" принимался сопоставимым значению "краткосрочная аренда", с целью исключить необоснованное занижение стоимости.
Также эксперт К.В.Н.. отметил, что заключение эксперта не является отчетом об оценке, к которому применяются требования к форме и содержанию Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ и Федеральных стандартах оценки. Заключение эксперта выполнено на основании требований Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и с учетом положений Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации, (ФСО N 1, N 2, N 3 и N 7) Федеральных стандартах оценки (ФСО N 1, N 2, N 3 и N 7), утвержденных приказами минэкономразвития РФ NN 297, 298, 299 от 20 мая 2015 года и N 611 от 25 сентября 2014 года, иных законодательных и нормативных правовых актов приведенных в тексте исследования.
Таким образом, пояснения эксперта опровергают замечания представителей Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и администрации муниципального района Буздякский район Республики Башкортостан, эксперт К.В.Н.. провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт К.В.Н.. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "АЗС Промсервис" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:331, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, с общей площадью 49967+/-391 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес равной рыночной по состоянию на 19 марта 2018 года в размере 14 291 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:346, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, с общей площадью 10033+/-175 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 3 160 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 23 декабря 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка