Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 04 марта 2020 года №3га-1532/2019, 3га-187/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 4 марта 2020 года Дело N 3га-187/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,
при секретаре судебного заседания Р.А.Р..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью УК "Базис" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО УК "Базис" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером N ...:313, площадью 77 576 кв.м, из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения (далее - земли промышленности), с видом разрешенного использования: торговые комплексы, универсамы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 63 759 714,40 руб.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ИП С.И.С.. N 25-11/2019 от 29 ноября 2019 года определено, что по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:313 составляет 44 106 000 руб.
Административный истец в соответствии с договором аренды земельного участка N 4942-АВ/19 от 26 апреля 2019 года является арендатором названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 44 106 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Ахатов И.М. исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Култыгина Т.Г. иск не признала, просила принять суд законное решение.
Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованного лица администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, опросив эксперта Кальянова В.М. исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, государственная кадастровая оценка которых в переходный период проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом (часть 1-4 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Исходя из требований частей 1 - 3 статьи 24 вышеуказанного федерального закона до 1 января 2020 года высший исполнительный орган государственной власти Республики Башкортостан постановлением от 24 апреля 2017 года N 183 установил дату перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" 1 июня 2017 года.
Таким образом, с 1 июня 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Башкортостан, регулируются положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ).
Определение кадастровой стоимости, в соответствии с Законом N 237-ФЗ, осуществляется бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями по определению кадастровой стоимости, с использованием методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что по условиям договоров аренды земельных участков N 4942-АВ/19 от 26 апреля 2019 года ООО УК "Базис" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ...:313. По условиям договора аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Из ответа на судебный запрос филиала по Республике Башкортостан Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 15 января 2020 года N 00180 следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N ...:313 поставлен на учет 19 ноября 2013 года, имеет вид разрешенного использования "торговые комплексы, универсамы", категории земли промышленности, площадь 77576 кв.м.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была определена в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности. По результатам выполненных работ удельный показатель кадастровой стоимости составил 998, 28 руб./кв.м., кадастровая стоимость составила 77 442 569,28 руб. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года N 1371, имеют дату определения 1 января 2018 года, дату внесения 9 января 2019 года и дату применения 1 января 2019 года.
В связи с поступлением в адрес филиала учреждения, в порядке информационного взаимодействия, поступил приказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 8 апреля 2019 года N 437, которым были утверждены измененные показатели кадастровой стоимости отдельных земельных участков в составе промышленности Республики Башкортостан.
17 апреля 2019 года по земельному участку с кадастровым номером 02:47:180501:313 внесено исправленное значение кадастровой стоимости в размере 63 759 714,40 руб., и УПТКС в размере 821,90 руб./кв.м., утвержденное Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 8 апреля 2019 года N 4347 с датой определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года.
Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельных участков представлен отчёт ИП С.И.С. N 25-11/2019 от 29 ноября 2019 года, которым определено, что по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:313 составляет 44 106 000 руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 января 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н.
Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 07/01/20-ЗЭ от 4 февраля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:180501:313 составляет 44 606 000руб.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объектов оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данных земельных участков является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Возражения представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан относительно заключения судебной экспертизы были опровергнуты устными и письменными показаниями эксперта Кальянова В.Н.
Так представитель административного ответчика указала, что в заключении отсутствует информация о точном местонахождении потенциального аналога N 3, эксперт вводит в заблуждение относительно размера площади объекта-аналога N 3. По мнению представителя министерства, в распечатанном объявлении указано 5 га, однако по сведениям ГКН аналог N 3 состоит из 2 смежных земельных участков общей площадью 48518 кв.м, тем самым использование большей площади в расчетах привело к занижению итоговой стоимости объектов оценки. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:29 предлагается к продаже и в аналоге N 3 и в аналоге N 1, что привело к двойному учету одного и того же объекта в качестве аналога.
Из пояснений эксперта Кальянова В.Н. усматривается, что в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при идентификации количественных и качественных характеристик объектов сравнения эксперт руководствовался следующими положениями (допущениями): при отсутствии ряда факторов в объявлениях на продажу объектов-аналогов (публичная оферта), эксперт в расчетах принимает отсутствующие факторы по параметрам объекта оценки и корректировки не проводит. Эксперт не может получить недостающие данные в личной беседе по телефону с автором объявления, поскольку это противоречит ст.5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297. Кадастровый номер аналога N 3 отсутствовал в объявлении, но Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" не содержит такого требования.
По объекту сравнения N 3 в тексте объявления была указана вся необходимая существенная информация о земельном участке: цена предложения (30000000 руб.), адрес (Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, на трассе М-5), площадь (50000 кв.м), указание на отсутствие построек, вид права (право собственности), вид разрешенного использования (промназначение: расположение у трассы М-5). По объекту сравнения N 1 в тексте объявления также была указана вся необходимая существенная информация, а именно, цена предложения (16000000руб.), адрес (Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский, на трассе М-5, 1491 км рядом с автоцентром Renault), площадь (24072 кв.м), указание на отсутствие капитальных построек, вид права (право собственности: указание на свидетельство права собственности), вид разрешенного использования (промназначение: для размещения торгово-сервисных объектов, для складского комплекса или кемпинга). По аналогу N 1 была взята площадь из объявления 2,4га, в том случае если бы учитывалась площадь 4,8 га, то это привело к увеличению цены объекта сравнения.
Также эксперт Кальянов В.Н. отметил, что заключение эксперта не является отчетом об оценке, к которому применяются требования к форме и содержанию Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ и Федеральных стандартах оценки. Заключение эксперта выполнено на основании требований Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и с учетом положений Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации, (ФСО N 1, N 2, N 3 и N 7) Федеральных стандартах оценки (ФСО N 1, N 2, N 3 и N 7), утвержденных приказами минэкономразвития РФ NN 297, 298, 299 от 20 мая 2015 года и N 611 от 25 сентября 2014 года, иных законодательных и нормативных правовых актов приведенных в тексте исследования.
Таким образом, пояснения эксперта опровергают замечания представительства Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, эксперт Кальянов В.Н. провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Кальянов В.Н. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью УК "Базис" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:313, площадью 77 576 кв.м., из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: торговые комплексы, универсамы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 44 606 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 23 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка