Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 марта 2020 года №3га-1501/2019, 3га-156/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2020 года Дело N 3га-156/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,
при секретаре судебного заседания Р.А.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Насырова Л.Р. к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Насыров Л.Р. обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объектов недвижимости, а именно нежилого здания с кадастровым номером N ...:297, площадью 1001,3 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером N ...:14, площадью 141 948 кв.м, расположенных по адресу: адрес. Кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 19 320 894,55 руб., а земельного участка по состоянию на 24 апреля 2019 года 73 580 165,28 руб.
Считая кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчётом ООО "РЦО "102 ЭКСПЕРТ" N 152-2019 определено, что по состоянию на указанные даты рыночная стоимость здания составляет 4 510 000 руб., а земельного участка - 30 589 000 руб.
Административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации обязан уплачивать налог на имущество. Налоговая база по налогу на имущество подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая в данном случае существенно превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной рыночной здания по состоянию на 1 января 2015 года в размере 4 510 000 руб., и земельного участка по состоянию на 24 апреля 2019 года - 30 589 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Хайбрахманов Д.Ф. иск поддержал, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан Каримов Г.А. иск считает необоснованным, поддержал возражения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, заинтересованного лица КУС Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
Представитель КУС Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю просил дело рассмотреть в их отсутствие.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Пятых Е.В. направила в суд письменные объяснения, в которых указала, о несогласии с заключением экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, поскольку эксперт выполнил расчет стоимости права аренды земельного участка, а оценке подлежит право собственности, аналоги N 1 и 4 несопоставимы ввиду наличия улучшений на участках.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в дела, опросив эксперта Марданову Л.Я., исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Законом Республики Башкортостан от 30 октября 2014 года N 142-з "Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что датой начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2015 года.
Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии с ч. 4 ст. 24.18 приведенного выше Федерального закона в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Судом установлено, что истец является собственником вышеуказанных объектов недвижимости, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 4 декабря 2019 года.
Таким образом, результат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество, размер которого определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 4 декабря 2019 года и ответа филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан от 9 января 2020 года следует, что объект капитального строительства (здание-нежилое) с кадастровым номером N ...:297 поставлен на учет 3 апреля 2013 года, имеет площадь 1001,3 кв.м. Кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января 2015 года составляет 19 320 894,55 руб., утверждена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 ноября 2015 года N 496.
Земельный участок с кадастровым номером N ...:14 поставлен на учет 26 января 2004 года, имеет вид разрешенного использования "размещение производственных объектов" категории земель населенных пунктов и имел площадь 141948 кв.м. 1 октября 2015 года внесено изменение в сведения о площади данного объекта недвижимости на значение 143013 кв.м. Кадастровая стоимость участка была определена в ходе работ по ГКО земель населенных пунктов. По результатам выполненных работ кадастровая стоимость составила 74 978 700,56 руб. на значение площади 144646 кв.м, утверждена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года N 482, имеет дату определения 1 января 2015 года, дату внесения 28 декабря 2015 года. После утверждения результатов ГКО земель постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года N 482, кадастровая стоимость земельного участка была актуализирована в соответствии с пунктом 2.4 ранее действующей Методики и составила 74 132 218,68 руб., имеет дату определения 26 августа 2014 года, дату внесения - 24 января 2015 года.
Далее 24 апреля 2019 года внесено изменение в сведения о площади данного объекта недвижимости на значение 141948 кв.м, кадастровая стоимость участка была пересчитана с применением УПКС и составила 73 580 165,28 руб., имеет дату определения 24 апреля 2019 года, дату внесения 26 апреля 2019 года.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 января 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 97/2020 от 10 февраля 2020 года, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2015 года составила 6 211 589 руб., а земельного участка по состоянию на 24 апреля 2019 года - 34 848 000 руб.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта недвижимости. Приведенные в заключение судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данных объектов недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Доводы представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об отсутствии необходимой корректировки при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, неправильно подобранных аналогах были опровергнуты допрошенным в судебном заседании экспертом.
Так эксперт Марданова Л.Я. пояснила, что в заключении N 97/2020 от 10 февраля 2020 года была рассчитана рыночная стоимость права собственности земельного участка с кадастровым номером N ...:14, площадью 141 948 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение производственных объектов, по состоянию на 24 апреля 2019 года. Были произведены все необходимые корректировки к аналогам, а именно объект-аналог N 2 в аренде, без ограничений и обременений. Остальные аналоги либо в собственности, либо данные по праву не прописаны в объявлении. Поэтому она была вправе предположить, при отсутствии в объявлении данных об аренде, что вероятнее всего участок находится у продавца в собственности, и корректировка не нужна. Согласно исследованиям, опубликованным в "Справочнике оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку в краткосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности составляет коэффициент 0,75. Обратная зависимость составляет 1,333 (=1/0,75). Таким образом различие по данному фактору у объекта исследования и выбранного аналога N 2 незначительно, составит коэффициент 1,333.
Также эксперт Марданова Л.Я. показала, что по аналогу N 1 в объявлении указано, что на участке имеется ветхое неузаконенное строение. Тогда как ветхие строения с большим износом не являются улучшениями земельного участка. На сегодняшний день данное строение не узаконено и не стоит на кадастровом учете. Удельный показатель рыночной стоимости аналога N 1 самый низкий из диапазона цен всех аналогов. Проводить понижающую корректировку некорректно и приведет к искажению результатов экспертизы.
Относительно аналога N 4 эксперт Марданова Л.Я. пояснила, что на земельном участке аналога имеется железнодорожный тупик. Однако экспертом было выявлено независимое объявление, в котором указано о продаже железнодорожного тупика на земельном участке. По объявлению удельный показатель стоимости земельного участка с путиком составила 480 руб./кв.м. В то время как удельный показатель стоимости аналога, использованного в расчете, составил 349 руб./кв.м. В целях избежания некорректных расчетов и необъективности результатов экспертизы, было принято решение не проводить понижающую корректировку.
Таким образом, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Марданова Л.Я. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку административный истец обратился в суд 17 декабря 2019 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается 17 декабря 2019 года.
По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск Насырова Л.Р. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:297, назначение: нежилое здание, общей площадью 1 001,3 кв.м, расположенного по адресу: Республика адрес, равной рыночной по состоянию на 1 января 2015 года в размере 6 211 589 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:14, общей площадью 141 948 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение производственных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 24 апреля 2019 года в размере 34 848 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17 декабря 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка