Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 марта 2019 года №3га-1346/2018, 3га-119/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 15 марта 2019 года Дело N 3га-119/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Идрисовой А.В.,
при секретаре Гатауллиной О.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (далее ПАО "БАНК УРАЛСИБ") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 5038 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под здание банка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 117247963,36 руб.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО "Центр консалтинг" N 13503 установлено, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 25955000 руб.
Административный истец, являясь собственником земельного участка, в соответствии с законодательством Российской Федерации обязан уплачивать земельный налог. Налоговая база по земельному налогу подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая в данном случае существенно превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 25955000 руб.
Определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 декабря 2018 года произведена замена ненадлежащего ответчика Правительства Республики Башкортостан надлежащим Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Представитель административного истца ПАО "БАНК УРАЛСИБ" - Мояревская Т.Г. в судебном заседании просила требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с суммой, определенной оценщиком. Возражала против установления кадастровой стоимости в размере, указанном экспертом в заключении.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Кальянов В.Н. свое заключение поддержал и пояснил, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка аналоги подобраны им правильно, им было учтено место положение подобранных аналогов, была произведена соответствующая корректировка. Также представил письменное возражение на ходатайство представителя истца о назначении повторной экспертизы.
Представители ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав пояснения представителя истца, эксперта Кальянова В.Н., исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Из выше сказанного следует, что административный истец, являясь собственником земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 5038 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под здание банка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 декабря 2018 года.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 августа 2018 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 117247963,36 руб.
Из ответа Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан N 10717 от 24 декабря 2018 года следует, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учёт 13 января 2004 года. Кадастровая стоимость земельного участка была определена в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов и утверждена постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860.
Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчет ООО "Центр консалтинг" N 13503, которым установлено, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 25955000 руб.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан N 1162 от 16 октября 2018 года заявление истца о пересмотре результата определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено в связи с несоответствием представленного заявителем отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 января 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н.
Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 06/01/19-ЗЭ от 06 февраля 2019 года рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 38818000 руб.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Доводы представителя истца о том, что экспертом неверно определена рыночная стоимость спорного земельного участка, поскольку неправильно подобраны аналоги для проведения оценки по месту расположения, по стоимости, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура.
Довод представителя истца о том, что аналоги N 5,6, принятые экспертом, расположены в существенном отдалении от объекта оценки, а аналог N 1, расположенный на улице Речная, ошибочно отнесен к Проспекту Октября, по аналогам N 5,6 не подтверждены данные о расположении указанных земельных участков "на красной линии", не свидетельствуют о неправильности выводов эксперта, поскольку экспертом произведены корректировки по местоположению указанных выше земельных участков, сведения о расположении земельных участков "на красной линии" получены из текстов объявлений.
Доводы представителя истца о том, что при проведении расчётов по аналогу N 6 допущена ошибка при определении стоимости квадратного метра земельного участка, так как площадь аналога N 6 составляет 4400 кв.м., а не 1500 в.м., опровергаются материалами дела. Из текста объявления (т. 2,л.д.151) следует, что продавался земельный участок площадью 15 соток по ул. Зеленогорская за 10000000 руб.
Из таблицы аналогов оцениваемого земельного участка, содержащейся на странице 36 экспертного заключения (т. 2 л.д. 91) следует, что все аналоги расположены в городе Уфа Республики Башкортостан, относятся к одной и тоже категории земель, к одному и тому же классу земельного участка, что и спорный земельный участок. Экспертом произведены соответствующие корректировки на местоположение, на торг. При таких обстоятельствах, доводы представителя истца о неправильном выборе аналогов оцениваемого земельного участка опровергаются содержанием заключения эксперта.
В связи с изложенным, учитывая пояснения эксперта, суд пришел к выводу, что выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки.
В судебном заседании представитель истца, возражая против выводов эксперта, просил назначить повторную экспертизу.
В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
Суд пришел к выводу, что оснований для назначения повторной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка не имеется, так как представителем истца не приведены нормы права, которым не соответствует заключение эксперта, либо, которые нарушены экспертом при проведении экспертизы и составлении заключения, не представлены доказательства несоответствия заключения эксперта требованиям федерального законодательства, а также сведения о некомпетентности, заинтересованности эксперта и специалиста, объективные данные о завышении рыночной цены спорного участка.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Как следует из материалов дела, административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - 28 сентября 2018 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости - 28 сентября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 5038 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под здание банка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 38818000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 сентября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан подпись А.В.Идрисова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка