Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 ноября 2019 года №3га-1055/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 28 ноября 2019 года Дело N 3га-1055/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Ханановой А.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Белая река" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Белая река" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований указано, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N..., общей площадью 249 991 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для добычи песчано-гравийной смеси на участке Зубовский, расположенный по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 30 081 417 рублей 03 копейки. Рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 5 838 000 рублей.
Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора земельного участка.
На основании изложенного, административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером N..., равной его рыночной стоимости в размере 5 838 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Гильфанов А.А. просил удовлетворить исковые требования согласно заключению эксперта.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Абузарова А.Т. пояснила суду, что право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не оспаривают, но с результатами судебной экспертизы не согласны.
Представитель администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан по доверенности Грязева Г.Ф. выразила несогласие с заключением судебной экспертизы, заявив ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 22 августа 2019 года лицам, участвующим в деле (т. 1 л.д. 105-111).
Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от
05 сентября 2019 года Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.
Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Исследовав материалы административного дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля
1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.
По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права административного истца как арендатора.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N..., общей площадью 249 991 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для добычи песчано-гравийной смеси на участке Зубовский, расположенного по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет.
Данный земельный участок находится в аренде ООО "Белая река", что подтверждается договором аренды N... от 27 мая 2013 года, договором уступки прав аренды земельного участка N... от
21 августа 2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 24-28, 96-98, 102-104).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере
30 081 417 рублей 03 копеек (т. 1 л.д. 10).
Административным истцом представлен отчет N 34 от 28 мая
2019 года, подготовленный ИП Демидовым А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года составляет
5 838 000 рублей.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от
05 сентября 2019 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Стандарт", на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью 249 991 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для добычи песчано-гравийной смеси на участке Зубовский, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Оценочная компания "Стандарт" N 063/19-Э от 20 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: адрес по состоянию на 01 января 2018 года составляет
8 500 000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Суд не может согласиться с доводами Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан по следующим основаниям.
В заключении ООО "Оценочная компания "Стандарт" по аналогам N 3 и N 4 представлена информация о проектной документации. (стр. 50-51, 54, 56, 57 заключения). Для этих аналогов отсутствует достоверная информация об объёме проектной документации и стоимости произведённых затрат на изыскательские предпроектные (лицензирование, геологические и геофизические изыскания, технико-экономическое обоснование разработки недр) работы, проектные (изготовление проектов устройства горного отвода и отвалов карьера, план добычи ископаемых) работы, на получение лицензии на разработку месторождения (недр). При проведении исследования эксперт, учитывая назначение итоговой стоимости объектов исследования, принял решение не использовать данную информацию для применения корректировок в расчётах, что представлено (стр. 21, 43 заключения). При проведении расчётов стоимости объекта исследования эксперт не применил корректировку стоимости аналогов, т.к. применение стоимостной корректировки к стоимости аналога привело бы к снижению стоимости объекта исследования. Так при наличии достоверной информации о стоимости техники у того же аналога N 4 применена стоимостная корректировка в размере (-2 000 000), уменьшающая стоимость объекта исследования.В заключения указано: "Местоположение (локальные характеристики): адрес): адрес что подтверждается информацией об оферте аналога (стр. 21, 43, 44, 54, 56, 57 заключения), а также поиском земельного участка экспертом на картографических ресурсах: Публичная Кадастровая Карта (Интернет-Портал Росреестра https://rosreestr.ru), Интернет-ресурсы схем, географических и спутниковых карт местности.
Вся информация об офертах аналога N 4 представлена (стр. 54-57 Заключения): 05 ноября 2015 года за 30 млн. рублей, 05 декабря 2016 года за 18 млн. рублей, 01 марта 2017 года за 20 млн. рублей. В заключении представлена информация о стоимости аналогов для расчётов. При выборе цены аналога N 4 для последующих расчётов эксперт исходил из понятия "рыночной стоимости", когда стороны сделки (в т.ч. - потенциальный покупатель) действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (стр. 22, 43 заключения). Любой покупатель, зная о минимальной цене предложения продавца и действуя в своих интересах, начнёт торг именно с этой цены.
Анализ рынка показывает, что категория земель с использованием земельного участка под разработку недр и полезных ископаемых не является ценообразующим фактором. Так, например, в офертах о продаже карьеров добычи ПГС предлагались земли различных категорий: земли промышленного назначения, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов. При этом виды разрешённого использования и разрешённое использование может быть различным: "Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий", "Для иных видов сельскохозяйственного использования", "Для объектов жилой застройки", "для размещения иных объектов промышленности", "для разработки песчаного карьера", "сельскохозяйственное производство", "для сельскохозяйственного использования". В качестве доказательства проведённого анализа и данных на открытом рынке карьеров полезных ископаемых эксперт прикладывает распечатки оферт о продаже карьеров: "адрес" (https://ruads.org, 12.12.2017), "адрес" (https://ruads.org, 02.05.2017), "адрес" (https://ruads.org, 27.11.2017, 02.12.2017) с дополнительной информацией по данным Росреестра (https://rosreestr.ru).
Принципиальное ценообразующее значение для продавца карьера или земельного участка под карьер имеет предполагаемое дальнейшее использование земельного участка.
Эксперт провёл анализ элемента сравнения "Вид и характер использования, назначение земельного участка и (или) зонирование" (стр. 25-26 заключения).
Экспертом была допущена опечатка на стр. 26 заключения, что "корректировки по данному элементу сравнения не применялись". В действительности, в расчётах (стр. 43 заключения) для аналогов N 1 и N 2 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование, ВРИ: под сельское хозяйство) применена корректировка на назначение земельного участка, соответствие ВРИ (вид разрешенного использования) и ПДИ (предполагаемое дальнейшее использование) в размере 1,930. Размер корректировок принят по данным [Лейфер Л.А. "Справочник оценщика недвижимости - 2017". - "Земельные участки", представленных на стр. 26 заключения.
Замечание о "неоднозначном толковании использования метода анализа иерархий (МАИ) при расчёте корректировки на местоположение" не может быть принято во внимание. В данном случае ценообразующим фактором (элементом сравнения) является "местоположение", а в качестве способа расчёта корректировки эксперт применил метод анализа иерархий (МАИ), подробно описав методологию и логику расчётов на стр. 26-30 заключения. К качестве критериев сравнения (а не категорий сравнения, как написано в замечаниях администрации Уфимского района) экспертом выбраны основные локальные характеристики местоположения, влияющие на стоимость земельного участка под коммерческое использование. Эксперт произвёл расчёты приоритетов критериев сравнения, приоритетов альтернатив и глобальных приоритетов альтернатив (стр. 29-30, 61 заключения), используя научный метод, разработанный американским математиком Т. Саати (Saaty Thomas L) в 60-х годах XX столетия. Данный метод основывается на многовековой практике применения экспертного метода в различных сферах человеческой деятельности и решения многокритериальных задач. По характеру решаемых задач метод идентичен одному из методов квалиметрии - научной дисциплины, изучающей и реализующей методы комплексной количественной оценки качества, инициатором создания которой в 60 - 70-х годах XX столетия является советский и российский учёный Азгальдов Г.Г. После проведения процедуры МАИ рассчитаны величины корректировок на местоположение для аналогов, применённых в качестве комплексных (интегральных) корректировок к ценам аналогов.
Для применения корректировок на изменение цен за период между датами сделки на стр. 24 заключения приведены исходные данные (динамика цен на землю в России по данным Интернет-сайта rosrealt.ru). Корректировка на динамику сделок на рынке применена для аналога N 4, рассчитана путём прямого сравнения цен 1 полугодия (аналог) и 2 полугодия (объект исследования) 2017г. (стр. 43 заключения).
Для применения корректировок на размер (площадь) земельного участка экспертом рассчитана формула расчета коэффициента поправки на различия в размере (площади) объектов недвижимости. Подробное описание источников информации, расчёта формулы, анализа полученного результата и сопоставимости с эмпирическими результатами, выводы и итоговая формула расчёта корректировок для аналогов приведено на стр. 31-33 заключения. Корректировка на размер земельного участка применена (стр. 44 заключения) для каждого аналога в размере рассчитанных значений по приведённой формуле 3.1 (стр. 33 заключения).
Судебная экспертиза производилось в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла. Судом разъяснены права и обязанности эксперта как лицу, проводящему настоящую судебную экспертизу, и Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. На основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт, имеющий специальные познания в области оценки, дал письменное заключение эксперта. При составлении письменного заключения, основанного на проведенных исследованиях, эксперт не осуществлял профессиональную деятельность в качестве субъекта оценочной деятельности в Российской Федерации. Вопросы терминологического характера Экспертом рассмотрены, так на стр. 9 заключения указано: В соответствии со специальными знаниями в области оценки (оценочной деятельности) на базе общепринятых научных и практических данных далее по разделу под термином "объект оценки" понимается объект исследования. Под термином "оценщик" понимается эксперт, проводящий исследование объектов исследования с целью определения их стоимости методами, применяемыми в оценочной деятельности.
Эксперт допускает, что в тексте заключения эксперта возможны опечатки, ошибки современного широкого применения электронного копирования текста и "копипаста" (copypaste), орфографические, грамматические (морфологические и синтаксические), лексические, стилистические и пунктуационные ошибки, которые не носят преднамеренного характера, не влияют на общую логику проведённого исследования, на расчёты и итоговые величины стоимости.
В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
Доводы администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о необходимости проведения повторной экспертизы основаны на представленных замечаниях по заключению судебной экспертизы.
Не свидетельствует о необоснованности выводов заключения судебной экспертизы, представленные замечания, поскольку по своей сути выражают лишь субъективное мнение его авторов относительно тех или иных выводов эксперта.
Поскольку оснований сомневаться в обоснованности выводов, изложенных в заключению эксперта ООО "Оценочная компания "Стандарт" N 063/19-Э от 20 сентября 2019 года, не имеется, суд считает, что отсутствуют правовые основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы с целью разрешения одного и того же вопроса - определение рыночной стоимости земельного участка, поэтому ходатайство о назначении повторной экспертизы не подлежит удовлетворению.
Суд, оценивая заключение эксперта ООО "Оценочная компания "Стандарт" N 063/19-Э от 20 сентября 2019 года и отчет N 34 от 28 мая
2019 года, подготовленный ИП Демидовым А.В., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО "Оценочная компания "Стандарт" N 063/19-Э от 20 сентября 2019 года, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Суд находит, что рыночную стоимость объекта недвижимости необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "Оценочная компания "Стандарт" N 063/19-Э от
20 сентября 2019 года.
С учетом изложенного, права ООО "Белая река", являющегося арендатором земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, существенно влияют на исполнение им обязательств, предусматривающих исчисление суммы уплаты арендных платежей исходя из кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах требования ООО "Белая река" подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 24.18, 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Белая река" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью 249 991 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для добычи песчано-гравийной смеси на участке Зубовский, расположенный по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 8 500 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 14 августа 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции г. Нижний Новгород.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка