Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 сентября 2019 года №3га-1050/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 25 сентября 2019 года Дело N 3га-1050/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Идрисовой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гатауллиной О.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Партнёр" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Партнёр" (далее ООО "Партнёр") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 3993 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаража, радиостанции и трансформаторной подстанции; расположенного по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 19930660,20 руб.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО "Бюро права и оценки" N 35-19 от 24 июня 2019 года определено, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 4045000 руб.
Административный истец в соответствии с договором аренды земельного участка N N... от 03 июля 2019 года является арендатором названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 4045000 руб.
Представитель административного истца ООО "Партнёр" Гареева Р.Р. в судебном заседании просила требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с суммой, определенной оценщиком. Возражала против заключения эксперта, пояснила, что экспертом неверно определены объекты-аналоги, что привело к определению завышенной величины рыночной стоимости спорного земельного участка. Также просила назначить повторную экспертизу.
Представители ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заинтересованного лица Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителя истца, эксперта Газдалетдинова А.М., специалиста Гайфуллиной Л.Р., суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Судом установлено, что по условиям договора аренды земельного участка N N... от 03 июля 2019 года ООО "Партнёр" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 3993 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаража, радиостанции и трансформаторной подстанции; расположенного по адресу: адрес. По условиям договора аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 мая 2019 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 июня 2015 года определена в размере 19930660,20 руб.
Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт ООО "Бюро права и оценки" N 35-19 от 24 июня 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 июня 2015 года составляет 4045000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан N N... от 30 июля 2019 года заявление ООО "Партнёр" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено в связи с несоответствием представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 сентября 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинову А.М.
Согласно заключению эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. N 76/19 от 05 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 10983425,31 руб.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "Информ-эксперт" Газдалетдиновым А.М., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Доводы представителя истца о том, что экспертом неверно определена рыночная стоимость спорного земельного участка, поскольку неправильно подобраны объекты-аналоги для проведения экспертизы, а именно приняты объекты-аналоги не сопоставимые со спорным земельным участком по виду разрешенного использования, по месту расположения, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура. Так эксперт при определении объектов-аналогов и величины рыночной стоимости спорного земельного участка исходил из того, что фактически объекты капитального строительства, расположенные на спорном земельном участке используются в качестве автосервиса и административного здания, поэтому в качестве объектов аналогов им были подобраны объекты аналоги торгово-офисного назначения с последующей корректировкой на фактическое назначение объекта капитального строительства. Факт использования объектов капитального строительства под автосервис не оспаривался представителем истца.
Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Довод представителя истца о том, что экспертом не учтено расположение спорного земельного участка на значительном удалении от автомагистралей и остановки общественного транспорта, плохое состояние подъездных путей опровергаются заключением эксперта, из которого следует, что эксперт принял во внимание, что спорный земельный участок расположен на улице Новосибирская с локальным местоположением с низким транспортным и пешеходным потоками, внутриквартально. Также экспертом применены понижающие коэффициенты с учетом местоположения объектов-аналогов.
Доводы представителя истца о необходимости исключения при определении рыночной стоимости земельного участка стоимости коммуникаций, о том, что у аналога N 3 на участке есть здание, продавался проект по расширению здания, а не земельный участок, не свидетельствуют го неправильности заключения эксперта, определения величины рыночной стоимости земельного участка.
В связи с изложенным, учитывая пояснения эксперта Газдалетдинова А.М., специалиста Гайфуллиной Л.Р., суд пришел к выводу, что выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки.
В судебном заседании представитель истца, возражая против выводов эксперта, просил назначить повторную экспертизу.
В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
Суд пришел к выводу, что оснований для назначения повторной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка не имеется, так как представителем истца не приведены нормы права, которым не соответствует заключение эксперта, либо, которые нарушены экспертом при проведении экспертизы и составлении заключения, не представлены доказательства несоответствия заключения эксперта требованиям федерального законодательства, а также сведения о некомпетентности, заинтересованности эксперта, объективные данные о завышении рыночной цены спорного участка.
При этом, в основу решения суда не может быть положен отчёт ООО "Бюро права и оценки" N 35-19 от 24 июня 2019 года, поскольку рыночная стоимость земельного участка в нарушение пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, определена без учета фактического использования объектов капитального строительства на земельном участке.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Как следует из материалов дела, административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - 09 июля 2019 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости - 09 июля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Партнёр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 3993 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаража, радиостанции и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 10983425 рублей 31 копейка.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 09 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан, а со дня начала деятельности четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в указанный суд в течение одного месяца со дня принятия решения через Верховный Суд Республики Башкортостан.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан подпись А.В.Идрисова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка