Решение Пермского краевого суда от 31 июля 2020 года №3а-998/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 июля 2020 года Дело N 3а-998/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Забота" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Забота" (далее - ООО обратилось в суд с административным иском (с учетом уточнения) об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание магазина продтоваров, общая площадь: 1858 кв.м, кадастровый номер **:264, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская, в размере его рыночной стоимости 7776000 руб. на 01.01.2019;
- здания, назначение: нежилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, общей площадью 1087,7 кв.м, кадастровый номер **:11, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская, д. 224, в размере его рыночной стоимости 23863000 руб. на 01.01.2018.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного истца ООО "Забота" Варзакаова Л.Б., действующая на основании доверенности, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просила рассмотреть дела в своё отсутствие, на уточнённых исковых требованиях настаивает.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Лядов К.Э., действующий на основании доверенности просит дело рассматривать в свое отсутствие, а также об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, согласно уточненному административному исковому заявлению, не возражает.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю Васянина Е.В., извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, поддерживает позицию, которая изложена в письменном отзыве.
В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.
Исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2018 года.
Здание с кадастровым номером **:11, принадлежащее административному истцу ООО "Забота", которое под N 7267 включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год, в соответствии с постановлением Правительства Пермского края от 28 ноября 2019 года N 874-п.
Поскольку налоговая база по принадлежащим административному истцу на праве собственности объектам недвижимости исчисляется от их кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Забота" является собственником земельного участка с кадастровым номером **:264, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская и здания с кадастровым номером **:11, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская, д. 224.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **:264 определена по состоянию на 01.01.2019 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края N СЭД-31-02-2-2-1393 от 12.11.2019 в размере 14677554,46 руб.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **:11 определена по состоянию на1января2018года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 43921674,06 руб.
Согласно отчетам об оценке N 40испр.Н-20 от 2 июля 2020 года и N 39испр./Н-20 от 24 июля 2020 года, выполненных ООО "МВМ-Оценка" Ш., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **:264, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание магазина продтоваров, общая площадь: 1858 кв.м, кадастровый **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская, составляет 7776000 руб. на 01.01.2019 и рыночная стоимость здания, назначение: нежилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, общей площадью 1087,7 кв.м, кадастровый номер **:11, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская, д. 224, составляет 23863000 руб. на 01.01.2018.
В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объектов оценки. Отчёты об оценке объектов оценки должен содержать точное описание объектов оценки; стандарты оценки для определения стоимости объектов оценки, обоснование их использования при проведении оценки данных объектов оценки, перечень использованных при проведении оценки объектов оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объектов оценки допущения; последовательность определения стоимости объектов оценки и их итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчётов об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчётам об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёты об оценке представляют собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.
Оценив отчёты об оценке, составленные оценщиком Ш., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёты об оценке N 40испр./Н-20 и N 39испр./Н-20 соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик Ш., проводивший оценку, является членом ООО "Российское общество оценщиков". Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО "ИНГОССТРАХ".
Оценщик провел анализ рынка земельных участков, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём.
В отчёте N 40испр/Н-20 от 27 июля 2020 года присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.
В качестве объектов сравнения оценщиком использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в Пермском крае, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Также оценщиком использованы данные Каталога базы данных ПМЛС от 24.08.2018 г. и 08.12.2017 г. портал объявлений https://domofond.ru/, архив объявлений https://ruads.org, официальный сайт администрации города Перми.
Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на местоположение и площадь.
Что касается здания с кадастровым номером **:11, то из содержания отчета об оценке N 39испр./Н-20 следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (то есть того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории Пермского края.
При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход. Также в отчете оценщиком приведены обоснования отказа от использования в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов.
Содержание отчётов об оценке не вводят в заблуждение и не допускают неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и здания, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка и здания, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могут повлиять на результаты оценки.
Данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.
Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчётах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленного административным истцом отчётов требованиям закона административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.
Доводы, изложенные в представленных письменных пояснениях административного ответчика и заинтересованного лица, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером **:264 по состоянию на 1 января 2019 г. в соответствии с отчётом оценке N 40испр./Н-20 от 27 июля 2020 года и здания с кадастровым номером **:11 по состоянию на 1 января 2018 г. в соответствии с отчётом оценке N 39испр./Н-20 от 24 июля 2020 года, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Забота" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка не обращался.
Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости считать дату обращения ООО "Забота" с административным исковым заявлением в Пермский краевой суд -27 мая 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Забота"
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание магазина продтоваров, общая площадь: 1858 кв.м, кадастровый номер **:264, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская, в размере его рыночной стоимости 7776000 руб. на 01.01.2019.
Установить кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, общей площадью 1087,7 кв.м, кадастровый номер **:11, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Балхашская, д. 224, в размере его рыночной стоимости 23863000 руб. на 01.01.2018.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 27 мая 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 14 августа 2020 г.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка