Решение Саратовского областного суда от 25 декабря 2019 года №3а-996/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2019 года Дело N 3а-996/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Куняевой Н.С.,
с участием представителя административного истца Борзовой В.А., администрации муниципального образования "Город Саратов" Косаревой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Качиной Натальи Борисовны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Качина Н.Б. обратилась в суд с административным исковым заявлением в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2482 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (складские помещения), расположенного по адресу: <данные изъяты>., равной его рыночной стоимости в размере 1 300 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ей на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора аренды от 26 марта 2010 года N А-10-246Ф-2.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы исчисляется из коэффициента в процентом отношении от кадастровой стоимости для земельных участков данного вида разрешенного использования.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка составляет 4 191 378,22 руб.
Вместе с тем рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года согласно отчету, подготовленному ООО "<данные изъяты>" от 25 ноября 2019 года, составила 1 300 000 руб.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость.
Данные обстоятельства нарушают права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца просила удовлетворить требования, администрации муниципального образования "Город Саратов" Косарева С.В. просила учесть интересы администрации, поскольку в результате установления рыночной стоимости земельного участка будут снижены арендные платежи, поступающие в местный бюджет, вместе с тем ходатайства о назначении судебной экспертизы представитель не заявила.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Качиной Н.Б. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2482 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты> земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (складские помещения), на основании договора аренды от 26 марта 2010 года N А-10-246Ф-2, заключенного с администрацией муниципального образования "Город Саратова".
В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" с 09 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2482 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (складские помещения), установлена в размере 4 191 378,22 руб. на 01 января 2018 года.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет, подготовленный ООО "<данные изъяты>", от 25 ноября 2019 года, которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 1 300 000 руб.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.
Оценщик <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 16 апреля 2013 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15 марта 2018 года N 54. Ответственность ООО "Оценка собственности" застрахована в страховом акционерном обществе "<данные изъяты>".
В судебном заседании оценщик <данные изъяты>., допрошенный судом в качестве свидетеля, подтвердил правильность выводов отчета, объяснил и обосновал выбранный подход, применение поправок, выбор аналогов.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценщиком использован сравнительный подход, отказ от доходного и затратного подходов им мотивирован в отчете.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Для сравнения оценщик выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в городе Саратове на улице им. Азина М.В., на проезде им. Азина М.В., на станции Кокурино, на Московском шоссе, а также в Елшанской в Ленинском районе.
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: передаваемые права, по цене предложения, по дате предложения, местоположение, вид разрешенного использования, транспортная доступность, инженерные коммуникации, физические характеристики (площадь).
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь вид разрешенного использования, наличие коммуникаций.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, имущественные права, на общую площадь (эффект масштаба), на местоположение, а также на дополнительные улучшения, с использованием издания "Справочник оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки. Под редакцией Лейфера Л.А., Крайникова Т.В. - Н.Новгород, 2017". Отказ от других корректировок оценщик мотивированно обосновал.
Оснований для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. В ходе разбирательства дела ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Качиной Натальи Борисовны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2482 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (складские помещения), расположенного по адресу: <данные изъяты>., равной его рыночной стоимости в размере 1 300 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 02 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка