Дата принятия: 27 марта 2019г.
Номер документа: 3а-995/2018, 3а-164/2019
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 27 марта 2019 года Дело N 3а-164/2019
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Гукиной О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 3а-164/2019 (3а-995/2018) по административному исковому заявлению АО "Тульский Центральный рынок" к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
АО "Тульский Центральный рынок" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка, площадью <...>.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий и сооружений рынка, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по состоянию на 01.01.2016 года на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" в размере 8 728 824,76 руб., и просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости - 2 966 000 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом К от <...> N <...>.
В судебное заседание административный истец, административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица - администрация г. Тулы, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области представителей не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, данными участниками судебного разбирательства заявлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Администрацией г.Тулы представлены письменные возражения по существу заявленных требований.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что АО "Тульский Центральный рынок" является арендатором земельного участка, площадью <...>.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий и сооружений рынка, расположенного по адресу: <адрес>, - на основании договора аренды земельного участка от <...> года N <...>, заключенного с министерством имущественных и земельных отношений Тульской области, дата регистрации <...> года.
Кадастровый номер объекту присвоен 08.11.2011 года.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с КН <...> установлена на 01.01.2016 года в результате массовой оценки в размере 8 728 824,76 рублей и внесена в ГРН (ранее ГКН) 18.12.2016 года.
По условиям вышеуказанного договора аренды (п. 4.3), размер арендной платы за пользование участком определяется на основании государственных и муниципальных нормативных правовых актов.
Согласно п.4.4 договора, на дату его подписания размер арендной платы определялся в соответствии с Закона Тульской области от 29.06.2011 года N1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставление в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", а также постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 года N259 "Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы".
Также, данным договором (п. 4.5) предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением нормативно-правового регулирования.
П.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 года N1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставление в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", установлено, что годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
В нашем случае такое обращение истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области последовало в октябре 2018 года.
Решением Комиссии от <...> года N <...> заявление представителя административного истца по доверенности Павловой Л.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, а также в суд, административный истец представил отчет N <...> от <...> года, подготовленный оценщиком К Т. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляла 2 966 000 руб.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках рассматриваемого дела никем не оспариваются.
Из них следует, что административный истец, как арендатор вышеназванного земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости, и заинтересован в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной. При этом установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора им соблюден.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Н Д.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> года, отчет, выполненный К не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам в области оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная оценщиком в указанном отчете, не подтверждается. При этом рыночная стоимость земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 005 400 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим необходимое образование, стаж работы в области оценки более 20 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт Д является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков "СМАО", его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ и полагает возможным взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта на интересующую дату.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета оценщика К, то данный отчет согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями федеральных стандартов оценки, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в связи с чем при определении рыночной стоимости объекта за основу этот отчет взят быть не может.
В частности, эксперт отметил, что в нарушение требований п.26 ФСО N 3 и п.30 ФСО N 7 отсутствует расчет границ интервала в котором, по мнению оценщика, может быть рыночная стоимость объекта. Информация о том, попадает или не попадает действующая кадастровая стоимость в интервал допустимых положений рыночной стоимости, является важной и принципиальной для принятия решения о корректировки действующей кадастровой стоимости, и она обязательно должна быть в отчете. В нарушение п.11 ФСО N 1 не обоснован отказ от применения сравнительного подхода, тогда как анализ рынка представлен 5 предложениями по продаже земельных участков коммерческого назначения. Обоснования их неиспользования в качестве объектов - аналогов не приведены. При использовании доходного подхода имеется принципиальная ошибка, связанная с определением чистого операционного дохода от единого объекта оценки: не учитывается площадь земельных участков - аналогов. Аналоги должны быть подобраны с коэффициентами застройки близкими к коэффициенту застройки объекта оценки. В отчете в качестве аналогов выбраны помещения, не связанные с земельными участками, и определить коэффициент застройки не представляется возможным.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 кадастровая стоимость находящегося в пользовании АО "Тульский Центральный рынок" земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в экспертном заключении.
Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59 -61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 005 400 руб. значительно ниже внесенной в ГРН кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 8 728 824,76 руб., что затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика аренды.
В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной базы для расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 10.10.2018 года.
Возражения администрации г. Тулы, сославшейся на необходимость при оценке доказательств учитывать интересы всего общества, направленные на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, находящегося в аренде у административного истца, не нарушает права администрации муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление АО "Тульский Центральный рынок" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...>.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий и сооружений рынка, расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 года равной его рыночной стоимости в размере 4 005 400 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи АО "Тульский Центральный рынок" заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 10.10.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: Т.Е. Семенова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
