Решение Московского областного суда от 27 августа 2018 года №3а-992/2017, 3а-209/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2018 года Дело N 3а-209/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Машковцевой Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-209/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтандартИнвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "СтандартИнвест" (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 156 729 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общетоварные склады, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28 декабря 2016 года.
В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представила письменные пояснения, в которых не согласилась с повторным заключением эксперта, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда от 13 декабря 2017 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
Представитель административного истца полагал, что экспертиза эксперта Потаповой О.А. проведена необъективно, с нарушением требований федеральных стандартов оценки, не учтено, что значительная часть участка заболочена, без проведения соответствующих работ не пригодна к использованию с учетом вида разрешенного использования.
Из материалов дела следует, что отчетом оценщика установлена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 46563 000 рублей, заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость установлена в размере 62558357 рублей. Разница между двумя установленными рыночными стоимостями составляет 15995 357 рублей.
В связи с необходимостью понимания причин возникновения столь значительной разницы в рыночной стоимости одного и того же объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной оценочной экспертизы определением Московского областного суда от 27 марта 2018 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
Заключением эксперта Ерохиной Л.М. установлена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию 28 декабря 2016 года в размере 38692000 рублей.
С выводами, содержащими в повторном экспертном заключении, согласился представитель административного истца.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению повторной судебной оценочной экспертизы.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Повторное экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В повторном заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в повторном заключении.
В частности в заключении указано, что на дату определения рыночной стоимости в свободном доступе присутствует достаточное количество объектов, которые могут быть отнесены к объектам-аналогам объекта исследования. По ним присутствует достоверная и достаточная для анализа информация об их ценах и характеристиках, в связи с чем, эксперт обоснованно принял решение применить сравнительный подход.
При этом на дату определения рыночной стоимости нет достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом исследования, в связи с чем эксперт принял решение не применять доходный подход.
Таким образом, эксперт пришел к верному выводу о необходимости применения в рамках настоящего заключения сравнительного подхода.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 28 декабря 2016 года.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Ерохиной Л.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.
Ссылка представителя административного ответчика о том, что экспертом использованы недостоверные данные о заболоченности земельного участка суд находит несостоятельными.
Как следует из материалов административного дела эксперт поставила в известность стороны о проведении осмотра земельного участка, представитель административного истца в административном исковом заявлении, в судебных заседаниях последовательно обращал внимание суда на наличие очевидной заболоченности части земельного участка, на указанное обстоятельство было обращение внимание судебного эксперта, что следует из определения о назначении повторной судебной оценочной экспертизы от 27 марта 2018 года.
Эксперт по результатам осмотра земельного участка составила акт из содержания которого следует, что наличие заболоченности в связи с скоплением воды ею установлено посредством личного осмотра объекта оценки. Раздел 2.6 экспертного заключения посвящен анализу состояния земельного участка применительно к топографическим данным о границах участка. Согласно выводам эксперта на участке площадью 31512 кв.м. имеются признаки заболоченности в связи расположением участка под уклон, земельный участок в указанной площади возможно использовать по целевому назначению при условии проведения работ по строительству (прокладке дренажа),экспертом приведен условный расчет стоимости дренажа (л.д. 47-50 экспертизы).
Исходя из того, что заболачиваемость, по мнению суда, может возникать под воздействием комплекса зональных факторов, главными из которых являются климат, геологическое строение, рельеф и гидрогеологические условия местности, доводы представителя административного ответчика об отсутствии у эксперта достоверных данных о состоянии земельного участка на дату определения кадастровой стоимости, являются несостоятельными. Оценка земельного участка проведена экспертом на дату - 28 декабря 2016 года, с административным иском административный истец обратился в 2017 году, сведений о том, что за указанный период времени изменился рельеф земельного участка, в деле не имеется, административный ответчик по своим возражением в указанной части никаких доказательств не представил.
Вопреки доводам представителя административного ответчика в заключении эксперта содержатся исчерпывающие и мотивированные выводы относительно оценки объектов-аналогов по таким ценообразующим факторам как направление и в таблице 21 приведены корректировки на направление (л. 44, 60 экспертизы).
Возражения представителя административного ответчика о несогласии с содержанием опубликованного текста объявления по объекту-аналогу N 1 в части указания цены предложения, суд оценивает критически и исходит из того, что только правообладатель указанного объекта или уполномоченное им лицо вправе определять объем информации по объекту продажи и цену предложения.
Необоснованное ходатайство представителя административного ответчика о вызове эксперта в судебное заседание для разъяснения вопросов, мотивированные ответы на которые содержатся в заключении эксперта, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление представителем административного ответчика процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.
Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением повторной эксперта, не усмотрел оснований для вызова эксперта Ерохиной Л.М. в судебное заседание для дачи пояснений.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 1 сентября 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СтандартИнвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 1 сентября 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 156 729 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общетоварные склады, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28 декабря 2016 года, в размере 38692000 (тридцать восемь миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 31 августа 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка