Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 26 октября 2017 года №3а-99/2017

 
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 октября 2017 года Дело N 3а-99/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
дело № 3а-99/2017
26 октября 2017 года г. Улан-Удэ
Верховный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Захарова Е.И.,
при секретаре Зарбаевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бородина Михаила Алексеевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельных участков,
У С Т А Н О В И Л:
... Бородин М.А. обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Правительству РБ, в котором просит установить кадастровую стоимость трех земельных участков, в размере их рыночной стоимости.
Исковые требования мотивированы тем, что он является собственником трех земельных участков, площадью 1910 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу <...>, площадью 1846 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу <...>, площадью 2096 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> на ... определена в размере 19921280 рублей 90 копеек и 19253761 рубль 54 копейки соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> на ... определена в размере 29780554 рубля 88 копеек, что значительно превышает их рыночную стоимость, которая, согласно отчетам об оценке рыночной стоимости, равна 9969000 рублей, 9270000 рублей и 7575000 рублей соответственно. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
В судебное заседание административный истец Бородин М.А. не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, при участии его представителя Лобыкина С.В.
Представитель административного истца Лобыкин С.В. административный иск поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. пояснила, что замечаний к отчету об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> не имеет. Не согласна с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, считает, что оценщиком некорректно для сравнения взят объект-аналог ... с отметкой о срочной продаже.
Представитель Администрации г.Улан-Удэ Манзарова Т.Н. возражала против удовлетворения административного иска, поддержав доводы представителя Росреестра по РБ, своих возражений относительно отчетов об оценке не представила.
Представители Правительства Республики Бурятия в суд не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии с п.4 ст.247 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом при рассмотрении дела установлено, что Бородин М.А. является собственником земельных участков с кадастровым номером <...>, площадью 1910 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения торгового комплекса, с кадастровым номером <...>, площадью 1846 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения торгового комплекса, с кадастровым номером <...>, площадью 2096 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения торгового комплекса.
Постановлением Правительства Республики Бурятия № 2 от 13 января 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.
Как следует из представленных истцом кадастровых справок, выданных филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере 19921280 рублей 90 копеек по состоянию на ...г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере 19253761 рубль 54 копейки по состоянию на ...г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере 29780554 рубля 88 копеек по состоянию на ...
В соответствии с п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с п.п.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Согласно ч.2, 3 ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с ч.4 данной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч.1 ст.24.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Согласно ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> ... от ..., земельного участка с кадастровым номером <...> ... от ..., земельного участка с кадастровым номером <...> ... от ..., (далее - отчеты), выполненные ООО «Бюро оценки собственности».
Из отчетов следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков за 2015, 2016 годы, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2015, 2016 год.
Оценщик использовал информацию газет «Все для Вас», газеты «Из рук в руки», базы данных агентств недвижимости, Интернет ресурсы (www.uurielt.ru).
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчетах на страницах 64, 65.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на ... равна 9270 000 рублей, с кадастровым номером <...> по состоянию на ... равна 9969000 рублей, с кадастровым номером <...> по состоянию на ... равна 7575 000 рублей.
Оценивая отчеты по правилам ст.ст.82, 84 КАС РФ, суд считает их допустимыми доказательствами, поскольку оценка проведена оценщиком, имеющим специальное образование и квалификацию, являющимся действительным членом саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», включена в реестр оценщиков.
Оснований не согласиться с указанными отчетами у суда нет, так как проверив приведенные отчеты оценщика, не содержащие в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит их соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, оценщик Бельская О.М., выводы, изложенные в отчетах, подтвердила, дав при этом дополнительные пояснения в связи с поступившими возражениями относительно методов оценки, использованных в отчете и подбора объектов-аналогов.
Отчеты об установлении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> представителем ответчика и третьего лица не оспорены, сведений о рыночной стоимости указанных земельных участков лицами в ходе судебного заседания не представлены.
Доказательства, опровергающие рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> размере 7575 000 рублей, которую просил установить представитель административного истца, и сведения о рыночной стоимости земельного участка в ином размере, лицами, участвующими в деле, также не представлены.
Довод о некорректном выборе оценщиком объектов-аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> является несостоятельным и подлежит отклонению.
Так, оценщик исходил из условий неактивного рынка и выбрал три объекта-аналога, наиболее схожие с объектом оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, в соответствии с сегментом рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов торгового назначения.
В силу неразвитости рынка коммерческой недвижимости оценщиком обоснованно принято решение провести корректировку на местоположение на основе соотношения цен на вторичное жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую взаимосвязь между ценами на жилую недвижимость и ценами на коммерческую недвижимость, в том числе торгового назначения, поскольку в основе влияния местоположения как ценообразующего фактора на стоимость объектов недвижимости находится уровень деловой активности.
Оценщик выбрал сходные объекты жилой недвижимости - двухкомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных домах в районах нахождения оцениваемого объекта и объектов-аналогов, определил среднюю стоимость 1 кв.м. такого жилья и применил корректировку на местоположение земельного участка.
Использование такого способа требованиям федеральных стандартов оценки и закону не противоречит.
Довод о том, что оценщиком для сравнения некорректно взят объект-аналог № 1 с отметкой о срочной продаже, является необоснованным.
Законодательством об оценочной деятельности не запрещает брать для сравнения объекты-аналоги с отметкой о срочной продаже.
Оценщиком подробно мотивирован отказ от корректировки на торг по данному аналогу, не согласиться с которым у суда оснований не имеется.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату подачи административного искового заявления - ....
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Административный иск Бородина Михаила Алексеевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровымномером <...>, площадью 1910 кв.м., имеющего категорию - земли населенных пунктов - для размещения торгового комплекса, расположенного по адресу <...>, в размере его рыночной стоимости, равной 9690 000 рублей, по состоянию на ...
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровымномером <...>, площадью 1 846 кв.м., имеющего категорию - земли населенных пунктов - для размещения торгового комплекса, расположенного по адресу <...>, в размере его рыночной стоимости, равной 9270 000 рублей, по состоянию на ...
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровымномером <...>, площадью 2096 кв.м., имеющего категорию - земли населенных пунктов - для размещения торгового комплекса, расположенного по адресу <...>, в размере его рыночной стоимости, равной 7575 000 рублей, по состоянию на ...
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать ....
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья  
 Е.И. Захаров



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка