Решение Московского областного суда от 15 февраля 2018 года №3А-988/2017, 3А-205/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 февраля 2018 года Дело N 3А-205/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Медведевой С.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-205/18 по административному исковому заявлению Саидова Пирахмада об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Саидов Пирахмад (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, площадью 113,8 кв.м., расположенных по адресу: <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки - на 1 августа 2015 года.
В судебном заседании административный истец, представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнили требования и просили определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта Кругляковой В.М., пояснившей, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласились административный истец и его представитель.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объектов, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объектов, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 августа 2015 года.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Доводы представителя административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.
В судебном заседании экспертом Кругляковой В.М. даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя ответчика.
Суд соглашается с выводами эксперта об обоснованности применения в расчете арендной платы площади в 30 кв.м. Эксперт проанализировала сходные объявления о сдаче помещений в аренду в том же здании и усьановила, что ставка 600 руб./кв.м в месяц применима к площади в 30 кв.м, явлюящейся полезной площадью.
Экспертом при исследовании, в том числе путем прозвона было установлено, что к аренде на дату подачи объявления предлагались помещения и по отдельности офисы 2 этажа и торговая площадь 1 этажа со вспомогательной площадью (складом в цоколе), при этом удельный показатель ставки аренды, для каждого из двух объектов, равный 556 руб./кв.м. в месяц, по данным арендодателя, остается неизменным.
С учетом приведенных экспертом суждений и, учитывая назначение помещений, суд приходит к выводу, что экспертом обоснованно к расчету была применена только площадь офисных помещений.
Возражая относительно доводов представителя административного ответчика о наличии основании для применения корректировки на красную линию в отношении объектов-аналогов,эксперт в судебном заседании пояснила, что представитель ошибся в месте расположения объектов-аналогов как по месту их фактического, так и адресного расположения. Экспертом проанализирован в судебном заседании приложенный к отчету картографический материал.
Возражая относительно доводов представителя административного ответчика о том, что в отношении объекта-аналога N1 определена неверная дата публикации объявления, эксперт указала следующее. Дата публикации объявления по указанному объекту - 04.06.2014г., дата обновления - 18.11.2017 г. На дату производства экспертизы, судебного заседания объект по цене предложения в 3,99 млн.руб. не был продан. Установить точную дату изменения цены не предоставляется возможным, однако так как первоначальная цена была актуальна на 04.06.2014г., а дата исследования 01.08.2015 г., то в условиях падающего рынка взять за основу первоначальную цену предложения при явном завышенном ожидании продавца было некорректно. Экспертом было найдено объявление о продаже другого помещения, имеющего аналогичные образцу для исследования N1 характеристики (помещение цоколя, без отделки, расположено в том же здании), при этом дата его обновления наиболее близка к дате исследования. Площади данных образцов также сопоставимы, однако стоимость 1 кв.м в приведенном ниже объявлении составляет 33419 руб./кв.м. Поэтому, как указал эксперт, при расчетах она принимает стоимость образца исследования N1 равной 3,99 млн.руб. (наиболее близкая стоимость, к другим объявлениям на дату исследования).
Соглашаясь с выводами в указанной части суд исходит из того, что эксперт определяла рыночную стоимость объектов недвижимости исходя из совокупности достоверно известных ей обстоятельств и фактов, определяющих ценообразующие тенденции рынка недвижимости на дату 1 августа 2015 года.
Все приведенные выводы эксперта Кругляковой В.М. мотивированы.
С учетом установленных по делу обстоятельств, изложенных в решении, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
Представителем административного ответчика не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой 21 августа 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Саидова Пирахмада об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 21 августа 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости расположенных по адресу: <данные изъяты>, нежилое, равной их рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки - на 1 августа 2015 года с кадастровыми номерами:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>, площадью 113,8 кв.м. в размере 3557700 (три миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч семьсот) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 20 февраля 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка