Решение Саратовского областного суда от 28 мая 2020 года №3а-986/2019, 3а-76/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N 3а-76/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Петровой И.А.,
с участием представителя административного истца администрации муниципального образования "Город Саратов" - Абрамова М.Р., действующего на основании доверенности от 12 декабря 2019 года N 01-08/93, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" Алхимова Р.В., действующего на основании доверенностей от 09 января 2020 года N 6б и от 14 января 2020 года N 2, заинтересованного лица Батарыкина А.В., его представителей Сергеева Е.В. и Ковшутина А.А., действующих на основании доверенности от 18 февраля 2020 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка общей площадью 599 квадратных метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, N А, равной его рыночной стоимости в размере 3 883 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований администрация муниципального образования "Город Саратов" указала, что муниципальное образование осуществляет функции собственника указанного земельного участка, которое на праве аренды принадлежит Батарыкину А.В.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01 января 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 708 510 рублей 22 копеек.
Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
01 января 2018 года, согласно отчёту об оценке ООО "Поволжское экспертное бюро" N 19/997 от 12 июля 2019 года, определена в размере 3 883 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно занижена от его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку арендная плата за пользование указанным земельным участком определяется с учётом его кадастровой стоимости. Расчёт арендной платы исходя из кадастровой стоимости в размере 708 510 рублей 22 копейки, определенной распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01 января 2018 года N 1026-р, будет способствовать недополучению денежных средств в местный бюджет.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленное требование.
Представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного иска.
Заинтересованное лицо Батарыкин А.В. и его представители просили в удовлетворении административного иска отказать.
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения заинтересованного лица, представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, осуществляется без проведения торгов.
Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени соответствующего публично-правового образования, вправе обратиться в суд по месту нахождения такого объекта недвижимости с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, земельный участок общей площадью
599 квадратных метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, N А, является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена (листы дела N 11-16).
01 июля 2019года на основании договора аренды N Ар-19-381/ф-3 указанный земельный участок предоставлен в аренду Батарыкину А.В. на 49 лет (листы дела N 158-165).
Министерством инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области в соответствии с Законом N 237-ФЗ и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года N 562-П "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Саратовской области" принято распоряжение от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году".
Государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" поручено выполнить работы по определению кадастровой стоимости и составлению отчёта об итогах государственной кадастровой оценки указанных земельных участков в соответствии с действующим законодательством.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждены результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области по состоянию на 01 января
2018 года, в том числе, утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 708 510 рублей 22 копеек (лист дела N 10).
Таким образом, в отношении указанного земельного участка проведена государственная кадастровая оценка, участок был включен в перечень объектов, подлежащих такой оценке.
Часть 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу положений части 4 статьи 14 Закона N 237-ФЗ следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка N 19/997 от 12 июля 2019 года, составленный ООО "Поволжское экспертное бюро", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, N А, определена в размере 3 883 000 рублей (листы дела N 29-85).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи
3 Закона N 237-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В судебном заседании по ходатайству заинтересованного лица Батарыкина А.В. судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно экспертному заключению N 35/20 от 12 мая 2020 года эксперта ФИО8, осуществляющего свою деятельность в ООО "Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки" "ВиД", в которое назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 599 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, N А, по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 2 500 000 рублей.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исследовав заключение судебной экспертизы, суд находит заключение экспертизы в достаточной степени обоснованным и не имеющим противоречий.
Эксперт ООО "Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки "ВиД" ФИО8, составивший отчёт, является членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", что подтверждается свидетельством от 28 февраля 2011 года N 0259, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 25 декабря 2017 года N 37, ответственность его застрахована в САО "ВСК".
В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: категория земель, местоположение, назначение, передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, транспортная доступность, форма земельного участка, рельеф, коммуникации, наличие улучшений, площадь.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога расположенные в городе Саратове на улице Шехурдина А.П., б/н, улице Симбирской, дом N 25, улице им. Академика Навашина С.Г., дом N 24, улице Университетской, дом N 5/ улица Большая Горная. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применены корректировки на передаваемые права, торг, наличие красных линий, наличие улучшений.
Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки "ВиД" ФИО8 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельного участка, не вызывающие сомнений.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки "ВиД", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N 611.
Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.
В силу положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Оценив представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, составленный ООО "Поволжское экспертное бюро" суд приходит к выводу о наличии сомнений в его достоверности исходя из следующего.
Пунктом 10 ФСО N 1 установлено, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Однако, при составлении отчёта о рыночной стоимости земельного участка, N 19/997 от 12 июля 2019 года оценщиком применены объекты-аналоги NN 2 и 4, которые существенно отличаются от площади объекта оценки, качественных характеристик местоположения объекта оценки, разрешенное использование земельных участков объектов-аналогов NN 1 и 4 не соответствуют назначению и текущему использованию объекта оценки, что не соответствует положениям пункта 10 ФСО N 1 и существенным образом повлияло на вывод о рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости. Такой отчёт не может служить надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования администрации муниципального образования "Город Саратов" подлежат частичному удовлетворению исходя из результатов судебной экспертизы, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление администрации муниципального образования "Город Саратов" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 599 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, N А, равной его рыночной стоимости в размере 2 500 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 29 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка