Решение Красноярского краевого суда от 26 января 2021 года №3а-982/2020, 3а-164/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 января 2021 года Дело N 3а-164/2021
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя Правительства Красноярского края Россихина Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-164/2021 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "СтройДом" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (далее - ООО "СтройДом") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 7 486 788 рублей 60 копеек.
По итогам независимой оценки, выполненной оценщиком Магерой М.А. и представленной в отчете N 01/05/08 от 05 августа 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 3 531 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку ООО "СтройДом" является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем 05 октября 2020 года ООО "СтройДом" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 22 октября 2020 года N 195 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 в размере его рыночной стоимости 3 531 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Административный истец ООО "СтройДом" надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, в административном исковом заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие административного истца.
Представитель Правительства Красноярского края Россихин Е.В., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю заявление ООО "СтройДом" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 от его кадастровой стоимости составляло 52,8%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Минусинска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей административного истца ООО "Строй Дом", Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Минусинска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Правительства Красноярского края Россихин Е.В. не возражал.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что ООО "СтройДом" является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 декабря 2020 года (л.д. 16-18).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 августа 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 7 486 788 рублей 60 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 27 января 2012 года (л.д. 19).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка была утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
05 октября 2020 года (вх. N 43335) ООО "СтройДом" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 20-22).
Решением Комиссии от 22 октября 2020 года N 195 заявление ООО "СтройДом" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий было отклонено (л.д. 23-25).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 01/05/08 от 05 августа 2020 года, выполненный оценщиком Магерой М.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 3 531 000 рублей (л.д. 27-55).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 01/05/08 от 05 августа 2020 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Оценщиком проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на отчет об оценке не опровергает достоверность отчета и правильность определения в нем величины рыночной стоимости земельного участка.
Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.
В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.
Правительство Красноярского края своим правом на проведение экспертизы не воспользовалось, других доказательств в опровержение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не представило.
По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.
Правительство Красноярского края, приводя доводы о недостоверности информации, использованной оценщиком, а также нарушениях оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, не представило каких-либо доказательств, опровергающих использованную оценщиком информацию и доказательств того, что нарушения (имеющиеся по утверждению Правительства) повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в сторону ее уменьшения.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 3 531 000 рублей.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, ранее внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
То обстоятельство, что Постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 по состоянию на 01 января 2020 года, не лишает права административного истца на оспаривание кадастровой стоимости данного земельного участка ранее утвержденной по состоянию на 01 января 2011 года, поскольку новая кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2021 года (пункт 5 Постановления Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п).
При изложенных обстоятельствах, а также поскольку на момент подачи административного иска не была проведена очередная государственная кадастровая оценка, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной стоимости в размере 3 531 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения ООО "СтройДом" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 05 октября 2020 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СтройДом" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 3 531 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "СтройДом" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:53:N :34 считать 05 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 29 января 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка