Решение Пермского краевого суда от 17 декабря 2019 года №3а-982/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 декабря 2019 года Дело N 3а-982/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца Пахуновой Н.П.,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухаревой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Першина Владимира Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Першин В.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
-нежилое здание, станция техобслуживания, с кадастровым номером **82, площадью 1351.1 кв.м., расположенное по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 5384000рублей, по состоянию на 1 января 2018 года;
-нежилое здание, комбайновый цех, с кадастровым номером **83, площадью 1058.6 кв.м., расположенное по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 4583000рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.
Административный истец Першин В.А. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного истца Пахунова Н.П. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представлен отзыв в письменном виде.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Першин В.А. является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами **82, **83.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания, станция техобслуживания, с кадастровым номером **82 определена в размере 18265 008.01 рублей, нежилого здания, комбайновый цех, с кадастровым номером **83 определена в размере 6090246.44рублей.
Поскольку налоговая база по принадлежащим административному истцу на праве собственности зданиям исчисляется от их кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 18265008.01рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **82 и 6 090 246.44 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **83.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости зданий просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет N 11/09-01 от 11 октября 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, составленный оценщиком ООО"Эффективное право".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.
В отчете объясняется выбор затратного подхода оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Довод стороны административного ответчика о том, что оценщиком некорректно применён затратный подход при оценке нежилого помещения, суд находит несостоятельным. Из положений ФСО N 7 (п. 24б) следует, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных для применения сравнительного и доходного подходов, а также для объектов недвижимости специального назначения, в отношении которой отсутствуют рыночные данные о сделках. В данном случае оценщик обоснованно отказался от применения сравнительного и доходного подходов, поскольку на рынке недвижимости на территории Пермского края имеется существенная разница уровня развития рынка недвижимости между краевым центром и более мелкими городами и муниципальными образованиями. Стоимость недвижимости в городе Чернушка и в городе Перми отличается. Для учета этой разницы оценщик использовал коэффициенты уровня развития рынков, подготовленные ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг". Данные коэффициенты представляют собой ранжирование городских округов и муниципальных районов по уровню развития рынка недвижимости. В рамках данной аналитической справки метод расчета коэффициентов предполагает оценку уровня развития секторов/сегментов локального рынка недвижимости как по динамике спроса и предложений, так и на основе полевых исследований территорий (визуального обследования территорий и опроса профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, оценщиков), работающих в городах и районах Пермского края. Коэффициент уровня развития рынка города Перми - 0,892, аналогичный показатель для Чернушинского MP - 0,400. Разница между уровнями развития рынков в этих двух муниципальных образованиях и составила величину внешнего износа объекта оценки. Далее затратный подход предполагает расчет износов, присущих объекту оценки. И уже во время расчета внешнего износа Оценщик учитывает уровень регионального развития.
Возражения об ошибочном определении оценщиком экономического (внешнего) устаревания объекта оценки относительно абсолютного уровня развития рынка недвижимости (страница 62 отчета) нельзя признать обоснованными. Указанные расчеты произведены оценщиком по формуле представленной ООО "АЦ "КД-Консалтинг" с учетом дополнительных пояснений указанного Общества по применению данной формулы при соответствующих расчетах. Обоснованность возражений стороны административного ответчика в данной части не подтверждена документально.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22 октября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Першина Владимира Александровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание, станция техобслуживания, с кадастровым номером **82, площадью 1351.1 кв.м., расположенное по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 5384000 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание, комбайновый цех, с кадастровым номером **83, площадью1058.6 кв.м., расположенное по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 4583 000 рубля, по состоянию на 1 января 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 октября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка