Решение Калининградского областного суда от 25 мая 2020 года №3а-98/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2020 года Дело N 3а-98/2020
Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В.,
при секретаре Лемех М.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению Бобарыкина Сергея Геннадьевича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, с участием заинтересованных лиц: администрации МО "Багратионовский городской округ", филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Бобарыкин С.Г. обратился в суд с вышеназванным административным иском, в котором просил установить по состоянию на 11 марта 2015 года равной рыночной стоимости в размере 1 410 000 рублей кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, площадью 6360 кв. м, с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "производственная деятельность" по адресу: <адрес>, сославшись на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 364 740,80 рублей является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель Бобарыкина С.Г. - Попов С.А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям.
Представитель администрации МО "Багратионовский городской округ" Татаренко Ю.С. возражала относительно заявленных административных требований, указав, что обращение Бобарыкина С.Г. с настоящим иском преследует цель уменьшения суммы задолженности по уплате платежей за пользование земельным участком без заключения договора аренды, взыскиваемую с него в судебном порядке в качестве неосновательного обогащения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
Бобарыкин С.Г., Правительство Калининградской области в лице представителя в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела ходатайство не заявили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя Бобарыкина С.Г. - Попова С.А, представителя администрации МО "Багратионовский городской округ" Татаренко Ю.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 г. N 641 в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ и с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01 января 2012 года.
Материалами дела подтверждено, что Бобарыкин С.Г., являясь с 26 февраля 2006 года собственником одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером N, заключил 23 сентября 2019 года с администрацией МО "Багратионовский городской округ" на срок 49 лет на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ договор аренды расположенного под данным зданием земельного участка с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - производственная деятельность (л.д.7, 10-19).
Из письменных пояснений представителя Управления Росреестра по Калининградской области Галицкого И.С., представителя филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области Пруд Е.И. следует, что земельный участок с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет 30 января 2015 года с характеристиками: категория земель - "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием - "под обслуживание одноэтажного нежилого здания"; 11 марта 2015 года в ЕГРН внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "производственная деятельность".
На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 декабря 2011 года N П/531 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N на основании пункта 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222, определена на основании Постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 4 364 740,8 рублей по состоянию на 11 марта 2015 года.
Судом установлено, что на день обращения административного истца с настоящим иском в суд утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2019 года Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 4 140 169,2 рубля, о чем 23 января 2020 года внесены сведения в ЕГРН.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
В обоснование правового интереса к оспариванию архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N Бобарыкин С.Г. представил копию датированного 23 декабря 2019 года искового заявления о взыскании с него администрацией МО "Багратионовский городской округ" суммы неосновательного обогащения за использование земельного участка без оформления земельных отношений в период с 26 февраля 2006 года по 22 сентября 2019 года, исчисленной из оспариваемой кадастровой стоимости, и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Таким образом, на дату обращения Бобарыкина С.Г. в суд у него сохраняется право на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости в связи с предъявленным к нему требованием о взыскании платежей за пользование земельным участком за период действия такой стоимости.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Бобарыкин С.Г. представил суду выполненный оценщиком Бощенко Г.О. отчет об оценке N 200-02/2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 11 марта 2015 года в размере 1 410 000 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной Бобаркиным С.Г. рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.
Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного названными лицами, участвующими в деле, не представлено, как и доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки.
Не представлено ими доказательств в подтверждение того, что спорный земельный участок по состоянию на 11 марта 2015 года имел другую рыночную стоимость.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке N 200-02/2020, оценщик Бощенко Г.О., проводивший оценку земельного участка, является с 2015 года членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеет диплом о профессиональной переподготовке, выданный 13.04.2015 года Региональным институтом бизнеса и управления по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса), квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 26.03.2018 года N 007045-1, его гражданская ответственность застрахована ООО "Альфа Страхование" на период с 04.08.2019 г. по 03.08.2020 г., размер страхового покрытия пять миллиона рублей.
Из содержания отчета об оценке следует, что при его подготовке оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
В соответствии со статьей 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, согласно подготовленному оценщиком отчету, составила по состоянию на 11 марта 2015 года денежную сумму в размере 1 410 000 рублей.
Поскольку доказательств недостоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной оценщиком в размере 1 410 000 рублей, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, исследованный в судебном заседании отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и сомнений в правильности не вызывает, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка N в размере его рыночной стоимости является законным и подлежит удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, в резолютивной части решения подлежит указанию дата подачи настоящего административного искового заявления - 06 марта 2020 года.
Доводы административного истца о том, что в результате установления новой кадастровой стоимости земельного участка бюджет МО "Багратионовский городской округ" получит меньше арендных платежей, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении предъявленного Бобарыкиным С.Г. административного иска, поскольку действующим законодательством арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда исходя из нее исчисляется арендная плата.
Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Неизбежные в процессе оценочной деятельности издержки для кадастровых правоотношений, обусловленные стоимостными расхождениями в оценке, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Бобарыкина С.Г. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 6360 кв. м, с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - производственная деятельность по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2015 года в размере 1 410 000 рублей.
Дата подачи административного иска считать 06 марта 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда А.В. Шкуратова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка