Дата принятия: 09 октября 2020г.
Номер документа: 3а-98/2020
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 октября 2020 года Дело N 3а-98/2020
9 октября 2020 года Томский областной суд в составе:
председательствующего судьи Бондаревой Н.А.,
при секретаре Маслюковой М.Н.,
с участием представителя ООО "Аурум-риэлти" Осипова А.В., представителя Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровской А.Е., представителя ОГБУ "ТОЦИК" Синчиковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-98/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственность "Аурум-риэлти" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,
установил:
ООО "Аурум-риэлти" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего обществу на праве собственности нежилого здания общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.
Требования мотивированы тем, что общество является плательщиком налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости нежилого здания, которая по состоянию на 1 января 2019 г. установлена в размере 50970058,91 руб. и значительно превышает рыночную стоимость объекта, определенную отчетом об оценке, что нарушает право общества на экономическую обоснованность налогообложения.
С учетом заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы ООО "Аурум-риэлти" просило установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 27964 100 рублей.
Определением судьи от 28 июля 2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено областное государственное бюджетное учреждение "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" (далее - ОГБУ "ТОЦИК").
В судебном заседании представитель административного истца Осипов А.В. заявленные требования поддержал. Полагал, что рыночная стоимость спорного здания подлежит установлению в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы, выполненной в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровская А.Е. и ОГБУ "ТОЦИК" Синчикова Л.В. пояснили, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в отчете оценщика и заключении судебной экспертизы.
В судебное заседание не явился представитель Управления Росреестра по Томской области, получившего первое судебное уведомление по рассматриваемому делу, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Костырев Р.М. оставил разрешение дела по существу на усмотрение суда, указав, что реализация в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания, равной его рыночной стоимости, не влияет на права и законные интересы Управления.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что ООО "Аурум-риэлти" на праве собственности принадлежит трехэтажное нежилое здание с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 6 февраля 2020 г. кадастровая стоимость указанного нежилого здания составляет 50970 058,91 руб.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
ООО "Аурум-риэлти" в соответствии с требованиями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Томской области от 27 ноября 2003 г. N 148-ОЗ "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций.
В силу пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса, в пункте 1 которой закреплено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Из положений пункта 7 статьи 378.2 приведенного Кодекса следует, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019 г. N 99-о в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения на 2020 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Пунктом 80 приложения к распоряжению в указанный перечень включено спорное здание с кадастровым номером /__/
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Администрации Томской области от 13 марта 2017 г. N 79а установлена дата перехода к проведению на территории Томской области государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 15 марта 2017 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания в размере 50970 058,91 руб. утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. N 41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области", который принят в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановлением Губернатора Томской области от 11 июня 2013 г. N 68 "Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области", с учетом уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 ноября 2019 г. N 15-01556/19 об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, выполненному областным государственным бюджетным учреждением "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" от 7 ноября 2019 г. N 1ГКООН-70-2019.
В соответствии с абзацем 4 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 334-ФЗ, действующей с 1 января 2019 г.) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Приведенные данные указывают на заинтересованность административного истца в установлении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, а его требование в полной мере согласуется с положениями статей 373, 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером /__/ был представлен отчёт N 225-А/2020 от 6 апреля 2020 г., составленный ООО "Бюро оценки "ТОККО", в соответствии с которым указанная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года в отношении данного объекта недвижимости составила 28260 000 рублей.
В связи с наличием возражений Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК" против принятия в качестве допустимого доказательства данного отчета по административному делу, а также в связи с определением оценщиком рыночной стоимости здания, скорректированной на сумму налога на добавленную стоимость, не являющегося ценообразующим фактором, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Бизнес-Оценка".
Заключением эксперта N 144-с от 21 сентября 2020 года рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 27964 100 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Оценивая заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, при его составлении требования законодательства об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки соблюдены, указанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, заключение мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.
Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 225-А/2020 от 6 апреля 2020 г., и возражения относительно данного отчета Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК", суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.
Экспертом-оценщиком в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, составлено точное описание объекта оценки его местоположения. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, в частности, его площади, категории, информация о текущем использовании объекта оценки.
Эксперт произвел анализ рынка предложений коммерческой недвижимости г. Томска за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
При проведении оценки объекта недвижимости экспертом использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход с применением метода сравнения продаж и доходный подходы оценки, обоснован отказ от применения затратного подхода.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно заключению экспертом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим местоположением, назначением и типом невидимости.
Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
В заключении присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые экспертом сведения.
Применение экспертом корректировок согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения (корректировка на торг, на местонахождение, общую площадь, тип объекта, состояние и теп отделки)), с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости здания, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК", направленные на оспаривание заключения эксперта, состоятельными быть признаны не могут.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Овсянникова А.А. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, мотивировав сделанные в его результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 экспертом в заключении приведен анализ рынка недвижимости и обоснован выбор объектов-аналогов, в том числе использованных при доходном подходе (стр. 18-19, 43-44, 49-50) заключения). Тот факт, что в заключении не представлен весь объем данных, доступных для анализа и отбора объектов, не свидетельствует о наличии оснований для критической оценки заключения, поскольку весь объем данных, в частности, выборка из различных источников по купле- продаже и аренде коммерческой недвижимости, представлен в приложении N 1 заключения.
При этом экспертом обосновано не определялся сегмент рынка, к которому относится земельный участок под зданием, так как участок не являлся объектом оценки. Экспертом применены объекты- аналоги по земельным участкам, максимально приближенные к объекту исследования, поскольку основным фактором при определении стоимости является местоположение земельного участка.
Поскольку в силу пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, к земельным участкам, выбранным в качестве объектов-аналогов, применена корректировка на демонтаж строений, наличие которых подтверждалось данными государственного кадастрового учета, расчет стоимости демонтажа проведен экспертом на основании данных журнала "Строительный ценник" N 4/2018 (издатель Томский центр ценообразования в строительстве) (стр. 39-40 заключения).
Также не может быть принят во внимание довод представителей административного ответчика и заинтересованного лица о том, что для определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода некорректно выбраны аналоги, являющиеся помещениями, не включающие в цену продажи земельный участок, в то время как объектом оценки является отдельно стоящее здание. Действительно, названные объекты-аналоги являются помещениями, расположенными внутри здания, что было правомерно учтено экспертом с применением к объектам-аналогам повышающей корректировки на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание) в размере 1,09 (1/0,92) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости -2018 г., под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 53 заключения).
При приведенных данных суд не находит оснований для критической оценки заключения эксперта, а недостатки, которые, по мнению стороны административного ответчика, имеются в данном заключении, таковыми не являются и не свидетельствуют о недостоверности определенной рыночной стоимости здания. Доказательства, бесспорно свидетельствующие, что при исправлении названных недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости здания выйдет за границы допустимого интервала, в материалах дела отсутствуют.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы определенную в экспертном заключении рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы об ее рыночной стоимости в ином размере по состоянию на 1 января 2019 года, административными ответчиками и заинтересованным лицом, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
Суждение стороны административного ответчика о том, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не может служить основанием для отказа административному истцу в удовлетворении административного иска, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методами проведения, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания в размере 27964100 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Аурум-риэлти" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ равной его рыночной стоимости в размере 27964100 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления считать 27 июля 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Н.А. Бондарева
Мотивированное решение принято 23 октября 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
