Решение Ярославского областного суда от 15 мая 2019 года №3а-98/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 мая 2019 года Дело N 3а-98/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Чистый город" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Чистый город" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 895 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации мусоросортировочной станции, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 8 889 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 766 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации энергоблока, гаража с автомойкой и бытовыми помещениями, склада для вторичного сырья с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 633 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ЗАО "Чистый город" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора N 11694/2-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11 декабря 2003 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, и дополнительных соглашений к нему; а также арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора N 25001-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 4 апреля 2014 года, заключенного с Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля.
Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 23 361 899, 15 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 6 729 258, 38 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данных земельных участков. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО "Ярэксперт", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 8 889 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату составляет 2 633 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Сокова О.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Королькова Е.П. в судебном заседании и в письменных объяснениях на административный иск оставила его разрешение на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. возражала против определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца в том размере, как это установлено Отчетом. Полагала, что достоверно размер рыночной стоимости указанных объектов определен проведенной по делу судебной экспертизой. Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило разрешение требований ЗАО "Чистый город" на усмотрение суда, представило пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельных участков административного истца и ее величине.
МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля в письменном заявлении на административный иск просило в его удовлетворении отказать.
Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своего представителя не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО "Чистый город" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельные участки, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
Судом установлено, что на основании договора N 11694/2-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11 декабря 2003 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, и дополнительных соглашений к нему ЗАО "Чистый город" является арендатором земельного участка площадью 16 895 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации мусоросортировочной станции, расположенного по адресу: <адрес>
на основании договора N 25001-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 4 апреля 2014 года, заключенного с Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля ЗАО "Чистый город" является арендатором земельного участка площадью 4 766 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации энергоблока, гаража с автомойкой и бытовыми помещениями, склада для вторичного сырья с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ЗАО "Чистый город" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровым номером <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 23 361 899, 15 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 729 258, 38 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату суд располагает Отчетом об оценке, выполненным ООО "Ярэксперт", согласно которому на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 8 899 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 633 000 рублей, а также заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Крайнюченко В.Г., согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2015 года составила 11 093 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 3 196 000 рублей.
Анализируя указанные доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, а также заявленные заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области возражения относительно достоверности выводов Отчета и возражения административного истца относительно достоверности выводов судебной экспертизы, суд приходит к следующему:
Как оценщик, так и эксперт производили расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано пять объектов - аналогов, для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - восемь объектов - аналогов с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, оценщиком проведены корректировки на уступку, передаваемые права, на местоположение относительно автомагистралей, на наличие газоснабжения. При расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> применялась также корректировка на площадь.
При расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщик применяла корректировку на возможность подведения сетей газоснабжения к цене одного объекта - аналога - объекта - аналога N 3, расположенного <адрес>, исходя из того, что объект оценки такой возможностью обеспечен, а объект - аналог N 3 не обеспечен возможностью подведения сетей газоснабжения.
Указанный вывод Отчета является голословным, ссылкой на какие - либо доказательства не подтвержден. Напротив, из имеющегося в составе Отчета извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка по <адрес> следует, что для подключения объекта, строительство которого возможно на земельном участке, помимо иных органов и организаций, технические условия выданы ОАО "Яргазсервис".
Таким образом, корректировка цена указанного объекта - аналога введена оценщиком необоснованно, что повлекло недостоверность определения стоимости 1 кв.метра указанного объекта - аналога по итогам корректировок, а также величину присвоенного указанному объекту - аналогу весового коэффициента.
При расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщиком не применялась корректировка цены объекта - аналога N 6, расположенного <адрес>, на возможность подведения сетей электроснабжения, при том, что в тексте извещения указано, что сети электроснабжения, принадлежащие ОАО "Ярославская городская электросеть" в данном районе отсутствуют.
При таких обстоятельствах, вывод оценщика о том, что в данном районе возможно подключение к электросетям иных владельцев, требовало подтверждения. Кроме того, отказ от указанной корректировки требовал анализа величины затрат, необходимых для подведения сетей, стоимости данных работ, а также стоимости подключения к сетям иных вледльцев, в случае если таковые имеются, то есть тех факторов, которые повлияли бы на спрос такого земельного участка и, следовательно, формирование его цены.
При установлении того обстоятельства, что материальные, временные, трудовые затраты на подключение предполагаемых объектов на данном земельном участке к сетям электроснабжения сопоставимо с такими затратами для объекта оценки, отказ от корректировки был бы обоснован.
В отсутствие такого обоснования есть основания полагать, что отсутствие корректировки цены объекта - аналога N 6 повлекло недостоверность определения стоимости 1 кв.метра указанного объекта - аналога по итогам корректировок, а также величину присвоенного указанному объекту - аналогу весового коэффициента.
При определении размера корректировки на торг обоих земельных участков оценщик применяла Справочник оценщика недвижимости, выпущенный Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2014 году под научным руководством Лейфера Л.А., в котором отражены усредненные скидки на торг по городам России. Корректировка составила 15 %.
Вместе с тем, как следует из экспертного заключения на дату оценки имелся Справочник рыночных корректировок, 2014 год, под редакцией Яскевича Е.Е., в котором приведены скидки на торг для средних город России, к которым относится город Ярославль.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что применение указанного Справочника для расчета рыночной стоимости земельных участков административного истца, расположенных в городе Ярославле, является более корректным и обоснованным.
По изложенным основаниям, суд полагает, что при составлении Отчета оценщиком не в полной мере соблюдены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, что дает основания сомневаться в полученных по результатам данной оценки величин рыночной стоимости земельных участков административного истца.
Таких недостатков при расчете рыночной стоимости земельных участков экспертное заключение не имеет.
Для расчета рыночной стоимости земельных участков экспертом для сравнения с объектами оценки подобрано четыре объекта - аналога с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов - аналогов, по которым эксперт выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, экспертом проведены корректировки на торг, на имущественные права, на местоположение относительно центра города, на площадь.
Действия эксперта по производству расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца последовательно изложены в экспертизе. Основания отбора объектов - аналогов, применения к их ценам корректировок и их размер полно и подробно изложены в заключении, выводы эксперта подтверждаются имеющейся в составе экспертного заключения информацией о характеристиках объектов - аналогов.
Суд принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> существенно отличается от объектов - аналогов по площади, однако, это различие восполняется введением соответствующих корректировок, что соответствует подпункту "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
При этом суд отмечает, что возможность проверки экспертного заключения на соответствие федеральным стандартам оценки Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации не противоречит, так как требований к определению рыночной стоимости объектов экспертным путем законодательство не содержит, в то же время производя такой расчет эксперт применяет подходы и методы, установленные в данных стандартах.
Размер корректировки при этом принят экспертом на основании Справочника оценщика недвижимости, выпущенного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2014 году под научным руководством Лейфера Л.А., поскольку в данном Справочнике по сравнению со Справочником рыночных корректировок, 2014 год, под редакцией Яскевича Е.Е., в котором произведен расчет корректировок для города Ярославля, предлагается более широкий выбор диапазонов площадей для сравнения, участки в площадям разбиты на группы.
Суд принимает во внимание также, что экспертом использовано меньшее количество объектов - аналогов для сравнения. Однако, данный факт не может явиться достаточным основанием сомневаться в достоверности проведенных расчетов.
При этом, суд учитывает также, что по результатам проведенных корректировок цен объектов - аналогов оценщиком ею получен коэффициент вариации 82 %. У эксперта этот коэффициент составил величину, меньшую 50 %.
Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает каких - либо диапазонов, за пределы которых не должны "выбиваться" полученные по результатам корректировок цены объектов - аналогов при расчете рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.
Вместе с тем, анализ полученной по результатам корректировок вариации их цен указывает на то, что подобранные экспертом объекты более достоверно отражают рынок. В то время как существенный разброс принятых оценщиком для расчета объектов указывает на то, что их цены возможно сформированы под влиянием иных, не рыночных факторов и оснований для их использования в расчетах не имелось.
По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверно и обоснованно размер рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца определен экспертным заключением.
В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость указанных объектов подлежит установлению в соответствии с выводами заключения: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 11 093 000 рублей; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 3 196 000 рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что имеются основания установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Поскольку размер рыночной стоимости объектов устанавливается судом не в соответствии с требованиями административного иска, административный иск подлежит удовлетворению частично.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ЗАО "Чистый город" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 5 июля 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое Закрытого акционерного общества "Чистый город" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 895 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации мусоросортировочной станции, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 093 000 (одиннадцать миллионов девяносто три тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 11 093 000 (одиннадцать миллионов девяносто три тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 766 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации энергоблока, гаража с автомойкой и бытовыми помещениями, склада для вторичного сырья с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 196 000 (три миллиона сто девяносто шесть тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 3 196 000 (три миллиона сто девяносто шесть тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 5 июля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка