Решение Пензенского областного суда от 18 июня 2019 года №3а-98/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2019 года Дело N 3а-98/2019
Именем Российской Федерации
18 июня 2019 года
Пензенский областной суд в составе
председательствующего судьи Окуневой Л.А.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Калининой Н.В. к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Калинина Н.В. обратилась в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в собственности 2 земельных участков, а именно:
с кадастровым N, общей площадью 5085 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>;
с кадастровым N, общей площадью 9 487 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчетах независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права административного истца, поскольку размер налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости 4 761 797,40 руб., с кадастровым N - 8 884 006,28 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
В судебном заседании представитель административного истца Шепотько А.В. (доверенность от 1 апреля 2019 г.) заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представители административных ответчиков - Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 11 марта 2019 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г. N 11) возражали против удовлетворения заявленных требований.
Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области - Гнидина Т.Ю. (доверенность от 14 мая 2019 г.), ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.) разрешение заявленных требований (с учётом уточнений) оставили на усмотрение суда, поддержав доводы, приведенные в письменных отзывах на административный иск.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы Кудякина Е.А. (доверенность от 22 апреля 2019 г.), возражала против удовлетворения требований, поскольку снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования.
Административный истец Калинина Н.В., будучи надлежащим образом уведомленной, в судебное заседание не явилась.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта-оценщика Попову И.В., суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что Калинина Н.В. является собственником 2 земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а именно: с кадастровым номером с кадастровым N, общей площадью 5085 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым N, общей площадью 9 487 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 27 марта 2019 г. N, N (том 1 л.д. 5-7, 153-155).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Как собственник земельных участков административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от его кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 7 842 392,1 руб., 15 387 914 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 марта 2019 г. (л.д. 4, 5).
Согласно данным выпискам, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчеты от 15 февраля 2019 г. N, и от 18 февраля 2019 г. N, подготовленные оценщиками ООО "Многопрофильный деловой центр" Шабалиной С.А., согласно которым рыночная стоимость спорных земельных участков на дату оценки составила: с кадастровым N в размере его рыночной стоимости 4 761 797,40 руб., с кадастровым N - 8 884 006,28 руб. (том 1 л.д. 8-141, том 1 л.д. 155а-256, том 2 л.д. 1-32).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,20 Закона об оценочной деятельности).
Суд, исследовав отчеты N и N применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что указанные отчеты, как составленные с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не могут служить доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в силу следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначности толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с п/п "б" п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Согласно п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В нарушение приведенных требований ФСО N 3 и ФСО N 7 в отчетах N с15157-1 N с15157-2 в анализе фактических данных о ценах сделок и предложений включены предложения по продаже земельных участков, расположенных в Башмаково (п. 3 таблицы стр. 45 отчета N с15157-1 л.д. 52 том 1), (п. 3 таблицы стр. 44 отчета N с15157-2, л.д. 192 том 1), Бессоновке (п. 7 таблицы стр. 46 отчета N с15157-1, л.д. 192 том 1), (п. 7 таблицы стр. 44 отчета N с15157-2, л.д. 192 том 1), Чемодановке (п.п. 12, 18 таблицы стр. 46, 47 отчета N с15157-1, л.д. 53, 54 том 1), (п.п. 12, 18 таблицы стр. 45 отчета N с15157-2, л.д. 193 том 1), то есть существенно отличающихся от объектов исследования по местоположению и за пределами сегмента рынка оцениваемых объектов недвижимости. Объект-аналог N 3 согласно описанию расположен на перекрестке <адрес> в зоне Ц-5 (зона развития торговых, торгово-развлекательных функций), в то время как объект оценки находится внутри зоны промышленной застройки, то есть местоположение данных объектов не является равнозначным и требует корректировки. Однако, данный фактор остался без внимания оценщика.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчеты об оценке составлены с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем не могут быть признаны надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных земельных участков.
При таких обстоятельствах рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами N и N в заявленном административным истцом размере - 4761797,40 рублей и 8884006,28 рублей, соответственно, не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Аксиома" Поповой И.В.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 29 мая 2019 г. N. Согласно данному заключению с учетом его дополнения, проведенного в рамках судебного разбирательства, ввиду представленных возражений административного истца, в том числе по поводу расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N без учета аналога N 2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N на дату оценки составила - 5781 645 рублей, земельного участка с кадастровым N - 10786719 рублей (том 2 л.д. 127-164).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под промышленную застройку на дату оценки, поскольку сегментом рынка, к которому отнесен объект оценки, является сегмент, включающий участки, предназначенные для промышленного (индустриального) назначения.
После проведения анализа рынка с учетом дополнительной экспертизы было отобрано 3 аналога для каждого из исследуемых земельных участков, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых земельных участков. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на линию улицы (расположение относительно автомагистралей), на площадь участка, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых земельных участков.
Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик Попова И.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение с учетом его дополнения, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение и дополнение к нему, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, указав, что при составлении заключения были допущены две технические ошибки, которые не повлияли на выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В частности, на стр. 15, 16 заключения в таблице N 3 заключения "Объем предложений, выявленных экспертом на дату определения стоимости объекта исследования" в строке 13 стоимость предложения по объекту <адрес> ошибочно указана в размере 6500000 руб. (1278 руб./кв.м) вместо правильного 5086000 руб. (1000 руб./кв.м), вследствие чего показатель - среднее значение цены за 1 кв.м, имеющий информационное значение, в этой же таблице также ошибочно указан 1378 руб. вместо правильного 1394 руб. При этом в число объектов-аналогов данное предложение не было включено. Кроме того, на стр. 17 заключения в п. 1 раздела "Этапы метода" ошибочно указано, что сбор и анализ информации, основанной на ценах сделок, предложений и спроса, проводился на рынке земельных участков в Пензенской области и в г. Сердобске, в то время как данный сбор и анализ проводился на рынке земельных участков г. Пензы. Также в пункте 6 таблицы 5 заключения "Характеристика корректировок по каждому из элементов сравнения" ошибочно приведена таблица 70 из Справочника Лейфера, вместо необходимой таблицы 71, однако корректировка на линию улицы проведена с использованием правильного коэффициента 0,877 из нижней границы доверительного интервала по таблице 71, что не повлияло на окончательные расчеты рыночной стоимости.
Суд, оценив показания эксперта, полагает, что допущенные при составлении заключения технические ошибки не повлияли на выводы о рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку из заключения эксперта следует, что предложение N 13 не было включено в число объектов-аналогов и, соответственно, стоимость данного участка не принималось экспертом для расчета рыночной стоимости объекта оценки; также из приведенного в заключении эксперта перечня предложений в таблице N 3 следует, что сбор и анализ информации, основанной на ценах сделок, предложений и спроса, проводился экспертом на рынке земельных участков в г. Пензе.
С учетом данных обстоятельств подвергать сомнению данное уточнение эксперта к заключению не имеется.
Согласно представленным административным истцом возражениям на заключение эксперта, данное заключение не может являться надлежащим доказательством по административному делу, поскольку в нарушение п/п в п. 22 ФСО N 7 экспертом не указано, по каким критериям она отбирает в качестве аналогов из выборки 24 предложений, приведенных в таблице N 3 заключения, 3 аналога, указанные в таблице N 4, в то время как имеются другие сопоставимые с объектом исследования предложения по местоположению и площади. Также экспертом не приведены распечатки всех 24 предложений, представленных в анализе рынка, чем нарушен п. 11 ФСО N 3.
По данным возражениям эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что объекты-аналоги были выбраны по совокупности тех ценообразующих факторов, которые изложены на стр. 11-12 заключения, в таблице N 4 наиболее значимые факторы были вынесены как элементы сравнения, и по ним это сравнение далее и проводилось. В первую очередь - это местоположение - промзона, ближайшая к объекту исследования, далее - подъездные пути, площадь. Выявлены основные элементы сравнения, приведенные на стр. 16 заключения, и они же указаны в таблице 4.
Ссылка представителя административного истца на то, что в расчетной таблице 6 эксперт использовал 4 аналога, тогда как в расчетной таблице 7 использованы 4 аналога, не является основанием для признания выводов эксперта недостоверными, поскольку в таблице 6 приведены объекты-аналоги для земельного участка с кадастровым N, тогда как в таблице 7 - объекты-аналоги для земельного участка с кадастровым N.
Относительно возражений административного истца в той части, что выбранное в качестве аналога предложение (напротив <адрес>) превышает на 34 % среднее значение цен предложения (1378 руб./кв.м), указанное экспертом в заключении, и не может быть использовано в качестве аналога, эксперт Попова И.В. пояснила, что выбор объектов-аналогов из всего имеющегося объема предложений происходил по совокупности факторов, которые указаны в экспертном заключении. Все остальные предложения резко отличались по другим характеристикам от объекта исследования, поэтому не были приняты во внимание.
Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного истца судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную экспертным заключением, - достоверной.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.24 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость объектов недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта, в отношении земельного участка с кадастровым N в размере 5781 645 рублей, земельного участка с кадастровым N в размере - 10786719 рублей.
Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объектов в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленные им отчеты об оценке составлены с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объектов.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 15 апреля 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных земельных участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Доводы заинтересованного лица администрации г. Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных Калининой Н.В. требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной, прямо предусмотрена законом.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в равном их рыночной стоимости размере по состоянию на 1 января 2018 г., а именно:
с кадастровым N, общей площадью 5085 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> 5781645 (пять миллионов семьсот восемьдесят одна тысяча шестьсот сорок пять) рублей;
с кадастровым N, общей площадью 9 487 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - 10786719 (десть миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот девятнадцать) рублей.
Датой подачи Калининой Н.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 15 апреля 2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2019 г.
Судья Л.А. Окунева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка