Решение Хабаровского краевого суда от 16 мая 2018 года №3а-98/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 мая 2018 года Дело N 3а-98/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.М. Борзуновой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 января 2018 года N 23,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 17.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 17.01.2018 года N 23, которым на основании заявления Штанова А.В. и Кравчука К.В. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 751 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2012 года в размере 1 737 583,23 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 17 267 889,58 рублей. Основанием для изменения кадастровой стоимости объекта является достоверно установленная рыночная стоимость недвижимости, а представленный на рассмотрение Комиссии отчет об оценке от 24.11.2017 года N 30-11/2017 (составлен оценщиком ООО "Альфа-Оценка" Косыревой А.М., являющейся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков") не является ненадлежащим доказательством, и не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка, поскольку его содержание не соответствует требования федеральных стандартов оценки. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщик не применил все необходимые корректировки, которые подлежали применению с учетом индивидуальных характеристик объектов-аналогов. Отказываясь от применения корректировки "на назначение участка", оценщик исходил из того, что объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному виду разрешенного использования - ВРИ-5, но это не соответствует фактическому использованию земельных участков. На земельных участках - объектах-аналогах (кроме аналога N6) находятся здания, имеющие разное назначение, отличающееся от назначения здания, стоящего на земельном участке - объекте оценки. Это свидетельствует о том, что все земельные участки имеют разный вид использования и относятся к разным сегментам рынка. Отказываясь от применения корректировки "на условия продажи", оценщик исходил из того, что в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся сделках в период одного года - с января 2011 года по январь 2012 года. Однако за столь длительный период цены на земельные участки на рынке изменялись, что не нашло отражение в отчете. Также не учтено, что в 2011 году вторичный рынок земельных участков в г.Комсомольске-на-Амуре не был развит. В г.Комсомольске-на-Амуре фактически существовал только первичный рынок земли, который не отражал реальные рыночные цены, ибо формировался из распродаваемых муниципальным образованием по ликвидной цене объектов, или из земельных участков, которые продавались в нагрузку к зданиям, строениям, находившимся на них. Отказ от применения такого коэффициента повлек нарушение части 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой рыночная стоимость объекта признается наиболее вероятной его ценой на открытом в условиях конкуренции рынке. Не применяя корректировку "на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав", оценщик не учел, что объект-аналог N2 имеет в своем составе земли ограниченного пользования, следовательно, на день заключения сделки он был обременен правами третьих лиц. Также оценщиком допущены нарушения пункта 20 ФСО N7, так как застроенный земельный участок он оценивает как незастроенный, хотя оценка должна производиться исходя из вида фактического использования оцениваемого участка и с учетом находящихся на нем строений, сооружений. Производя расчет корректировки "на местоположение" оценщик применяет коэффициенты, установленные постановлением администрации г.Комсомольск-на-Амуре от 05.12.2011 года N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "город Комсомольск-на-Амуре". Но применение этого постановления недопустимо, так как объектом оценки является земельный участок, а постановление распространяет свое действие на объекты капитального строительства. При проведении оценки оценщик применил положения ФСО N 4 (станицы 5, 6, 10 отчета), что является неправомерным. ФСО N 4 регулирует порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая рассчитывается методом массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Следовательно, этот федеральный стандарт оценки не может применяться при установлении рыночной стоимости объекта. Кроме того, содержание отчета, в нарушение пункта 5 ФСО N 3, вводит пользователя отчета в заблуждение, так как в нем неверно указаны площадь объекта-аналога N 4 (страница 85 отчета) и адрес объекта-аналога N 5(страницы 87, 101 отчета).
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края - председатель комиссии Мирошниченко А.В., в судебном заседании требования административного истца не признал, просил в их удовлетворении отказать. В своих возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Кравчук К.В. и Штанов А.В. представили все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки", в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны замечаниям, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованные лица Штанов А.В. и Кравчук К.В., уведомленные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.
В письменных возражениях представитель заинтересованного лица Штанова А.В. - Сафиулина О.Н., просила отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и федеральных стандартов оценки. Также просил учесть, что администрация г.Комсомольска-на-Амуре заключила с Кравчуком К.В. и Штановым А.В. 02.04.2018 года договор купли-продажи N 41, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером N, цена сделки составила 1 737 583,23 рубля. Передача документов в Росреестр для регистрации договора и регистрации перехода права собственности будет произведена администраицей г.Комсомольска-на-Амуре 15.05.2018 года. Заключение сделки на таких условиях подтверждает фактическое согласие административного истца с установленной комиссией стоимостью земельного участка.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды N 10798/3 от 10.08.2017, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, Кравчук К.В. и Штанов А.В. владеют и пользуются земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства магазина для реализации автомобильных товаров, цель использования: с целью эксплуатации нежилого здания - магазина для реализации автомобильных товаров, площадью 4 751 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. Срок действия договора определен с 06.04.2017 года по 04.04.2066 года.
На земельном участке с кадастровым номером N находятся: сооружение электроэнергетики - сеть электроснабжения, сооружение коммунального хозяйства - сеть водоснабжения, нежилое здание - магазин для реализации автомобильных товаров, площадью 1 415,10 кв.м., с кадастровым номером N (введено в эксплуатацию в 2016 году, поставлено на кадастровый учет 27.02.2017 года). Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за Кравчуком К.В. - <данные изъяты> доля, Штановым А.В. - <данные изъяты> доля в Едином реестре прав на недвижимое имущество 06.04.2017 года, регистрационная запись N.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями договора аренды N 10798/3 от 10.08.2017 года установлена обязанность арендаторов Кравчука К.В. и Штанова А.В. ежеквартально платить арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 17 267 889,58 рублей по состоянию на 01.01.2012 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Так как Кравчук К.В., Штанов А.В. являются плательщиками арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка, то они вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
Кравчук К.В. и Штанов А.В. обратились 20.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номером N, приобщив к нему также и отчет N 30-11/2017 об определении рыночной стоимости, составленный 24.11.2017 года оценщиком ООО "Альфа-Оценка" Косыревой А.М., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2012 года имеет значение 1 737 583,23 рубля.
Заявление Кравчука К.В. и Штанова А.В. рассмотрено на заседании Комиссии 17.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N 23 от 17.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031802:79 в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года - соответственно в размере 1 737 583,23 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, а в последующем является получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии 17.01.2018 года N 23, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N П/121 и от 09.02.2017 года N П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия - Исакова И.В..
Из протокола N 1 от 17.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - председателем комиссии А.В.Мирошниченко (председательствовал на заседании), членами комиссии Ожеговым О.В. и Щеткиным Д.О.; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из протокола N 1 от 17.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 24.11.2017 года N 30-11/2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 24.11.2017 года N 30-11/2017 указано, что оценка объектов недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 751 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для проектирования и строительства магазина для реализации автомобильных товаров, имеет значение 1 737 583,23 рубля.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 17 267 889,58 рублей, разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении них рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 24.11.2017 года N 30-11/2017, составленного сотрудником ООО "Альфа-Оценка" оценщиком Косыревой А.М., (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 24.11.2017 года N 30-11/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 59-68 отчета).
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования ВРИ-5: "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из фактического использования земельных участков под нежилые здания.
Оценщиком выявлено 6 объектов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам. Информация о совершенных в отношении объектов-аналогов - земельных участках, сделок получена на официальном сайте Росреестра (раздел "Мониторинг рынка недвижимости") и официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре. Характеристики объектов-аналогов представлен в таблицах 15, 16 и на страницах 87-93 отчета. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Проводя сравнение объектов-аналогов для определения рыночной цены 1 кв.м. земли оценщик применил корректировки: "на местоположение", "на масштаб (на размер площади)". В отчете описаны применяемые корректировки, их расчет и основания отказа от иных корректировок (страницы 94-101, таблица 19), и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 102-104.
В обоснование своих требований административный истец ссылается на недостоверность отчета об оценки, в частности на то, что оценщик неправомерно применил положения ФСО N 4. Изучив содержание отчета, суд считает, что такая позиция не заслуживает внимания.
В отчете N 30-11/2017 на страницах 5, 6, 10 указано, что при определении прав, учитываемых при оценке объекта оценки, оценщик исходит из того, что: "предполагаемое использование результатов оценки - для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, оценщик исходил из той предпосылки, что оцениваемый участок оценивается в предположении, что он является свободным от застройки и коммуникаций, в расчетах не учитываются ограничения (обременения) на объект оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иными нормативными правовыми актами (п.10 ФСО N4)".
Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года N 508, является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
Пункт 10 ФСО N 4 определяет, что кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Исходя из этих положений, оценщик, определяя специальные допущения и ограничения условий, используемых при проведении оценки, исходил из содержания ФСО N4, поскольку сведения об определенной им рыночной стоимости земельного участка, в случае пересмотра его кадастровой стоимости, будут внесены в Единый государственный реестр. Следовательно, критерии оценки объекта недвижимости должны быть тождественны критериям, установленным для определения его кадастровой стоимости.
По мнению суда не заслуживает внимания, как не нашедший своего подтверждения, и довод административного истца о том, что отказываясь от применения корректировки "на назначение земельного участка" оценщик не учел, что на объектах-аналогах и объекте оценки находятся нежилые здания, имеющие разное назначение, а, значит и земельные участки относятся к разным сегментам рынка.
Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены.
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки, на котором находится магазин для реализации автомобильных товаров, к сегменту земельных участков вида разрешенного использования 5 (ВРИ-5): "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из фактического использования земельных участков, сведения о котором представлены на официальном сайте органа местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и в учетной системе Росреестра. В официальных источниках указано, что выбранные оценщиком объекты-аналоги используются для размещения: объекта бытового обслуживания - нежилое здание хранилища (аналог N1), объекта бытового обслуживания - нежилое здание хранилища на 40 автомобилей (аналог N 2), объекта бытового обслуживания (аналог N3), объектом общественного питания (аналог N 4), объектом незавершенного строительства - пристроенное здание магазина (аналог N 5), здания магазина (аналог N 6).
При таком положении оценщик, отказываясь от применения корректировки "на назначение участка", обоснованно исходил из того, что объект оценки и все объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования ВРИ-5, поскольку к такой группе вида разрешенного использования отнесены земельные участки, предназначенные для размещения не только объектов торговли - магазинов, но и объектов общественного питания и бытового обслуживания. Доказательства, свидетельствующие о том, что объекты-аналоги используются для размещения иных зданий, или имеют иной вид разрешенного использования, административный истец, в подтверждение своих доводов, не представил.
По мнению административного истца, оценщик оценивая земельный участок как незастроенный, не учел, что на нем возведено здание магазина, что существенно повлияло на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Суд, на основании установленных по делу обстоятельств, считает, что этот факт не имеет существенного значения для разрешения данного дела.
Как указано в пункте 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, в случае определения стоимости земельного участка для внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости состояние и тип застройки объекта оценки не имеет значения, поскольку указанная в реестре стоимость признается кадастровой стоимостью объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется для определения базовой ставки земельного налога. Вид разрешенного использования оценщиком учтен при определении рыночной стоимости земельного участка.
Выражая несогласие с отчетом об оценке административный истец ссылается на то, что оценщик, отказываясь от применения корректировки на "условия продажи", не учел, что в 2011 году продажа земельных участков в г.Комсомольске-на-Амуре проводилась только на первичном рынке, в порядке их приватизации или в составе имущественных комплексов. Это не позволяло установить реальную рыночную стоимость земельных участков, и продавец вынужден был реализовывать эти объекты по ликвидной стоимости.
Положения статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В подпункте "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и на портале Росреестра. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках отсутствуют.
Административный истец также не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что сделки с объектами-аналогами совершались при чрезвычайных ситуациях, и что цены сделок не отражали реальную цену продаваемых объектов на момент заключения договора.
Не заслуживает внимания, как не нашедший своего подтверждения, и довод административного истца о том, что надлежало применить корректировку "на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав", так как объект-аналог N 2 имеет в своем составе земли ограниченного пользования.
Как указано в пункте 7, подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.
Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, не содержит сведений о наличии у объектов недвижимости - объектов-аналогов земельных участков, каких-либо обременений. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения) на день заключения сделки или регистрации перехода права собственности.
В обоснование своих требований административный истец также ссылается на неверное выполнение оценщиком корректировки на местоположение объекта оценки с применением постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года N3540-па, так как оно распространяло свое действие на здания и сооружения, каковым земельный участок не является. Оценив установленные по делу обстоятельства, суд находит такую позицию административного истца несостоятельной.
В отчете оценки указано, что корректировка на местоположение произведена методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, приведенных в постановлении администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года N3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (в редакции постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 27.03.2012 года N 871-па), поскольку оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги NN1, 2 и 5 расположены в средней зоне г.Комсомольска-на-Амуре, а объекты-аналоги NN 3, 5 и 6 - в пределах центральной зоны г.Комсомольска-на-Амуре. Иных актов, принятых администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и устанавливающих коэффициенты ценности зон, и действующих в период 2011 года, не было принято.
Ссылка на нарушение требований пункта 5 ФСО N 3 выразившееся в несоответствии площади одного из аналогов, указанной на странице 85 отчета и в неверном указании адреса одного из аналогов на страницах 87 и 101 отчета, признается судом несостоятельной. Как следует из сведений, изложенных в официальных источниках об объектах аналогах (скриншоты которых приобщены к отчету об оценке) в них содержится информация о площади объектов-аналогов и о месте расположения этих земельных участков. Допущенные оценщиком опечатки не повлияли на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Доказательства, свидетельствующие об обратном, административный истец не представил.
Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет N 30-11/2017 от 24.11.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворение требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 января 2018 года N 23, отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 17 мая 2018 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка