Решение Пермского краевого суда от 23 декабря 2019 года №3а-974/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 декабря 2019 года Дело N 3а-974/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Баяндиной О.В.,
с участием представителя административного истца Гаврилова В.Ю.,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухаревой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тавадовой Ольги Валерьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Тавадова О.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение, на 5 этаже 7 этажного многофункционального общественного здания, с кадастровым номером **, площадью 390,4 кв.м., расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11 568 000 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве общей долевой собственности указанный объект недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.
Административный истец Тавадова О.В. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явилась.
Представитель административного истца Гаврилов В.Ю. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Тавадова О.В., извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, отзывы представлены в письменном виде.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Тавадова О.В. является собственником доли в праве на нежилое помещение, с кадастровым номером **.
Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности нежилому помещению исчисляется от его кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 24246779.71 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 1 января 2019 года.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет N 1\2623-19 от 11 сентября 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" Р.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером ** составляет 11568000рублей.
Оценщик Р., проводивший оценку, включен в реестр членов Ассоциации Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована. Привлеченный к участию в проведении оценки специалист, является сотрудником ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. В отчете объясняется выбор сравнительного подхода (с использованием метода сравнения продаж) и доходного подхода (с использованием метода прямой капитализации) для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного подхода оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты недвижимости, которые существенно не отличаются от оцениваемого объекта недвижимости, а также произвел анализ рынка земельных участков.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Доводы о том, что оценщик берет неблизкие объекты-аналоги к объекту оценки для расчета рыночной стоимости объекта оценки, поэтому полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, в рамках сравнительного подхода, не будет являться его действительной рыночной стоимостью; следовательно, итоговая рыночная стоимость объекта оценки - объекта капитального строительства не будет являться его действительной, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. Вопреки доводам стороны административного ответчика, оценщиком проведены корректировки по характеристикам объектов- аналогов по которым имеются отличия с объектом оценки, что свидетельствует о приведении объекта оценки и объектов аналогов в максимально возможное соответствие друг другу.
Вопреки возражениям административного ответчика о неверно определенном оценщиком физическом (техническом) состоянии объекта оценки и объектов-аналогов, оценщик учитывал фактическое состояние объектов, а не год их постройки в связи с чем указанный довод нельзя признать обоснованным.
Не применение оценщиком корректировки на "красную линию" не свидетельствует о допущенных нарушениях требований Федеральных стандартов оценки, а указывает на определение оценщиком иных элементов ценообразования в данном случае, что является правом оценщика.
Вопреки доводам возражений о неверно определенных корректировках по функциональному назначению объекта оценки и объектов-аналогов, оценщик использовал классификацию по функциональному назначению по справочнику Лейфера Л.А. и обоснованно не установил различий в функциональном назначении объекта оценки в сопоставлении с объектами-аналогами.
Довод административного ответчика о том, что объект оценки является привлекательным доходным коммерческим объектом, следовательно, рыночная стоимость 1 кв.м не может быть ниже средней цены предложения\сделки по объектам недвижимости, аналогичным объекту оценки, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. Средняя цена по предложениям представленным административным ответчиком не учитывает обстоятельства необходимости вычета скидки на торг и стоимости доли земельного участка. При проведении указанных корректировок средняя цена будет находится в доверительном диапазоне выборки представленной на страницах 48-49 отчета даже по предложенным административным ответчикам аналогам.
Кроме того административный ответчик приводит скриншоты экрана с объявлениями о предложении продажи и сдачи в аренду. Между тем даты публикации данных объявлений август 2019 года и декабрь 2019 года отличаются от даты оценки 1 января 2018 года, что противоречит пункту 8 ФСО-1 и следовательно приведенные данные не могут быть приняты в качестве доказательства недостоверности расчетов изложенных в отчете N 1/2623-19 на дату оценки 1 января 2018 года.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 25 октября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Тавадовой Ольги Валерьевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение, на 5 этаже 7 этажного многофункционального общественного здания, с кадастровым номером **, площадью 390,4 кв.м., расположенное по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11 568 000 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 октября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка