Решение Пермского краевого суда от 25 сентября 2020 года №3а-972/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 сентября 2020 года Дело N 3а-972/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца - Погорелова Д.В., действующего на основании доверенности,
представителя Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Пономаренко А.А., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО, Общество) "Бизнес-Центр" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года:
- земельного участка с кадастровым номером **:11, площадью 1 218 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Гастелло, 24, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 689 000 рублей.
- земельного участка с кадастровым номером **:39, площадью 1 557 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Тельмана, 3, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 305000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, соответственно, плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Представитель административного истца Погорелов Д.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования, считал надлежащим доказательством размера рыночной стоимости земельных участков отчеты об оценке, выполненные оценщиком Ш. (ООО "МВМ-Оценка"), возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков на основании заключения эксперта, полагает, что заключением эксперта фактически подтверждено надлежащее установление рыночной стоимости земельные участков ответами об оценке, поскольку установлено отсутствие существенного расхождения рыночной цены с кадастровой стоимостью.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Пономаренко А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в размере, заявленном в административном иске, не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, установленном судебной экспертизой. Полагал невозможным использовать как доказательства отчеты об оценке, представленные административным истцом, т.к. заключением судебной экспертизы подтверждено наличие в отчетах технических и методологических ошибок, повлиявших на результат оценки.
Заинтересованные лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Березники Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей не направили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что ООО "Бизнес-центр" является собственником объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **:11, площадью 1 218 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, фактическое использование: здание, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Гастелло, 24;
- земельного участка с кадастровым номером **:39, площадью 1 557 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объектов, связанные с обслуживанием предприятий, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Тельмана, 3.
Приведенные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т.1 л.д. 11, 12).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных в материалы выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков следует, что кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила для земельного участка с кадастровым номером **:11 - 1713287 рублей 52 копейки, для земельного участка с кадастровым номером **:39 - 1030266 рублей 90 копеек (т. 1 л.д. 9, 10).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлены отчеты об оценке от 20 апреля 2020 года N 43.3/Н-20 и N 43.4/Н-20, выполненные оценщиком Ш. (ООО "МВМ-Оценка").
Как следует из отчета об оценке N 43.4/Н-20 от 20 апреля 2020 года рыночная стоимость для земельного участка с кадастровым номером **:11 по состоянию на 01 января 2019 года составила 689000 рублей, из отчета об оценке N 43.3/Н-20 от 20 апреля 2020 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **:39 по состоянию на 01 января 20119 года составляла 305000 руюлей.
Представитель Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчётах об оценке N 43.3/Н-20 и 43.4/Н-20 от 20 апреля 2020 года, ссылаясь на их несоответствие требованиям федеральных стандартов оценки, ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы.
С целью определения соответствия вышеуказанного отчета требованиям законодательства, на основании определения Пермского краевого суда от 23 июля 2020 года по данному административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Б.
В процессе проведения экспертизы экспертом Б. установлено и в заключении эксперта N 20/0730-1 от 14 августа 2020 года отражено, что выполненные отчеты об оценке N 43.3/Н-20 и 43.4/Н-20 от 20 апреля 2020 года соответствуют требованиям соответствует требования законодательства об оценочной деятельности, однако содержат технические и методологические ошибки, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости земельных участков. В связи с выявлением недостатков отчетов, повлиявших на итоговый результат оценки объектов недвижимости, экспертом произведена оценка спорных земельных участков для определения их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Содержание экспертного заключения не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки 01 января 2019 года равной их рыночной стоимости для земельного участка с кадастровым номером **:11 в размере 888000 рублей, с кадастровым номером **:39 в размере 341000 рублей.
При проведении оценки рыночной стоимости земельных участков экспертом использован сравнительный подход, приведено обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под промышленную, под промышленно-складскую застройку.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. С учетом изложенного, проведенная экспертом идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется. Заключение судебной экспертизы соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные критерии оценки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, подробные пояснения к изложенным в заключении эксперта выводам, иные сведения, имеющие существенное значение. Изложенные в заключении суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
Принимая во внимание установленные экспертом недостатки отчетов об оценке технического и методологического характера, повлиявшие на результат оценки, суд приходит к выводу о том, что выводы, изложенные в отчетах об оценке N 43.3/Н-20 и N 43.4/Н-20 от 20 апреля 2020 года нельзя принимать как достоверные, поэтому указанные отчеты не могут быть положены в основу решения суда как доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их кадастровой оценки (01 января 2019 года). Доводы представителя административного истца Погорелова Д.В. о незначительных отклонениях, менее чем в 2 раза, от результатов кадастровой оценки, при наличии установленных экспертом неточностях, допущенных оценщиком в процессе оценки, не свидетельствуют о соответствии отчетов об оценке критериям допустимости как доказательства и выводов суда не опровергают.
С учетом изложенного, заявленные ООО "Бизнес-Центр" требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, подлежат удовлетворению, при этом суд приходит к выводу, что размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков должен быть установлен с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта N 20/0730-1 от 14 августа 2020 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 25 мая 2020 года почтовой связью (том 1 л.д.177), в связи с чем, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в суд.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:11, площадью 1218 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Гастелло, 24, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 888000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:39, площадью 1 557 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Тельмана, 3, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 341000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 25 мая 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 09 октября 2020 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка