Решение Калининградского областного суда от 15 апреля 2021 года №3а-97/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 3а-97/2021
Калининградский областной суд в составе
председательствующего судьи Шубина Д.В.,
при секретаре Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ПИР-Инвест" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ПИР-Инвест" 28 января 2021 года обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилых помещений: N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, пом. N; N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N <адрес>, N, пом. N КН N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, <адрес>, N, пом. N; N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, пом. N КН N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N. В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, в том числе данных нежилых помещений, по состоянию на 1 января 2016 года их кадастровая стоимость определена в размере: N - 4003377,47 рублей; N - 7252397,51 рублей; N - 16294389,33 рублей; КН N - 7882462,06 рубля; N - 6724008,64 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества не соответствует их рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки их рыночной стоимости. Согласно отчетам об оценке N Н-1425-2020, N Н-1426-2020 от 12 октября 2020 года, изготовленным оценщиком ФИО2 (ООО "НЦ "Балтэкспертиза"), рыночная стоимость нежилых помещений составляет: N -2705000 рублей; N - 4593000 рублей; N - 5053000 рублей; N - 4776000 рублей; N - 2909000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости ведёт к нарушению прав общества как налогоплательщика. С учетом уточнения, просит установить кадастровую стоимость перечисленных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2016 года в размере: N -2705000 рублей; N - 4593000 рублей; N - 5053000 рублейN - 4776000 рублей; N - 2909000 рублей.
Представитель административного истца ООО "ПИК-Инвест" Ткачук Р.В. уточненные заявленные требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.
В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, Администрации ГО "Город Калининград", о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что ООО "ПИР-Инвест" является собственником нежилых помещений: N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, <адрес>, N, пом. N; КН N площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, <адрес>, N, пом. N; КН N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, <адрес>, N, помN; N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, пом. N; КН N, площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
На основании Постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки. По состоянию на 1 января 2016 года указанным нормативным актом определена кадастровая стоимость спорных нежилых помещений: N - 4003377,47 рублей; N - 7252397,51 рублей; N - 16294389,33 рублей; N - 7882462,06 рубля; N - 6724008,64 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с п. 1 ст. 372 НК РФ налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ Объектами налогообложения признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Административным истцом представлены отчеты об оценке N Н-1425-2020, N Н-1426-2020 от 12 октября 2020 года, изготовленные оценщиком ФИО2 (ООО "НЦ "Балтэкспертиза"), согласно которым рыночная стоимость нежилых помещений составляет: КН N -2705000 рублей; КН N - 4593000 рублей; КН N - 5053000 рублей; КН N - 4776000 рублей; КН N - 2909000 рублей.
Оценщиком были выбраны сравнительный метод сравнения продаж и доходный подходы. В качестве аналогов были подобраны четыре нежилых помещения свободного назначения, расположенные в г. Калининграде. Имеется ссылка на источник опубликования предложения. Применены корректировки на местоположение, условия продажи, масштаб, этажность.
Согласно решению N 517 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области от 25 декабря 2020 года, в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений КН N, КН N, КН N, КН N, КН N в размере их рыночной стоимости отказано.
В обоснование в решении указано, что на стр. 18-19 отчета N Н-1844-2020 имеются противоречия в анализе предложений рынка с объектами недвижимости. Так, интервал цен в графике "Диапазон цен продажи торгово-офисной недвижимости г. Калининград, руб/кв.м." и в таблице "Интервал значений цен коммерческой недвижимости в Калининградской области" составляет 14400-41152 рублей, а согласно предложениям по объектам схожего назначения, приведенным в таблице 11 "Предложения по объектам недвижимости схожего назначения на 2015 год" интервал цен составляет 14400-39474 рублей. В источнике "Анализ рынка торгово-офисной недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года" диапазон цен в г. Калининграде составляет от 15000 до 40000 рублей. Аналогичные противоречия имеются в данных о диапазоне цен предложений по аренде недвижимости. На стр. 18 отчета указано, что на рынке недвижимости Калининградской области в открытой продаже не представлено достаточное количество объектов развлекательной недвижимости для проведения анализа рынка. В связи с этим оценщиком было принято решение о проведении анализа рынка недвижимости наиболее сопоставимого сегмента - рынка торгово-офисной недвижимости. При описании правил отбора объектов аналогов оценщик отмечает, что количество предложений объектов - аналогов сопоставимого назначения и архитектурно-планировочного решения на рынке ограничено или отсутствует. Кроме того, оценщик отмечает использование всего доступного ему объема данных. Однако, источники содержат достаточное количество аналогов, в том числе сопоставимых по местоположению с объектом оценки. При описании правил подбора объектов-аналогов для применения доходного подхода оценщик констатирует ограниченное количество либо отсутствие предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемыми объектами по элементам сравнения, в связи с этим оценщиком принято решение об использование объектов аналогов - торгово-офисных помещений, причем под таковыми понимаются торгово-офисные здания, однако, конкретные аналоги представляют собой помещения в МКД. Объект оценки N представляет собой кафе, то есть является объектом общественного питания, в то время как в качестве аналогов выбраны торгово-офисные помещения. Обоснование отказа от аналогов из другого сегмента рынка не обосновано.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО2 пояснил, что комиссия, выдвигая претензию относительно наличия противоречий в сведениях о ценах и предложениях, не учла разницу между аналитическими и фактическими данными, то есть между общим состоянием рынка и стоимостью отдельных объектов. При определении интервала значений цен на торгово-офисную недвижимость был взят наиболее полный диапазон значений. Объекты-аналоги были взяты из коммерческого сегмента рынка недвижимости, что соответствует сегменту объектов оценки, которые могут быть использованы по-разному, в том числе для торговли, общественного питания. Минимальное количество объектов-аналогов нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность, не определено.
Оценивая представленные административным истцом отчеты об оценке с совокупности с показаниями оценщика, суд приходит к следующему.
Выбор подходов к оценке следует признать обоснованным, с учетом того, что оцениваемые помещения относятся к коммерческому сектору недвижимости, генерируют или способны генерировать потоки доходов, (п.п. "а" п. 23 ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).
В качестве объектов-аналогов оценщиком подобраны нежилые помещения коммерческого назначения, которые могут быть использованы как для организации общественного питания, то есть тождественно с использованием некоторых объектов, так и для других коммерческих целей. Не имеется данных о том, что подбор помещений-аналогов в торговых центрах, имеющих парковки, привел к занижению стоимости оцениваемых объектов. В этой связи нельзя согласиться с мнением комиссии о том, что объекты-аналоги относятся к иному сегменту рынка, несопоставимы по своим свойствам с объектом оценки, что привело к недостоверности выводов отчетов.
В этой связи суд полагает возможным принять отчеты об оценке N Н-1425-2020, N Н-1426-2020 и положить их в основу решения.
С учётом изложенного по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилых помещений составляет: КН N - 2705000 рублей; КН N - 4593000 рублей; КН N - 5053000 рублей; КН N - 4776000 рублей; N - 2909000 рублей.
Несоответствие кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как собственника, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этих объектов, равной рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "ПИР-Инвест" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещения КН N площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, <адрес>, N, пом. N, на дату 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 2705000 (два миллиона семьсот пять тысяч) рублей;
Установить кадастровую стоимость земельного участка КН N площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, <адрес>, N, пом. N на дату 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 4593000 (четыре миллиона пятьсот девяносто три тысячи) рублей;
Установить кадастровую стоимость помещения N площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, <адрес>, Nа, помN на дату ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 5053000 (пять миллионов пятьдесят три тысячи) рублей;
Установить кадастровую стоимость помещения N площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N, пом. N дату 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 4776000 (четыре миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей;
Установить кадастровую стоимость помещения N площадью N кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, N на дату ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 2909000 (два миллиона девятьсот девять тысяч) рублей.
Датой подачи ООО "ПИР-Инвест" заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 1 декабря 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2021 года.
Судья Д.В. Шубин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка