Решение Ярославского областного суда от 10 июня 2020 года №3а-97/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июня 2020 года Дело N 3а-97/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Ярославский завод промышленной оснастки" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Ярославский завод промышленной оснастки" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 145 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - временной автостоянки для легкового автотранспорта, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 280 000 рублей.
В обоснование требований административного иска указало, что АО "Ярославский завод промышленной оснастки" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора N 23454-н аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного 27 июля 2011 года с МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля.
В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 12 571 437, 45 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО "Метро - Оценка", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 2 280 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра и Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили разрешение требований АО "Ярославский завод промышленной оснастки" на усмотрение суда, представили пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.
Заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля в письменных отзывах на административный иск и в предыдущих судебных заседаниях в его удовлетворении возражали, поскольку величина рыночной стоимости, по мнению заинтересованных лиц, допустимыми доказательствами не подтверждена.
Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Канцырева Р.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Ярославский завод промышленной оснастки" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
АО "Ярославский завод промышленной оснастки" на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 2 145 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - временной автостоянки для легкового автотранспорта, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Из материалов дела следует, что АО "Ярославский завод промышленной оснастки" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды N 23454-н аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного 27 июля 2011 года с МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Ярославский завод промышленной оснастки" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 12 571 437, 45 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату АО "Ярославский завод промышленной оснастки" представлен Отчет об оценке, выполненный ООО "Метро - Оценка". Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 01 января 2015 года составила 2 280 000 рублей.
По административному делу проведена экспертиза на предмет проверки соответствия Отчету законодательству об оценочной деятельности, оценки достоверности установленной Отчетом величины рыночной стоимости объекта недвижимости и определения данной величины при отрицательном ответе на предыдущие вопросы.
Согласно выводам экспертного заключения, выполненного экспертом Канцыревым Р.А., Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненный ООО "Метро - Оценка", не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости не является достоверной.
Как следует из экспертного заключения, в нарушение подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, два из шести отобранных оценщиком объектов - аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом корректировок относятся к иному сегменту рынка - к сегменту рынка аренды.
С указанным выводом эксперта суд соглашается.
Из отчета следует, что объект - аналог по улице Полушкина Роща, дом 9, строение 2 в городе Ярославле (аналог 4) и объект - аналог по проспекту Фрунзе (напротив дома 49) в городе Ярославле (аналог 5) предлагались к приобретению на праве аренды на торгах мэрией города Ярославля.
При этом, величина принятая оценщиком, как стоимость продажи права аренды, является величиной арендных платежей за срок договора аренды.
При таких обстоятельствах, вывод эксперта об отсутствии оснований для использования данных аналогов в расчетах является верным, он соответствует фактическим обстоятельствам, следующим из Отчета, законодательству об оценочной деятельности, а также положениям гражданского законодательства, регулирующего порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах (пункт 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
В связи с этим, суд не находит оснований установить величину рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в соответствии с выводами Отчета.
Поскольку экспертом установлено несоответствие Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, им произведен собственный расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с выводами судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка административного истца на 1 января 2015 года составила 2 076 124 рубля 5 копеек.
Суд не находит оснований не согласится с выводами эксперта в указанной части. Возражений против достоверности расчета эксперта лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Анализ экспертного заключения в указанной части свидетельствует о том, что он соответствует как законодательству об экспертной деятельности, так и законодательству об оценочной деятельности. Выводы эксперта полно и подробно изложены в заключении, обоснованы фактическими данными и требованиями федеральных стандартов оценки, изложение последовательности расчетов позволяет проверить их достоверность.
В связи с этим, суд считает возможным определить рыночную стоимость земельного участка административного истца на 01 января 2015 года в соответствии с выводами экспертного заключения.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Ярославский завод промышленной оснастки" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения АО "Ярославский завод промышленной оснастки" с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 30 декабря 2019 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Ярославский завод промышленной оснастки" удовлетворить.
Установить на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 145 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - временной автостоянки для легкового автотранспорта, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 076 124 (два миллиона семьдесят шесть тысяч сто двадцать четыре) рубля 5 копеек.
Внести на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 076 124 (два миллиона семьдесят шесть тысяч сто двадцать четыре) рубля 5 копеек.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка