Решение Мурманского областного суда от 22 октября 2018 года №3а-97/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2018 года Дело N 3а-97/2018

Именем Российской Федерации
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Леметти Б. В.
с участием представителя административного истца ООО "Каскад" по доверенности Михельсон-Рудовой В.Ю. и представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Магера О.В..
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Каскад" к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Каскад" ( далее ООО "Каскад", Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование требований административный истец указал, что ООО "Каскад" на основании договора аренды является арендатором и пользуется земельным участком, площадью 8078 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: ... на земельном участке расположено здание *.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2016 года, утвержденным постановлением Правительства Мурманской области N 565-ПП от 25.11.2016, стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 24679340, 14 рублей.
Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * согласно отчету N50-01/2017=1 ИП Я.А.А. составляет 11923000 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области Обществу было отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка по представленному отчету.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании, влияет на размер арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании представленного отчета об оценке, с указанием даты обращения в комиссию в досудебном порядке 28 декабря 2017 года.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Каскад" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. заявленные требования поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в размере 11923000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ИП Я.А.А., по которому были устранены все замечания, не повлекшие изменение определенной ранее рыночной стоимости земельного участка. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2017 года.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Магера О.В., не заявляя в судебном заседании, возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика ИП Я.А.А., по которому была определена рыночная стоимость объекта оценки.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве оставил вопрос на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации городского поселения Кандалакша в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя и отказать административному истцу в удовлетворении иска.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "Каскад" является собственником объекта недвижимости - здания административно-бытового корпуса площадью 975,9 кв.м., расположенного по адресу: ....
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 августа 2015 года. Об этом свидетельствует копия свидетельства о государственной регистрации права (л.д.40).
Объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 8078 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по вышеуказанному адресу.
На основании договора аренды земельного участка N 46-к от 21 марта 2017 года ООО "Каскад" пользуется земельным участком из земель населенных пунктов, общей площадью 8078 кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *. Договор аренды заключен между Обществом и отделом земельных, имущественных отношений и градостроительства администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша сроком с 21 марта 2017 года по 21 марта 2066 года, и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 мая 2017 года.
По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года, утвержденным постановлением Правительства Мурманской области N 565-ПП от 25.11.2016, стоимость вышеуказанного земельного участка определена в размере 24679340, 14 рублей.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 сентября 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 24679340, 14 рублей. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 19 февраля 2014 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года и стоимость земельных участков определена в вышеназванных размерах.
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка для уплаты арендных платежей имеет преимущественное значение, что следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
ООО "Каскад " обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 09 января 2018 года., хотя было подано в Управление 28 декабря 2017 года. Факт непосредственного обращения в Комиссию 09 января 2018 года подтверждается соответствующей справкой.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра соответственно N 72 от 25 января 2018г. Обществу было отказано в определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде. Поскольку Общество является собственником объекта недвижимости, которое расположено на данном земельном участке, то ООО " Каскад" обладает преимущественным правом выкупа арендуемого земельного участка.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * N50-01/2017-2, составленного индивидуальным предпринимателем Я.А.А., следует, что рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 11923000 рублей.
Оформление и содержание приведенного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание названного отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость вышеуказанного объекта оценки земельного участка является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
В данном случае оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений, и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет N 50-01/2017-2 оценщика ИП Я.А.А. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Все ранее указанные замечания были устранены в полном объеме. Данные замечания не привели к увеличению рыночной стоимости земельного участка. В отчете определена оценщиком более достоверная рыночная стоимость земельного участка.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении рыночную стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании отчета N 50-01/2017-2 оценщика ИП Я.А.А., следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка.
Учитывая, что арендные платежи административного истца прямо зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, обоснованное определение кадастровой стоимости очевидно затрагивает права юридического лица, следовательно, Общество вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельного участка, используемого на основании договора аренды.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040119:73 в размере 11923000 рублей.
Согласно положению абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился с заявлением непосредственно в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 09 января 2018 года. Поэтому названная дата подлежит указанию в резолютивной части решения.
Оснований полагать, что административный истец обращался в Комиссию 28 декабря 2017 года, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 8078 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания объекта "Здания административно-бытового корпуса", расположенного по адресу: ..., ... ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 11923000 (одиннадцать миллионов девятьсот двадцать три тысячи) рублей.
ООО "Каскад" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 09 января 2018 года
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья Н.В. Пырч


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка