Решение Белгородского областного суда от 20 сентября 2017 года №3а-97/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 20 сентября 2017 года Дело N 3а-97/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 20 сентября 2017 г.
Белгородский областной суд в составе:
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Давыдовой М.В.,
с участием представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Шляхова С.И.,
в отсутствие административного истца Яковлева Ю.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованных лиц администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, ООО «Олимп», Бурчик Э.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Яковлева Юрия Анатольевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Яковлев Ю.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, равной рыночной стоимости в размере < данные изъяты> руб. на период с ... года, а также о возложении обязанности на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области по внесению новой кадастровой стоимости в указанном размере в государственный кадастр недвижимости.
Административный истец, будучи участником общей долей собственности (< данные изъяты>) на указанный земельный участок, находит кадастровую стоимость последнего в размере < данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.
С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на < данные изъяты> административный истец предоставил отчет №№ от ... года, составленный оценщиком ООО «< данные изъяты>» (далее - отчет об оценке №№), которым определена рыночная стоимость данного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере < данные изъяты> рублей.
На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение № № от ... эксперта < данные изъяты>
Определением Белгородского областного суда от 21.03.2017 года по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года, а также с целью установления соответствия отчета об оценке стандартам и правилам в области оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено ФИО11 (< данные изъяты>).
В результате проведенной по делу экспертизы экспертом ФИО12 составлено заключение № № от ... , согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года - < данные изъяты> рублей.
Определением Белгородского областного суда от 31.07.2017 отказано в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по делу повторной экспертизы, и по делу назначена дополнительная судебная экспертиза в целях устранения неполноты заключения эксперта № № от ... .
В результате проведенной по делу дополнительной экспертизы экспертом ФИО13 составлено заключение № № от ... , согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года - < данные изъяты> рублей.
В судебное заседание надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства административный истец Яковлев Ю.А., Управление Росреестра по Белгородской области, администрация Старооскольского городского округа Белгородской области, ООО «Олимп», Бурчик Э.Л. не явились, явку представителей не обеспечили. В адрес суда от администрации Старооскольского городского округа Белгородской области поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя, в котором администрация полагает возможным установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта (дополнительная экспертиза) № № от ... .
Представитель административного ответчика - Правительства Белгородской области возражений по существу административного иска не имел, считал, что достоверной стоимостью является установленная экспертом ФИО14 рыночная стоимость.
Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск в части, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере < данные изъяты> рублей, определенном экспертом. В части административных требований о возложении обязанности на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области по внесению в государственный кадастр недвижимости новой кадастровой стоимости суд полагает отказать.
Установлено, что с ... года Яковлеву Ю.А. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов - для обслуживания нежилого здания (магазина), площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года №. Другим участником общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок является заинтересованное лицо по делу - общество с ограниченной ответственностью «Олимп», а в налоговом периоде ( ... год), в котором обратился административный истец с требованиями о пересмотре кадастровой стоимости одним из собственников данного участка являлась Бурчик Э.Л. (заинтересованное лицо по делу).
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2016 года постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" и составляет < данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от ... ). Данные обстоятельства подтверждены филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области в ответе от 14.07.2017 года на судебный запрос.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.
Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, земельный участок с кадастровым номером № признается объектом налогообложения по земельному налогу.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2016 года, что подтверждается постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области".
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая наличие сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и достоверности отчета об оценке № №, что вызвано значительной разницей между кадастровой стоимостью и заявленной в иске рыночной стоимостью (< данные изъяты>%), в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, судом была назначена экспертиза определением от 21.03.2017 года, на разрешение экспертизы были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки.
Согласно заключению эксперта ФИО15 (№№ от ... ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года - < данные изъяты> рублей.
Определением от 31.07.2017 по делу назначена дополнительная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом дополнительно проведенного исследования, включающего анализ рынка земельных участков, расположенных в городе Старый Оскол (с учетом расширения территории исследования за счет территории города Белгорода или выбора объектов-аналогов, расположенных в городе Старый Оскол).
Заключение эксперта (№№ от 30.05.2017) содержит вывод о неполном соответствии отчета №№ от ... требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Оценщиком ООО «< данные изъяты>» оценивался земельный участок исходя из разрешенного использования - промышленное назначение. Таким образом, экспертом сделан вывод о несоответствии отчета статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части неоднозначности толкования отчета. Выявлены нарушения пункта 8 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, ФСО "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, пунктов 11 и 22 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, которые повлияли на величину рыночной стоимости земельного участка.
В заключении эксперта по результатам дополнительной экспертизы (№№ от ... ) экспертом приведены мотивы расширения территории исследования за счет территории города Белгорода, а именно экспертом указано на невозможность использования в качестве аналогов тех объектов, которые имелись на рынке недвижимости города Старый Оскол, в связи с недостаточностью сведений о них для соотнесения данных объектов с конкретным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Использование таких объектов является нарушением подпункта «в» пункта 11 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. Обоснование расширения территории исследования за счет территории города Белгорода приведено на страницах 30-31 заключения (№№ от ... ).
Согласно заключению эксперта ФИО16 по результатам дополнительной экспертизы (№№ от ... ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года - < данные изъяты> рублей.
Указанные заключения эксперта подготовлены лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, основано на методологии оценки, закрепленной в федеральных стандартах оценки, в связи с чем, ставить заключения эксперта под сомнение оснований не имеется.
Отчет об оценке №№, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванными заключениями эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Возражая против заключения эксперта (первоначального) и ходатайствуя о назначении повторной экспертизы, представитель административного истца ссылался на использование в качестве объектов-аналогов земельных участков, которые расположены в городе Белгород при том, что объект оценки находится в городе Старый Оскол. Кроме того, представитель административного истца указал о противоречии выводов эксперта, касающихся отчета об оценке, положительному экспертному заключению № № от ... эксперта < данные изъяты>
В заключении эксперта ФИО17 по результатам дополнительной экспертизы (№№ от ... ) имеются выводы относительно рынка земельных участков города Старый Оскол, а также обоснование расширения территории исследования за счет территории города Белгорода, при этом, эксперт подтвердил вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, сделанный в первоначальном заключении.
Как следует из заключения эксперта (№№ от ... ) оценщиком в отчете об оценке №№ допущены существенные нарушения федеральных стандартов оценки, которые привели к недостоверной итоговой рыночной стоимости земельного участка, а именно, при использовании сравнительного подхода к оценке неправильно отражен вид разрешенного использования земельного участка, исходя из которого оценщиком неверно определен сегмент рынка (под индустриальную застройку, однако оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование «для обслуживания нежилого здания (магазина)», к которому относится объект оценки, и ошибочно выбраны объекты-аналоги из несоответствующего объекту оценки сегмента рынка (промышленного назначения), несмотря на то, что оцениваемый участок имеет торговое назначение.
Выявленные в результате судебной экспертизы нарушения положений федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком, являются фундаментальными, существенно влияющими на рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, о чем имеются выводы в заключении эксперта.
Заключение эксперта ФИО18 опровергает положительное экспертное заключение №№ на отчет об оценке. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорных объектов оценки исходить из определенной в первоначальном и дополнительном заключениях эксперта ФИО19 рыночной стоимости.
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления Яковлева Ю.А. о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ... года - дата обращения в суд, учитывая, что он не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных требований Яковлева Ю.А. о возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области по внесению новой кадастровой стоимости в указанном размере в государственный кадастр недвижимости, поскольку административные ответчики не допускали и не могли по настоящее время допустить нарушения каких-либо прав административного истца, касающихся внесения в государственный кадастр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости) сведений о кадастровой стоимости. Более того, с 01.01.2017 года филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области не осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету (в силу положений ст.ст. 3, 4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в порядке статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без специального к тому понуждения в судебном порядке.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Яковлева Юрия Анатольевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном рыночной стоимости < данные изъяты> (< данные изъяты>) рублей, по состоянию на 01 января 2016 года.
Датой подачи заявления Яковлева Юрия Анатольевича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ... года.
В удовлетворении остальной части административного иска Яковлева Юрия Анатольевича отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 25 сентября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка