Решение Самарского областного суда от 18 июня 2018 года №3а-971/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2018 года Дело N 3а-971/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания - Гуриной К.О.,
с участием представителей административного истца - Чекмаревой Я.М., Гордеева Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-971/2018 по иску Горбунова О.М. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Горбунов О.М. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:
нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 841,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011г. в размере 12 433 532 рубля;
земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 235 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 8 502 081,79 рубль. В письменном ходатайстве просил восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N.
Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат административному истцу на праве собственности.
Полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, определенная по результатам государственной кадастровой оценки завышена, чем нарушаются его права и законные интересы как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в судебном порядке.
В судебном заседании представители административного истца Чекмарева Я.М., Гордеев Д.С., действующие на основании доверенностей, поддержали заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении и в ходатайстве. Настаивают на установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере, установленном отчетами об оценке. С выводами заключения судебной экспертизы ООО "Независимый кадастровый центр" от 18.05.2018г. N не согласны, полагают, что заключение не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации г. о. Самары в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений и отзывов по делу не представили.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителей административного истца, эксперта ООО "Независимый кадастровый центр" ФИО1 изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах недвижимости:
- земельном участке с кадастровым номером N, площадью 12 235 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилом здании с кадастровым номером N, площадью 1 841,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежит на праве собственности Горьунову О.М., что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 6 марта 2018 года.
Кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и составляет по состоянию на 06.06.2011г. в размере 25 982 939,52 рублей.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 28 683 734 рубля.
Горбунов О.М.,будучи собственником спорных объектов недвижимости, является плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога, зачисляемых в бюджет муниципального образования г.о. Самара. Налоговой базой для исчисления налогов является кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества.
На основании ст. 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.
По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого здания внесены в ЕГРН 15.04.2012 года.
Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Самарской области, в порядке, установленном ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, не проведена, расчет налоговых платежей на объекты недвижимости производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, то с учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу, что прежние результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости продолжают затрагивать права Горбунова О.М., имеющего законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его действительной рыночной стоимости, в связи с чем, считает причину пропуска им срока обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд уважительной и полагает возможным этот срок восстановить.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке N от 20.02.2018г. и N от 21.02.2018г., подготовленные ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы".
Из отчета N усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 12 433 532 рубля.
Согласно отчету N от 21.02.2018г., объектов оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 8 502 081,79 рубль.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - Администрации г.о. Самара о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Из заключения эксперта ООО "Независимый кадастровый центр" от 18 мая 2018 года N 48, следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составляет 23 234 265 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N в размере 19 127 099 рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297-299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "Независимый кадастровый центр" от 18.05.2018 года N по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельного участка и нежилого здания эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание их качественных и количественных характеристик, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования, обоснование выбора используемых подходов к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
Представители административного истца Чекмарева Я.М. и Гордеев Д.С., возражали против результатов судебной экспертизы, поскольку, по их мнению, в представленном экспертном заключении допущены существенные ошибки.
В ходе судебного заседания в разъяснение данного заключения допрошена эксперт ООО "Независимый кадастровый центр" ФИО1, которая подтвердила выводы заключения судебной экспертизы и пояснила следующее.
Для определения рыночной стоимости нежилого здания ею использовались три подхода: сравнительный подход (метод регрессионного анализа), доходный подход (метод прямой капитализации) и затратный подход (метод сравнительной единицы для расчета стоимости улучшений земельного участка).
В таблице 2.8.1 на странице 49-68 экспертного заключения приводится описание объектов-аналогов единых объектов недвижимости для оценки объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода, их 42 и именно все эти аналоги были использованы в расчетах сравнительным подходом. На стр. 48 заключения указано, что в качестве объектов-аналогов выбраны объекты офисного назначения, расположенные в Промышленном и Советском районах г. Самары. Все подобранные аналога расположены как в Промышленном, так и в Советском районе г. Самары, первые аналоги, указанные в таблице находятся в Промышленном районе, а последующие - в Советском районе.
Были взяты два района г. Самары, чтобы объективно исследовать расположение объекта исследования, так как он расположен в промышленной зоне Советского района, а является административным зданием. В г. Самара в Советском и Промышленном районах развиты промышленные зоны, в которых расположены административные здания, в связи с чем, можно исследовать ценообразующих факторов для расчета стоимости объекта.
В выбранных мною районах развиты промышленные зоны и расположенные в них административные объекты необходимо было исследовать на ближайшее окружение для объективной оценки.
При исследовании рынка объекта исследования было определено, что объект исследования расположен в промышленной зоне Советского района. Изначально были взяты аналоги, расположенные в Советском районе, однако в Советском районе есть аналоги, расположенные в жилой застройке, поэтому началось исследование объекта по ценообразующему фактору "ближайшее окружение. Было выявлено, что разница между объектами жилой застройки и промышленной слишком большая, поэтому было принято решение использовать аналоги, расположенные в Промышленном районе.
Количество аналогов зависит от количества ценообразующих факторов.
В расчетах был использован метод регрессионного анализа, где строится функция зависимости стоимости объекта оценки от ценообразующих факторов и количество объектов связано математической формулой от количества ценообразующих факторов, чем больше ценообразующих факторов, тем больше должно быть количество аналогов. Что бы наиболее точно построить функцию зависимости нужно увеличивать количество аналогов. Аналоги, расположенные в Советском районе, входящие в сегмент, были взяты все в расчет, однако их не хватило, поэтому было принято решение добавить аналоги из Промышленного района.
Волжский район является муниципальным районом самарской области, а не административным районом города. Название района не является ценообразующим фактором. От того что район Советский или Промышленный не влияет на стоимость объекта.
Киркомбинат является поселком в черте Советского района.
Значение ценообразующих факторов у всех разное, а сами ценообразующие факторы одинаковые.
Сегмент объекта исследования определен как здание офисного назначения, расположенное в Советском районе. Офисное и административное это равнозначные понятия.
Объект оценки отдельно стоящее здание, аналоги использовались как встроенные, так и отдельно стоящие здания. Для того, чтобы исследовать их различие в стоимости, был введен ценообразующий фактор "этажность".
Если помещение встроенное, расположено на 1,2,3 этаже, задние состоит из 1,2,3 этажей и ценообразующие факторы одинаковые, то стоимость будет одна.
Для учета количество аналогов при регрессионном анализе, отдельно стоящих зданий не хватало при расчетах, в связи с чем были включены встроенные помещения на все ценнобразующие факторы, в том числе этажность.
Корректировка на этажность была применена.
На странице 40 экспертного заключения описаны все ценообразующие факторы, который использовались при определении стоимости объекта капитального строительства (таблица 2.6.7), в таблице 2.6.8. указан диапазон значений ценообразующих факторов, использованных при определении арендной ставки объекта капитального строительства и в таблице 2.6.9. описан диапазон значений ценообразующих факторов, использованных при определении стоимости земельного участка.
Корректировка применимая как к отдельно стоящим зданиям, так и и встроенным помещения учтена как на этажность.
В анализе рынка не было выявлено различий в стоимости 1 кв.м. отдельно стоящего здания и встроенного помещения.
На стр. 19 анализ рынка объекта исследования, на диаграмме 2.6.5 показана зависимость цены продажи офисных помещений Промышленного и Советского районов г. Самары от этажности.
На стоимость офисных объектов, расположенных в Советском и Промышленном районах влияет площадь, этаж, что отражено в таблице 2.6.7 на стр. 40 заключения.
На стр. 46 дается определение стоимости единого объекта исследования, в него входит и земля и ОКС.
При оценке стоимости объекта капитального строительства стоимость земельного участка вычитается из стоимости Единого объекта недвижимости (ЕОН).
На стр. 79 в таблице 2.8.12 указан расчет стоимости единого объекта недвижимости, которая включает в себя стоимость объекта капитального строительства и стоимость земельного участка..
В таблице 2.8.11 произведен расчет стоимости объекта капитального строительства, из которого вычтена стоимость земельного участка и НДС.
Аналогично было сделано в рамках доходного подхода, что отражено в таблице 2.9.13 на странице 101 заключения, т.е. вычтена стоимость земельного участка. При расчете затратным подходом сразу рассчитывалась стоимость объекта капитального строительства без земельного участка.
Встроенные офисные помещения также считается как единый объект недвижимости.
В кадастровой оценке, не учитывается, кто является собственником земельного участка.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов учтена не только стоимость объекта недвижимости, но и стоимость земельного участка.
В натуре земля не выделена, но собственники нежилых помещений пользуются земельным участком.
Стоимость земельного участка входит в стоимость объект капитального строительства.
При оценке объекта исследования я руководствовалась Закон "Об оценочной деятельности в РФ" N 1135-ФЗ, федеральными стандартами оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7", где описаны подходы.
Для расчета кадастровой стоимости все земельные участки, не зависимо от того застроенные они или незастроенные, считаются свободными от улучшений в соответствии с ФСО N 7, учитываются коммуникации, улучшения, за исключением самого здания. Здание - это улучшение, оценка осуществляется без улучшений.
На стр. 14 в разделе 2.4. указано, с учетом положений п. 20 ФСО N 7, рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Поэтому было определено фактическое использование объекта исследования - как здание административного назначения.
С 118 по 135 страницу приведен расчет стоимости объекта исследования земельного участка сравнительным подходом.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что оснований не доверять выводам экспертного заключения не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.
Ходатайство представителя административного истца о назначении повторной экспертизы судом отклонено в связи с тем, что противоречий в экспертном заключении не выявлено, и оснований сомневаться в экспертном заключении у суда не имелось.
Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного нежилого здания и земельного участка в соответствии с отчетами об оценке ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы" не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.
При таких обстоятельствах, заключение эксперта признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, с достоверностью подтверждающим величину рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, в связи с чем суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16 марта 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Горбунова О.М. удовлетворить частично.
Восстановить Горбунову О.М. срок на обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 235 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 23 234 265 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 841,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011г. в размере 19 127 009 рублей.
Датой подачи Горбуновым О.М. заявления в суд считать 16 марта 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: О.А. Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.06.2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка