Решение Пермского краевого суда от 17 сентября 2020 года №3а-969/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 сентября 2020 года Дело N 3а-969/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца Михеевой В.С. - Пунина А.Е., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Михеевой Вероники Сергеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Михеева В.С. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением (с учетом изменения предмета иска) к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: промышленные и складские объекты IV-V классов вредности, общей площадью 2000 кв.м, кадастровый номер **1889, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2020 года в размере 1314000 рублей;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: промышленные и складские объекты IV-V классов вредности, общей площадью 2000 кв.м, кадастровый номер **1890, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2020 года в размере 1314000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, соответственно, плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 27 марта 2020 года, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Административный истец Михеева В.С. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержала заявленные требования с учетом их уточнений.
Представитель административного истца Пунин А.Е. в судебном заседании на заявленных требованиях с учетом изменения предмета административного иска настаивал в полном объеме.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Л. извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил письменные отзывы на иск, из которых следует, что административные ответчики возражают против установления кадастровой стоимости земельных участков в заявленном административным истцом размере с учетом уточнения требований, не намерены представлять доказательств, заявлять ходатайство о проведении судебной экспертизы.
Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пермскому краю - В., Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала - Л., о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ранее представителями заинтересованных лиц представлялись письменные отзывы по заявленным требованиям.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что Михеева В.С. является собственником объектов недвижимости:
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: промышленные и складские объекты IV-V классов вредности, общей площадью 2 000 кв.м, кадастровый номер **1889, расположенного по адресу: ****;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: промышленные и складские объекты IV-V классов вредности, общей площадью 2 000 кв.м, кадастровый номер **1890, расположенного по адресу: ****.
Изложенные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости, в материалах дела (л.д. 10-15).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является сособственником указанного выше объекта недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **1889 определена по состоянию на 27 марта 2020 года актом Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 801 от 17 апреля 2020 года и составила 3443620 рублей 00 копеек, сведения внесены с Единой государственный реестр недвижимости 22 апреля 2020 года (л.д. 9, 149-177).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **1890 определена по состоянию на 27 марта 2020 года актом Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 801 от 17 апреля 2020 года и составила 3443620 рублей 00 копеек, сведения внесены с Единой государственный реестр недвижимости 22 апреля 2020 года (л.д. 8, 149-177).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не является.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами **1889 и **1890, в подтверждение заявленного уточненного требования административным истцом представлен отчет об оценке N 67И/Н-20 от 14 мая 2020 года, выполненный оценщиком Ш. (ИП Ш.), из которого следует, что по состоянию на 27 марта 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **1889 составила 1314000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **1890 составила 1314000 рублей.
Учитывая, что кадастровая стоимость в отношении земельного участка, утвержденная актом Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 801 от 17 апреля 2020 года, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 27 марта 2020 года, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 27 марта 2020 года.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке N 67И/Н-20 от 14 мая 2020 года, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик Ш. является членом Саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков", включен в реестр 31 октября 2007 года за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ПП Пермский государственный университет ** от 20 июля 2002 года по программе "Оценка собственности" специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 12 января 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 04 июня 2020 года АО "Альфа-Страхование", срок действия полиса с 01 июля 2020 года по 31 декабря 2021 года.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка земельных участков - участки под промышленную застройку, расположенные в г. Перми.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку на территории г. Перми за 1 квартал 2020 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки.
Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми, в отчетах об оценке оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки под промышленную застройку в г. Перми, находится в диапазоне от 202 руб./кв.м. до 1650 руб./кв.м., при среднем значении7310 руб./кв.м. до учета корректировок на торг и отличия в характеристиках и местоположении.
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цены земельных участков назначения под производственную застройку: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных под промышленную застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (возможность идентификации кадастрового номера объекта и вида прав на объект, отсутствие построек, площадь, соответствие требованиям репрезентативности выборки) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для оцениваемых участков. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, коммуникаций, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось.
Как следует из письменного отзыва представителя администаритвных ответчиков Л., Министерство по управлению имущесвом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" возражают против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в заявленном административном истцом размере (1314000 рублей в отношении каждого из участков). Вместе с тем, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края письменные возражения на административный иск (л.д.181-184, 193-198) содержат замечания к отчету об оценке N 67/Н-20 от 14 мая 2020 года о ненадлежащем подборе оценщиком объектов-аналогов при выполнении отчета об оценке.
Однако административным истцом с учетом заявленных недостатков первоначального отчета в обоснование измененных требований административного иска представлен другой отчет - исправленный отчет об оценке N 67И/Н-20 от 14 мая 2020 года, который судом признан надлежащим доказательством по делу, в том числе суд установил соблюдение требований Федеральных стандартов оценки при подборе объектов-аналогов, выбранных оценщиком для определения рыночной стоимости спорных земельных участков.
В отношении отчета об оценке N 67И/Н-20 от 14 мая 2020 года, административными ответчиками, а также иными лицами участвующими в деле, каких-либо замечаний не заявлено, наличие недостатков отчета об оценке не установлено также судом.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что по существу возражения административными ответчиками не мотивированы и являются голословными.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **1889 и **1890, указанная в отчете об оценке N 67И/Н-20 от 14 мая 2020 года является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 03 июня 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Михеевой Вероники Сергеевны об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером **1889, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2020 года в размере 1314000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2 000 кв.м, с кадастровым номером **1890, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2020 года в размере 1314000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 03 июня 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 18 сентября 2020 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка