Решение Саратовского областного суда от 16 июля 2020 года №3а-968/2019, 3а-59/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июля 2020 года Дело N 3а-59/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Ионкиной В.В.,
с участием представителя административного истца закрытого акционерного общества "Производственное предприятие ЖБК-3" - Пеньковой Н.Н., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области и государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки" Куделькиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Производственное предприятие ЖБК-3" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Производственное предприятие "ЖБК-3" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенных по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 59 212 891 руб. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенных по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 1 664 174 руб.
В судебном заседании представителем административного истца уточнены требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 66 167 000 руб. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенных по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 664 174 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором вышеуказанных земельных участков.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 134 505 462,33 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 628 245,28 руб. Вместе с тем согласно отчету об оценке от 26 августа 2019 года, составленным ООО "<данные изъяты>", по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> года определена в размере 59 212 891 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 1 664 174 руб.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца вынужденного уплачивать арендную плату в необоснованно завышенном размере.
От государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки" и комитета по управлению имуществом Саратовской области Управления Росреестра на момент принятия решения возражений не поступило.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования с учетом уточненных требований, представитель административного ответчиков не возражал против удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ЗАО "Производственное предприятие "ЖБК-3" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенных по адресу: <данные изъяты>, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенных по адресу: <данные изъяты>.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года. В отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 134 505 462,33 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 2 628 245,28 руб.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объектов на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке от 26 августа 2019 года N 130, составленный ООО "<данные изъяты>", которым по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 59 212 891 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 1 664 174 руб.
В отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составивший отчет, является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 03 февраля 2016 года, ответственность его застрахована в акционерном обществе СК "<данные изъяты>", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 17 апреля 2018 года N 60.
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>., предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов и применение корректировок.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Саратове в поселках Зональном и Юбилейном.
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: площадь, местоположение, передаваемые права, условия финансирования, время предложения, категория земель и разрешенное использование, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, рельеф и геометрия земельного участка.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, с учетом того, что реальная цена сделки отличается от заявленной цены объекта продажи, время предложения, на местоположение в городе, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.) При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлено не были, какие-либо возражения, вызывающие сомнения в правильности отчета в этой части не заявлены.
Вместе с тем представленный административным истцом отчет в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, содержали сведения, вызывающие сомнения в их достоверности, по ходатайству представителя административного ответчика назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта Бойкова А.М, работающего в ООО "Оценка 64", куда была назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определена в размере 66 167 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Заключение эксперта ООО "Оценка 64" Бойкова А.М. соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Эксперт отказался от затратного подхода, поскольку земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение. Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С учетом изложенного оценщик отказался от проведения оценки, используя доходный подход.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенных в городе Энгельсе Саратовской области.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условия сделки, местоположение, транспортная доступность, разрешенное использование, площадь, характер передаваемых прав, цена предложения и цена за единицу площади.
Экспертом применены корректировки на передаваемые права в отношении объектов-аналогов, которые в отличие от объекта оценки находятся в аренде, на цену предложения, в связи с тем, что реальная цена сделки отличается от первоначального предложения, на дату предложения, на местоположение в городе. Примененные корректировки рассчитаны на основании данных, указанных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт Бойков А.М., составивший отчет, является членом Ассоциации "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 06 апреля 2018 года, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 06 марта 2018 года N 52. Ответственность его и общества застрахована ООО "<данные изъяты>".
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Производственное предприятие ЖБК-3" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 66 167 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: под производственные здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 664 174 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 26 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка