Решение Красноярского краевого суда от 28 января 2020 года №3а-967/2019, 3а-82/2020

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2020 года Дело N 3а-82/2020
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-82/2020 по административному иску Пикаса Юрия Дмитриевича, Глужневой Татьяны Николаевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Пикас Ю.Д., Глужнева Т.Н. обратились с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административные истцы являются собственником нежилых помещений, которые находятся в нежилом здании кадастровым номером 24:50:N :27047, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:50:N :634, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки для указанного земельного участка по состоянию на 12 ноября 2019 года установлена кадастровая стоимость в размере 32 698 624 рубля 20 копеек.
По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634, выполненной ООО "ОК "ПаритетЪ" и представленной в отчете N 851-ЗУ/19 от 29 ноября 2019 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 12 ноября 2019 года составляет 3 239 200 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административных истцов, поскольку Пикас Ю.Д., Глужнева Т.Н., как собственники нежилых помещений, которые находятся в нежилом здании кадастровым номером 24:50:N :27047, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:50:N :634, имеют исключительное право на выкуп земельного участка, находящегося под зданием, в собственность, а цена выкупа земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634 в размере его рыночной стоимости - 3 239 200 рублей, определенной по состоянию на 12 ноября 2019 года.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Административные истцы Пикас Ю.Д. и Глужнева Т.Н., Правительство Красноярского края, Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся административных истцов Пикаса Ю.Д., Глужневой Т.Н., представителей Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Судом установлено, что Пикас Ю.Д., является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:N :164529, 24:50:N :169088, 24:50:N :171615, 24:50:N :173856, 24:50:N :170942, а Глужнева Т.Н. являются собственником нежилого помещения с кадастровыми номерами 24:50:N :169145, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 декабря 2019 года (л.д. 7-23)
Из указанных выписок также следует, что вышеуказанные нежилые помещения находятся в нежилом здании с кадастровым номером 24:50:N :27047.
Согласно заключению кадастрового инженера, в нежилом здании с кадастровым номером 24:50:N :27047 находятся нежилые помещения с кадастровыми номерами 24:50:N :164529, 24:50:N :169088, 24:50:N :171615, 24:50:N :173856, 24:50:N :170942, 24:50:N :169145, а само здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0700005:634 (л.д. 104-131).
Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 ноября 2019 года земельный участок с кадастровым номером 24:50:N :634, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, общей площадью 5 027 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: объекты придорожного сервиса (код - 4.9.1), в части размещения магазинов сопутствующей торговли; размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервис (л.д. 24-25).
Из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 ноября 2019 года следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634 по состоянию на 12 ноября 2019 года составляет 32 698 624 рубля 20 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 12 ноября 2019 года (л.д. 26).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административные истцы представили в суд отчет об оценке N 851-ЗУ/19 от 29 ноября 2019 года, выполненный ООО "ОК "ПаритетЪ" (оценщик Киселева Т.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634 по состоянию на 12 ноября 2019 года составляет 3 239 200 рублей (л.д. 40-100).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 851-ЗУ/19 от 29 ноября 2019 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634 по состоянию на 12 ноября 2019 года составляет 3 239 200 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения выкупной цены либо арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административных истцов, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634 должна быть определена по состоянию на 12 ноября 2019 года равной его рыночной в размере 3 239 200 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения Пикаса Ю.Д., Глужневой Т.Н. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 11 декабря 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Пикаса Юрия Дмитриевича, Глужневой Татьяны Николаевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 3 239 200 рублей, определенной по состоянию на 12 ноября 2019 года.
Датой обращения Пикаса Юрия Дмитриевича, Глужневой Татьяны Николаевны с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :634 считать 11 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 29 января 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка