Решение Самарского областного суда от 30 мая 2018 года №3а-967/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 мая 2018 года Дело N 3а-967/2018
Именем Российской Федерации
30 мая 2018 Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-967/2018 по административному исковому заявлению Юсупова Р.И., Гвоздева С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Юсупов Р.И., Гвоздев С.В. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 623 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования с правом капитального строительства склада для хранения сельскохозяйственной продукции, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 725 098 рублей 59 копеек.
Требования мотивированы тем, что административные истцы являются собственниками указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки составляет 9 381 206,49 рублей.
Административные истцы не согласны с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считают ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются их интересы, как плательщиков налоговых платежей.
В обоснование заявленных требований административные истцы ссылаются на отчет об оценке от 03.11.2017 года NN, выполненный ООО "Центр независимой оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 3 725 098 рублей 59 копеек.
На основании изложенного, административные истцы считают, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
Гвоздев С.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, просил административное исковое заявление удовлетворить.
Юсупов Р.И. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменное
Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области, Администрации с.п.Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области, Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв, в котором указал, что в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка, возражает против удовлетворения административных требований.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреетсра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором разрешение требований оставил на усмотрение суда.
Представитель Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил рассмотреть дело без его участия, в удовлетворении административного иска отказать.
Представитель Администрации с.п.Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области просил рассмотреть дело без его участия, вопрос разрешить на усмотрение суда.
В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Установлено, что Юсупов Р.И. и Гвоздев С.В. являются собственниками (по 1/2 доли каждый) земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 623 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования с правом капитального строительства склада для хранения сельскохозяйственной продукции, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 24.04.2018 года, копиями свидетельств о государственной регистрации права от 28.12.2015 года, от 28.12.2015 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9 381 206 рублей 49 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 мая 2018 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
08.11.2017 года административные истцы обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Решением комиссии от 20.11.2017 года N N, заявление было отклонено, в решении указаны следующие замечания:
- в соответствии с п.10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости, оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. На страницах 28-30 отчета оценщик приводит анализ рынка по 3-м населенным пунктам Ставропольского района для расчета корректировки на местоположение в сегменте рынка - земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. При этом сегмент рынка объекта оценки - земельные участки производственного назначения. Нарушение п.5 ФСО N 3;
- в соответствии с п.11 ФСО N 7 в составе анализа рынка сегмента рынка объекта оценки оценщик должен провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например - ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. На страницах 30-31 отчета оценщик указывает на 4 ценообразующих фактора стоимости. При этом такой фактор стоимости, как наличие/отсутствие ж/ж ветки, информация по которому имеется в объявлениях по 2-м объектам-аналогам из 5 (стр.37 отчета), оценщиком не исследовался, интервал его значений не указан, корректировки не введены (п.22 ФСО N 7). Нарушен пп.11 и 12 ФСО N 7.
С учетом изложенного, обращение административных истцов в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.12.2017 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Административными истцами в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 03.11.2017 года NN, выполненный ООО "Центр независимой оценки". Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина его рыночной стоимости составила 3 725 098 рублей 59 копеек.
Общие требования к отчету об оценке установлены в ст.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.
Из письменных пояснений генерального директора ООО "Центр независимой оценки ФИО1 и заместителя генерального директора - оценщика ФИО2 следует, что в соответствии с п.10. ФСО N 7 на страницах 27-29 отчета оценщиком произведен анализ рынка земли населенных пунктов для размещения производственных и административных зданий в Самарской области, так как сегмент рынка объекта-оценки - земельные участки производственного назначения, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта. Далее оценщик на странице 29 отчета указывает об ограниченном количестве предложений объектов данного сегмента рынка для расчета корректировок и проводит анализ рынка земельных участков под ИЖС, как наиболее развитого, позволяющего корректно рассчитать корректировку на местоположение объекта оценки. То есть исследует рынок других видов использования, необходимых для определения стоимости объекта оценки. Согласно п.5 ФСО N 3, информация о стоимости земельных участков под ИЖС, с точки зрения оценщика, - это существенная информация, необходимая для корректного расчета корректировки на местоположение. Информация в отчете представлена в виде выборки из компьютерной базы данных "I-Real" с указанием даты предложения о продаже и контактной информации. В отчете на странице 29 обоснована необходимость использования анализа рынка земельных участков под ИЖС для расчета корректировок. В соответствии с п.11 ФСО N 7, в описании объектов-аналогов NN 1, 2 на странице 37 отчета указано, что ж/д ветка проходит рядом с участком. Речь идет об основной железной дороге от станции "Тольятти" до станции "Жигулевское море", что не дает никаких гарантий по отведению железнодорожной ветки к отдельному участку. Повышает же стоимость участка наличие на нем железнодорожной ветки. Поэтому, чтобы избежать необоснованного занижения стоимости объекта оценки, оценщик не вводил корректировку на наличие/отсутствие ж/д ветки и не рассматривал данный фактор как ценообразующий.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административными истцами Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО "Центр независимой оценки" в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
Согласно абзацу 6 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административных истцов подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что дата обращения административных истцов в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 08.11.2017 года, дата обращения в суд - 14.03.2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Юсупова Р.И., Гвоздева С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 623 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования с правом капитального строительства склада для хранения сельскохозяйственной продукции, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 725 098 рублей 59 копеек.
Дата обращения административных истцов в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 08.11.2017 года, дата обращения в суд - 14.03.2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 июня 2018 года.
Председательствующий: М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка