Решение Пермского краевого суда от 19 декабря 2019 года №3а-966/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 декабря 2019 года Дело N 3а-966/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Эгида" - Конева Р.В., действующего на основании доверенности,
представителя административных ответчиков - Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эгида" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Эгида" (далее - ООО "Эгида", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до изменения наименования Министерство по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, помещения с кадастровым номером ** в здании с кадастровым номером **, по адресу: ****, равной рыночной стоимости по состоянию на 28.09.2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена по результатам массовой кадастровой оценки по состоянию на 28.09.2018 года как 41025168,93 рублей.
Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного помещения на дату оценки, значительно меньше, завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
В предварительном судебном заседании Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Представитель административного истца, уточнив требования в части размера заявленной рыночной стоимости объекта недвижимости, с учетом частичного изменения Отчета об оценке, заявленные требование поддержал, иные замечания административного ответчика к Отчету об оценке, полагает надуманными.
Представитель административных ответчиков пояснила, что требования истца в части определения рыночной стоимости объекта не подлежат удовлетворению, поскольку Отчет об оценке, в том числе и уточненный, имеет ряд недостатков.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра Пермского края в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил письменный отзыв.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Эгида", является собственником нежилого торгового помещения с кадастровым номером ** общей площадью 637,1 кв.м., на 3 этаже в здании по адресу: ****, что подтверждается выпиской из реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 5-7).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (п.479) включено здание с кадастровым номером **, по адресу: ****.
Поскольку здание, в котором находится принадлежащее административному истцу помещение, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта определена по результатам массовой кадастровой оценки по состоянию на 28.09.2018 года актом Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 195 от 25.06.2019 года и составляет 41025168,93 рубля. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 28.06.2019 года (л.д. 4).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость, в подтверждение заявленного требования Обществом представлен Отчет об оценке от 09.10.2019 года N 296/88/19-КС/О, уточненный отчет об оценке от 16.12.2019 года N 296/1/88/19-КС/О составленные оценщиком ООО "Оценочная компания "Актив" - О..
Проанализировав представленный в материалы дела уточненный Отчет об оценке с учетом замечаний, высказанных административным ответчиком, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов Ассоциации Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости города Перми, к которым относится объект оценки на дату оценки. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты и земельный участок здания, в котором находятся объекты оценки, в отчете приведен. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу о том, что диапазон цен для помещения с кадастровым номером ** - помещение торгового назначения, коммерческая надвижимость в зоне первой категории престижности с учетом стоимости земельного участка составит - от 20545 до 103 209 руб./кв.м.
Доводы административного ответчика о неверной оценке диапазона цен предложений по рынку недвижимости, к которому относится объект оценки, средней цены предложения на рынке торговой недвижимости было проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчета об оценке недостоверным доказательством. В отчете об оценке приведены данные, используемые оценщиком для анализа рынка, указан источник информации, данные ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, приведены расчеты, которые ответчиком не оспариваются. Позиция административного ответчика о том, что определение диапазона цен предложений и средней цены предложения могло быть выполнено иным образом, сама по себе не свидетельствует о нарушении оценщиком требований оценочного законодательства.
Стоимость единого объекта капитального строительства (помещения с кадастровым номером - ** и доли в праве на земельный участок) и стоимость соответствующей доли земельного участка в Отчете об оценке определена оценщиком с использованием сравнительного подхода.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости: как помещения, так и земельного участка, оценщик из имеющейся в доступе информации о предложениях на дату оценки, выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам.
В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Исключив из выборки ряд объектов и указав причины выбраковки, оценщик выбрала 3 объекта-аналога для сравнения объекта оценки и 3 объекта-аналога для земельного участка. Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов.
Оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам с учетом их отличий от объекта оценки (условия рынка, торг, площадь объекта), указаны основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов. При внесении корректировок, применение которых оценщиком мотивировано, сведения о стоимости аналогов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж.
Рыночная стоимость помещения с использованием сравнительного подхода определена оценщиком за минусом стоимости соответствующей доли земельного участка (1069 247 рублей) как 26975 258 рублей (42341 руб./кв.м.), что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки на определенную дату; содержание Отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. Суд считает, что Отчет об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В Отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы представителя административных ответчиков, не подтверждающие, что уточненный Отчет об оценке имеет существенные недостатки, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости, на основании представленного административным истцом уточненного Отчета.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 25 октября 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Эгида" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ** в здании по адресу: **** по состоянию на 28.09.2018 года в размере рыночной стоимости 26975 258 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 октября 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 20 декабря 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка