Решение Тульского областного суда от 20 декабря 2017 года №3А-965/2017

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2017 года Дело N 3А-965/2017
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Голомидовой И.В.,
при секретаре Хромовой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-965/2017 по административному исковому заявлению Горелова Вадима Евгеньевича и Киселева Игоря Викторовича к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Горелов В.Е. и Киселев И.В. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, указав в обоснование заявленных требований на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание (кафе на 25 мест) с кадастровым номером <...>, площадью 617,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Полагают, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 по состоянию на 15.07.2015 года в размере 19 260 161,25 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает их права и обязанности налогоплательщиков.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости Киселев И.В. обратился в ООО "А.". В соответствии с отчетом об оценке N <...>, выполненным оценщиком данной организации, рыночная стоимость принадлежащего административным истцам объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составляет 8 931 000 рублей, в связи с чем административные истцы просили установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равную его рыночной стоимости в указанном размере.
Административные истцы Горелов В.Е. и Киселев И.В. и их представитель по доверенностям Иванцова Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, просили удовлетворить заявленные требования, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> равную его рыночной стоимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.
Представитель административных ответчиков правительства Тульской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в представленных суду ходатайствах просили рассмотреть дело в отсутствие представителя, ссылаясь на то, что не оспаривают заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указывая на то, что материально-правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования город Алексин в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие; просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Горелову В.Е. и Киселеву на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание (кафе на 25 мест) с кадастровым номером <...>, площадью 617,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от <...>, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
Согласно положениям пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение относятся к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Налогоплательщиками указанного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на вышеупомянутое имущество (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, административные истцы, как собственники вышеупомянутого объекта недвижимости, относятся к налогоплательщикам указанного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Решением Собрания депутатов муниципального образования город Алексин от 12.11.2014 года N 4(4).16 (ред. от 20.11.2015 г. N 11(19).3) "О налоге на имущество физических лиц" установлен и введен в действие с 1 января 2016 года на территории муниципального образования город Алексин налог на имущество физических лиц (п. 1); установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости (п. 2).
Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, вышеупомянутое нежилое здание является объектом налогообложения по налогу на имущество, исчисляемого исходя из его кадастровой стоимости.
Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 15.07.2015 года в размере 19 260 161,25 рублей (N п/п <...> приложения N 2 к данному Постановлению).
Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 27.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...>.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости вышеупомянутого здания Киселев И.В. обратился в ООО "А.".
В соответствии с отчетом об оценке N <...> года, выполненным оценщиком данной организации, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составляет 8 931 000 рублей.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.В целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также в целях подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 15.07.2015 года судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "О." Ф.
Согласно выводам, содержащимся в заключении N <...> года названного эксперта, отчет ООО "А." N <...> года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в названном отчете, не подтверждается.
В соответствии с заключением эксперта N <...> года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> по состоянию 15.07.2015 года составляет 10 247 000 рублей.
При проведении стоимостной экспертизы эксперт Ф. в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития российской Федерации от 20.05.2015 года N 297 (далее ФСО N 1), использовала сравнительный подход, обосновав при этом отказ от применения затратного и доходного подходов к оценке.
В рамках сравнительного подхода эксперт использовала метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий получение стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Как усматривается из содержания указанного заключения эксперта, в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты, наиболее соответствующие по количественным и качественным характеристикам оцениваемым земельным участкам, аналогичного с объектом оценки назначения; при этом произведены необходимые корректировки. Рассчитанный для данной выборки объектов-аналогов коэффициент вариации не превысил допустимого значения, что указывает на надежность полученной экспертом статистической информации и пригодность исходных данных об аналогах объекта оценки для использования в расчетах и формулирования выводов по результатам статистического анализа.
Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нём выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.
О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта N <...> года у суда не имеется.
То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
В этой связи ссылка представителя администрации муниципального образования город Алексин на уменьшение поступлений налоговых платежей в муниципальный бюджет в случае пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, правового значения для разрешения данного спора не имеет.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "А." N <...> года, то анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статьи 11), федеральных стандартов оценки (пункта 8 ФСО N 7), ввиду недостаточного описания и характеристики объекта оценки для применения сравнительного и доходных подходов, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем данный отчет к числу достоверных доказательств по делу отнести нельзя.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - 15.07.2015 года, рыночная стоимость принадлежащего административным истцам нежилого здания являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости того же объекта недвижимости, что затрагивает права и обязанности административных истцов по уплате налога.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО "О." Ф. N <...> года, а заявленные административными истцами требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административные исковые требования Горелова Вадима Евгеньевича и Киселева Игоря Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (кафе на 25 мест) с кадастровым номером <...>, площадью 617,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 247 000 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости датой подачи Гореловым В.Е., Киселевым И.В. административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого объекта недвижимости является день обращения указанных физических лиц в суд - 31 октября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка