Решение Тульского областного суда от 14 марта 2018 года №3а-963/2017, 3а-23/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2018 года Дело N 3а-23/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Старцевой Т.Г.,
при секретаре Мишиной М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-23/2018 по административному исковому заявлению Ефимова Виктора Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Ефимов В.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований сослался на то, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 9704+/-34 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство (для эксплуатации нежилого здания (контрольно-пропускного пункта), нежилого здания (склада), нежилого административного здания, нежилого здания (ресторана-гостиницы), расположенного по адресу: <...>
Полагает, что определенная актом органа кадастрового учета и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 05.04.2017 в размере 67 472 203,12 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как лица, имеющего преимущественное право выкупа указанного земельного налога, цена которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с отчетом ООО "<...>" от <...> года N <...> рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 10 733 000 рублей.
На основании изложенного просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 10 733 000 рублей.
Впоследствии административный истец уточнил заявленные требования и с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости в размере 12 610 000 рублей.
В судебное заседание административный истец Ефимов В.Н. и его представитель по доверенности Ефимов И.В. не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, возражений по существу заявленных требований не представлено.
Представитель административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Учреждения и принятии решения на усмотрение суда, возражений по существу заявленных требований не представлено.
Представитель заинтересованного лица - администрации города Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие в соответствии с требованиями действующего законодательства и с учетом результатов судебной экспертизы.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Ефимову В.Н. на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами <...> (ресторан-гостиница), <...> (склад), <...> (административное здание), <...> (контрольно-пропускной пункт), расположенные на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 9704+/-34 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство (для эксплуатации нежилого здания (контрольно-пропускного пункта), нежилого здания (склада), нежилого административного здания, нежилого здания (ресторана-гостиницы), расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <...> года N <...>, <...>, <...>, <...>, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> года N <...>, от <...> года N <...>, от <...> года N <...>, от <...> года N <...>, от <...> года N <...>, от <...> года N <...>
В настоящее время административный истец намерен выкупить указанный земельный участок, что подтверждается копиями его письменных заявлений по этому поводу в соответствующие органы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, намеренного выкупить этот земельный участок.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от <...> года N б/н по состоянию на 05.04.2017 года в размере 67 472203,12 рублей в связи с образованием нового земельного участка, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости - 6953,03 рублей за кв.м на площадь данного земельного участка. Удельный показатель кадастровой стоимости утвержден Постановлением Правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546.
Указанная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 05.04.2017 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...> года N <...>
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец Ефимов В.Н. обратился к оценщику ООО "<...>" <...>
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <...> года N <...>, выполненным оценщиком данной организации, рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 05.04.2017 года составляет 10 733 000 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По смыслу положений статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ в отношении отчета об определении кадастровой (рыночной) стоимости может быть проведена экспертная оценка саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, а также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
По ходатайству представителя заинтересованного лица Администрации города Тулы по доверенности Веселкиной К.А. в целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "<...>" <...>
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ООО "<...>" <...> от <...> года N <...>, отчет ООО "<...>" от <...> года N <...> в целом соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; итоговый результат оценки рыночной стоимости объекта недвижимости при условии отсутствия любых обременений, в том числе залогового характера, будет уточнен при замене в расчетах аналога N 2 и рассмотрения ряда поправок согласно требованиям ФСО N 7. С учетом ограничительных условий и сделанных допущений, итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 05.04.2017 года составляет 12 610 000 рублей.
Указанное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованны, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО "<...>" от <...> года N <...>, то, учитывая, что он, согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, данный отчет к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с абзацем 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 05.04.2017 года.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 12 610 000 рублей в экспертном заключении ООО "<...>" <...> от <...> года N <...>
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка - 05.04.2017 года, рыночная стоимость земельного участка являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
Правильность вышеупомянутого экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривалась и ничем не опровергнута; с ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица в установленном законом порядке не обращались.
Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в указанном выше экспертном заключении, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.04.2017 года в размере 12 610 000 рублей значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 67 472203,12 рублей, что затрагивает права и обязанности административного истца как лица, имеющего преимущественное право выкупа указанного земельного налога, цена которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную экспертным заключением, не свидетельствует о недостоверности названного документа, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости в размере 12 610 000 рублей, в связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению к правительству Тульской области, как к государственному органу, утвердившему результаты определения кадастровой стоимости и удельные показатели кадастровой стоимости, и к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области, как к лицу, определившему кадастровую стоимость на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 06.10.2017 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Ефимова Виктора Николаевича к правительству Тульской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 9704+/-34 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство (для эксплуатации нежилого здания (контрольно-пропускного пункта), нежилого здания (склада), нежилого административного здания, нежилого здания (ресторана-гостиницы), расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 12 610 000 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 06.10.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка