Дата принятия: 07 августа 2020г.
Номер документа: 3а-96/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 августа 2020 года Дело N 3а-96/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Роя Е.Е., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Ворончихина Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Али" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Али" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 31 350,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 72 044 598 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 139 244 708,84 руб. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". Отчетом об оценке от 10.10.2019 г. N З-418-19Х, выполненным оценщиком ООО "Профи оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 72 044 598 руб., что в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18.12.2019г. N 35 отклонено заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Рой Е.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края Ворончихин Н.А. возражал против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 отобранные в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги существенно отличаются по ценообразующим факторам от объекта оценки. Использованные информационные источники достоверно не подтверждают характеристики этих объектов, в них отсутствует информация о кадастровых номерах земельных участков, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 оценщик не произвел сравнение по таким элементам, как транспортная доступность, инфраструктура, и не обосновал отказ от сравнения по этим элементам. Рассчитывая корректировку "на дату продажи/предложения", оценщик использовал сведения из аналитического обзора "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года", которые указывают на динамику изменения цен на рынке коммерческой недвижимости, а не земельных участков.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Оценщиком неверно определены оценочные зоны для аналогов NN 1, 4; в разных таблицах приняты базовые ставки арендной платы в размере, утвержденными разными постановлениями администрации города Хабаровска; отсутствует информация, позволяющая идентифицировать аналоги N 1, 4; неверно определен вид права на объекты (право собственности или право аренды) для аналогов NN 1, 2, 4; расположение объектов относительно автомагистралей (крупных автодорог) не подтверждено.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Согласно Договору N 99 от 05.02.2008г., заключенному между городским округом "Город Хабаровск" и ЗАО "Али", последнее является арендатором спорного земельного участка со сроком действия договора по 04.02.2011г. Если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 5.4 договора).
Из листа записи Единого государственного реестра юридических лиц следует, что 29.08.2018г. ЗАО "Али" было реорганизовано путем преобразования в ООО "Али".
Согласно уведомлению Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска от 28.11.2019г. в связи с надлежащим исполнением договорных обязательств договор аренды земельного участка от 05.02.2008г. N 99 в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с условиями договора аренды, положениями постановлений Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (действовавшем до 31.12.2019 года) и от 19.12.2019 года N 565-пр "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края" (вступившего в действие с 01.01.2020 года), арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком, размер которой определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018г., составляет 139 244 708,84 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что 04.12.2019 г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом в Комиссию был представлен Отчет об оценке от 10.10.2019г. N З-418-19Х, выполненный оценщиком ООО "Профи оценка" Матиенко А.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 72 044 598 руб.
Решением Комиссии от 18.12.2019г. N 35 заявление отклонено по основаниям не соответствия Отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО N 3.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
Суду в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 10.10.2019г. N З-418-19Х, выполненный оценщиком ООО "Профи оценка" Матиенко А.А. (имеет диплом о высшем образовании по специальности "оценка стоимости предприятия (бизнеса)", квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 20.08.2019 года является членом саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", регистрационный номер 02438), согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 72 044 598 руб.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
В качестве источника информации для подбора аналогов использованы данные еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска" (http://vnh27.ru/).
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал разрешенное и фактическое использование земельного участка - под рынок и автомобильный рынок (20 565,6 кв.м), платную автостоянку (3 831,7 кв.м), гостевые автостоянки (6 953,7 кв.м) и пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под коммерческую застройку.
Отобрано 4 объекта-аналога, соответствующие определенным оценщиком критериям отбора.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под коммерческую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.
Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты.
Оценочные зоны указаны в соответствии с данными Портала Публичной кадастровой карты, скриншоты приложены к Отчету.
Исходя из того, что согласно данным Росреестра аналог N 1 находится в собственности публично-правовых образований, оценщиком сделан обоснованный вывод, что частным лицом продается право аренды, а не право собственности.
При отсутствии в данных Росреестра информации о праве собственности по аналогам NN 2,4 оценщиком обоснованно приняты указанные объекты оценки, как принадлежащие на праве пользования (долгосрочной аренды).
Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, суду не представлены.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на дату предложения (продажи); на условия предложения (продажи); на местоположение; на площадь; на вид права; на расположение относительно автомагистралей.
Корректировки на местоположение и расположение относительно автомагистралей, учитывают такие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы, содержащиеся в Аналитических обзорах ООО РСО "Кредо", значения стоимости земельных участков коммерческого назначения, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом.
При проверке вариации из расчета были исключен объект-аналог N 2, как не вошедший в доверительный интервал.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 72 044 598 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание Отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 04 декабря 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19 декабря 2018 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Али" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 31 350,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 72 044 598 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 04 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 14 августа 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
