Решение Ленинградского областного суда от 08 августа 2019 года №3а-96/2019

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 августа 2019 года Дело N 3а-96/2019
Санкт-Петербург 08 августа 2019 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Епифанцевой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛЕНД" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "ЛЕНД" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, составляющей <данные изъяты> руб., указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога (т.1 л.д.13).
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Дополнительно указано, что объекты-аналоги, используемые оценщиком для расчета, значительно отличаются по площади, виду разрешенного использования, обеспеченности коммуникациями (т.1 л.д.147).
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером N не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области". Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 исходя из площади 127735 кв.м. и УПКС - 741,60 руб./кв.м. Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН 21.08.2017. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет (л.д.137).
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица администрации МО "Приморское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Осипов А.Р. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно заключению повторной судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 12.10.2017 за ООО "ЛЕНД" зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 127735 кв.м. по адресу: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства (т.1 л.д.17).
Из выписки из ЕГРН от 12.02.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 21.08.2017 (т.1 л.д.20).
21.02.2019 ООО "ЛЕНД" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (т.1 л.д.21).
25.02.2019 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило ООО "ЛЕНД", что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N к рассмотрению комиссии не принимается (т.1 л.д.22).
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 24.08.2018 N 20180824-1 следует, что по состоянию на 21.08.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.39).
Отчет составлен ФИО6, членом СРО "Региональная ассоциация оценщиков" (л.д.52).
При исследовании отчета об оценке от 24.08.2018 N 20180824-1 судом установлено, что оценщиком в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, реализованный с помощью техники квалиметрического моделирования. В качестве аналогов использованы 10 объектов. Скидку на торг оценщик применил в размере 5%, сославшись на обзор рынка объекта оценки, однако, указанный обзор в отчете не приведен. При этом, в отчете не указано каким образом скидка на торг в размере 5% применена в расчете рыночной стоимости объекта оценки.
В качестве элементов сравнения оценщиком выбраны: район расположения, площадь, удаленность от г.Санкт-Петербурга, инженерная обеспеченность, необходимость изменения варианта разрешенного использования. При этом, в отчете отсутствует описание проведения кодировки по таким элементам сравнения как район расположения и удаленность от г.Санкт-Петербурга.
Выполнив расчет показателей качества, оценщик определил сумму кодов объекта оценки в размере 0,0912. Однако, в итоговом расчете сумма кодов объекта оценки принята оценщиком в размере 0,6139.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком предложено использовать формулу в соответствии с результатами графического анализа. Однако, расчет показателя качества оцениваемого объекта оценщиком не приведен и в отчете не указан, что не позволяет проверить обоснованность примененной оценщиком формулы и обоснованность произведенного расчета.
Согласно п.5 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Указанным требованиям отчет об оценке от 24.08.2018 N 20180824-1 не соответствует.
В связи с наличием в отчете недостатков, вызванных нарушением оценщиков требований ФСО N 3, а также технических ошибок, наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и указанной в отчете рыночной стоимости, судом принято решение о необходимости использования специальных познаний при рассмотрении административного дела путем назначении по делу судебной экспертизы.
Согласно заключению эксперта от 15.05.2019 N 27э-2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 21.08.2017 составляет <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.230).
Экспертиза выполнена ФИО7, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.196).
В судебном заседании эксперт ФИО7 сообщил, что в экспертном заключении имеются ошибки, описки. Указал, что необоснованно применил сведения, полученные в ходе опроса экспертов.
С учетом выявленных недостатков заключения эксперта от 15.05.2019 N 27э-2019, судом удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта N 0121-Э/19 от 18.07.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 21.08.2017 составляет <данные изъяты> руб. Экспертиза выполнена ФИО8, членом СРОО РОО, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.53).
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N 0121-Э/19 от 18.07.2019 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленный судом вопрос.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода квалиметрического моделирования.
В качестве аналогов экспертом отобраны 7 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг и изменение цен во времени (поправки первой группы).
Поправки второй группы выполнены по следующим ценообразующим факторам: площадь участка, удаленность от КАД, местоположение вблизи водоема, обеспеченность коммуникациями, наличие/отсутствие межевания.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном рыночной стоимости определенной повторной судебной экспертизой.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЛЕНД" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты>) рублей по состоянию на 21 августа 2017 года.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "ЛЕНД" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 21 февраля 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 13 августа 2019 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка