Решение Томского областного суда от 27 октября 2020 года №3а-95/2020

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 октября 2020 года Дело N 3а-95/2020
27 октября 2020 Томский областной суд в составе:
председательствующего Простомолотова О.В.,
при секретаре Кутлубаевой К.В.
с участием представителя административного истца ООО "Персона" Осипова А.В.
представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской областью Федоровской А.Е.
представителя заинтересованного лица Областного государственного бюджетного учреждения "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" Синчиковой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело N 3а-95/2020 по административному иску ООО "Персона" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости
Установил:
ООО "Персона" обратилось в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200019:1081, расположенного по адресу г. Томск, пр. Фрунзе, 117/8, площадью 1847, 4 кв.м. в размере его рыночной стоимости равной 11110000 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанное нежилое здание; кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 28800571 рубль 63 копейки значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Определением суда от 27 июля 2020 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование- Управление Росреестра) по Томской области, определением суда от 24 июля 2020 в качестве заинтересованного лица привлечено областное государственное бюджетное учреждение "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" (сокращенное наименование - ОГБУ "ТОЦИК").
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и заявивших о рассмотрении дела в их отсутствие. В письменных отзывах на административный иск представители Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" оставили решение по административному делу на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал с учетом уточнений; представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК" пояснили, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в отчете оценщика и заключении судебной экспертизы.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив судебного эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Административному истцу с 22 августа 2014 г. принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200019:1081, расположенное по адресу г. Томск, пр. Фрунзе, 117/8, площадью 1847, 4 кв.м (л.д. 7).
Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. N 41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области", установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости- 28800571 рубль 63 копейки (л.д. 8, 179).
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.
Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 22 января 2020 г.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьями 372, 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество организаций.
Согласно пункту 2 статьи 375 того же Кодекса налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса, в силу пункта 7 которой уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019 г. N 99-о "Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2020 год" объект недвижимости включен в такой перечень под номером 307 приложения к распоряжению.
В соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 3 августа 2018г. N 334-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018г. N 334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" отчет N 261-А/2020 от 18 июня 2020г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 11110000 рублей.
В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК" относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя Департамента по управлению государственной собственностью Томской области была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО "Бизнес-Оценка", по результатам которой составлено заключение эксперта N 174-С от 15 октября 2020, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 10788000 рублей.
Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 261-А/2020 от 18 июня 2020г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК", суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.
Доводы представителей стороны административного ответчика о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.
Так, допрошенная в судебном заседании судебный эксперт ОвсянниковаА.А. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.
Оценивая доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что в результате некорректного определения стоимости земельного участка под объектом оценки, итоговая стоимость объекта оценки оказалась существенно занижена, суд приходит к следующим выводам.
Согласно заключению эксперта экспертом обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода при определении стоимости земельного участка (листы заключения 20-29, 34-35). В результате анализа рынка земельных участков, наличия достаточного количества объектов аналогов экспертом принято решения о проведении оценки стоимости земельного участка с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
На различия между объектом оценки (земельным участком, в границах которого расположен спорный объект недвижимости) и объектами аналогами экспертом применены корректировки: на дату предложения, на снос строений на вид разрешенного использования, на торг, на вид права, на местоположение в пределах города и местоположение внутри городских районов, на наличие коммуникаций.
В силу положений пункта 1 раздела 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Миниимущества России N 568-р от 06.02.2002 метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). При этом метод предполагает применение корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность.
В соответствии с положениями подпунктов "б" и "в" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСОN 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект - аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В силу положений подпункта "е" п. 22 ФСО N 7 одним из элементов сравнения является, в том числе местоположение объекта.
Отобранные экспертом объекты аналоги (земельные участка) расположены в непосредственной близости от объекта оценки и наиболее подходящие по основным экономическим характеристикам, в отличие от объектов аналогов, приведенных в письменных пояснениях заинтересованного лица.
Из показаний эксперта в судебном заседании следует, что при подготовке заключения ей использовались все базы данных, которые есть в открытом доступе на дату проведения исследования, в отличие от ОГБУ ТОЦИК, которые используют базу данных ОРИС. Экспертом проверены ссылки на объекты-аналоги, которые представлены в отзыве ОГБУ "ТОЦИК". По первому объекту из таблицы, расположенному на улице Высоцкого, 35, она не нашла такой информации, сайт выдает другие данные. По второму объекту на проспекте Академический при переходе по ссылке видно, что стоимость и площадь объекта другая. По третьему объекту по адресу: проспект Академический, 16/12, объявления нет, оно снято с публикации. По четвертому объекту-аналогу совпадает указанная площадь, но не совпадает стоимость, по ссылке указана стоимость 2 миллиона 750 тысяч рублей, а объявление снято с публикации, то есть, нет такого предложения к продаже на момент исследования. Объявление по пятому объекту-аналогу по ссылке не найдено. По шестому объекту-аналогу объявление также снято с публикации. Объявление по седьмому объекту-аналогу действующее, все данные совпадают, но в объявлении указана дата предложения - 1 октября, то есть после даты оценки. Кроме того, не совпадает адрес, в отзыве ОГБУ ТОЦИК указан адрес: ул. Высоцкого, 33/5, в объявлении - ул. Высоцкого, 33/3. По восьмому аналогу данные совпадают, но объявление также снято с публикации.
Указанные показания эксперта подтверждены приобщёнными скриншотами. В связи, с чем у суда отсутствуют основания для критической оценки показаний эксперта.
Не состоятельны и доводы ответчика о том, что нарушением является то обстоятельство, что в представленных объявлениях относительно объекта аналога N 1 (земельного участка) (листы заключения 71) отсутствуют сведения об изменении цены с даты кадастровой оценки 1.01.2019 по настоящее время, поскольку по настоящему делу экспертом определялась рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 1.01.2019.
Пояснить в судебном заседании, каким образом отсутствие указанной информации повлияло на выводы эксперта ни ответчик, ни заинтересованное лицо не смогли.
Ссылка на п. 8 ФСО N 1 в данном случае несостоятельна, поскольку каких либо данных о том, каким образом тенденции, сложившиеся на дату оценки могли повлиять на выводы эксперта, суду не представлено.
Из показаний эксперта в судебном заседании также следует, что действительно на странице 71 экспертного заключения имеется скриншот объявления в отношении объекта - аналога N 1, где указана дата добавления объявления - 25.07.2017, дата проверки - 27.06.2019. Из этого следует, что объявление на 1 января 2019 года было действительно. Если в активной базе, которой мы пользуемся, делаются изменения в объявлении, они отражаются, указывается дата и изменение стоимости. В данном объявлении изменений не указано, значит, цена не менялась.
Доводы ответчика и заинтересованного лица о том что при определении стоимости земельного участка как условно застроенного, принимаются в качестве объектов-аналогов, объекты, которые не могут быть сравнимыми поскольку в составе объекта-аналога N 2 имеется здание автомойки и автосервиса, в составе объекта аналога N 3 трансформаторная подстанция, наличие которых значительно повышает стоимость предложения объекта суд находит также несостоятельными исходя из следующего.
В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России N 568-р от 06.03.2002 рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния) (раздел 2). Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
При этом в силу положений п. 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Объекты аналоги N 2 расположены в непосредственной близости от объекта оценки.
При этом на наличие строений подлежащих сносу экспертом применена корректировка на снос строений, в отношении объекта аналога N 2 в сумме 275700 рублей в отношении объекта налога N 3 в сумме 1469700 рублей (лист заключения 79).
Доказательств необходимости применения указанной корректировки в ином размере либо иного вида корректировки, ответчиком и заинтересованным лицом не представлено.
Относительно объекта аналога N 3 допрошенная в ходе судебного заседания эксперт пояснила, что наличие трансформаторной подстанции ей не учитывалось, потому что подстанция не является объектом капитального строительства, перевезти ее в другое место не представляет собой особого труда и не требует больших финансовых затрат, в связи с чем оснований для применения корректировки на снос не имеется. Указанные показания эксперта подтверждаются данными публичной кадастровой карты, согласно которой объектов капитального строительства в границах объекта налога N 3 нет.
То обстоятельство что на листе заключения N 58 эксперт указывает ошибочные данные в отношении объекта недвижимости, рыночная стоимость которого им определена в результате проведенного исследования, на обоснованность выводов эксперта не влияют. Кроме того экспертов в судебное заседание представлено уточнение заключения эксперта, устраняющее данную явную техническую ошибку.
Наличие в заключение данной опечатки, имеющей технический характер и не повлиявшей на результат исследования, не свидетельствует о несоответствии заключения части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ, в соответствии с которым отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Вопреки доводам ответчика весь объем данных, в частности, выборка из различных источников по купле - продаже и аренде коммерческой недвижимости, представлен в приложении N 1 заключения.
Доводы о нарушении требований подпункта "з" п. 8 ФСО N 3 также являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 31мая 2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
Такое исследование проведено экспертом при использовании справочных данных компании "RID Analytics".
Суд учитывает, что справочные информационные ресурсы, необходимые эксперту для производства экспертизы и дачи заключения, не относятся ни к одному из видов доказательств, которые определены нормами процессуального права, и, соответственно, законодателем не ограничено право эксперта по их отысканию и использованию. Таким образом, на первое место выступает требование к достоверности используемых информационных ресурсов, под которой, помимо указанного выше признака, понимается и то, что документы или данные, составляющие эти информационные ресурсы, не изменились в процессе публикации (или после публикации) и соответствуют исходным документам или данным, принятым к публикации.
Стороной административного ответчика не названы сведения, подвергающие сомнению использованные экспертом справочные данные.
В связи с изложенным не могут быть приняты во внимание доводы представителей стороны административного ответчика о нарушении экспертом подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7 и пункта 8 ФСО N 1, пункта 8 ФСО N 3.
Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, допроса оценщика и эксперта, соответственно, суд приходит к выводу, что определенная заключением рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на дату утверждения их кадастровой стоимости (1 января 2019г.) соответствует указанным в административном исковом заявлении размерам, и кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 24 июля 2020г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Персона" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200019:1081, расположенного по адресу г. Томск, пр. Фрунзе 117/8, площадью 1847, 4 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 10788000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года, для применения в целях предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 24.07.2020.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка