Дата принятия: 03 августа 2020г.
Номер документа: 3а-95/2020
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 августа 2020 года Дело N 3а-95/2020
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Емельяновой О.И.
при секретаре Шаховой А.Н.
с участием административного истца Азимова А.Т., его представителя по доверенности Бабина А.Н.,
рассмотрев открытом судебном заседании административное дело по административному иску Азимова А.Т. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере равном их рыночной стоимости
УСТАНОВИЛ:
Азимов А.Т. обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.
В обоснование требований указал, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами ****, ****, относящиеся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющие разрешенное использование - для размещения объектов общественного питания, расположенные по адресу: **** область, **** район, МО **** (сельское поселение), с.****, ул.****, д.****.
Согласно данным ЕГРН кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 4 006 177,28 руб. и 3 387 876,96 руб., соответственно.
Между тем, согласно отчетам об оценке, выполненным ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" от 10.01.2020 NN 368/1-19, 368/2-19, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 01.01.2016 составляет, соответственно, 982 000 руб. и 830 000 руб.,
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной 982 000 руб. и 830 000 руб., соответственно, по состоянию на 1 января 2016 года, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налоговых платежей, подлежащих уплате административным истцом.
В судебном заседании административный истец Азимов А.Т. требования поддержал в полном объеме.
Представитель административного истца Азимова А.Т. - Бабин А.Н., действующий на основании доверенности, настаивал на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, определенном в отчете об оценке, ссылаясь на объективность и достоверность проведенных оценщиком К. исследований, соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административный ответчик администрация Собинского района Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил. В представленном письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда (л.д.2 т.2).
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), извещенное надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.17-22, 89, т.2).
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.11, 65 т.2).
Представитель заинтересованного лица администрации МО Воршинское Собинского района Владимирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение требований оставил на усмотрение суда (л.д.88 т.2).
Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей администрации Собинского района района Владимирской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации МО Воршинское Собинского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения административного истца Азимова А.Т., его представителя Бабина А.Н., изучив представленные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика К. - директора ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков", суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Азимову А.Т. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами ****, ****, относящиеся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющие разрешенное использование - для размещения объектов общественного питания, расположенные по адресу: **** область, **** район, МО **** (сельское поселение), с.****, ул.****, д.****.
Земельные участки с кадастровыми номерами ****, **** являются ранее учтенными, поставлены на кадастровый учет 22.08.2014. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от14.11.2019 N 33-0-1-107/4002/2019-1686, от 13.11.2019 N 33-0-1-107/4002/2019-1687 (л.д.12-19 т.1).
Постановлением администрации Собинского района Владимирской области от 14.11.2016 N 710 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Собинского района" кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 4 006 177,28 руб. и 3 387 876,96 руб., соответственно.
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в реестр объектов недвижимости 25 декабря 2016 год, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.07.20120 (л.д.97,98 т.2).
13 февраля 2020 года Азимов А.Т., полагая, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области (далее- Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, приложив отчеты об оценке, выполненные ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" от 10.01.2020 NN 368/1-19, 368/2-19.
Решениями Комиссии от 27.02.2020 NN 122,123 заявления Азимова А.Т. отклонены, что обусловило обращение административного истца 27 марта 2020 года в суд с настоящим административным иском (л.д.30-33, 35-38т.1).
Поскольку размер земельного налога в силу ст. 391 НК РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данных земельных участков кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате земельного налога и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от 10 января 2020 года N 368/1-19, подготовленному оценщиком ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" К., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 982 000 руб. (л.д.62-151 т.1).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от 10 января 2020 года N 368/2-19, подготовленному оценщиком ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" К., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 830 000 руб. (л.д.152-242 т.1).
К отчетам приложены документы, подтверждающие, что подготовившие их оценщик К. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности, а именно, имеет базовое высшее образование, является членом саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", реестровый N 1877 от 10.12.2015, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" N 56 от 26.03.2018, а также полис обязательного страхования ответственности оценщика N 4091R/776/00007/9, является директором ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" (л.д. 232-241 т.1.
В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объектов оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошен в качестве свидетеля оценщик К., который ясно, конкретно и однозначно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании относительно составленных отчетов, подтвердив их полноту, объективность и достоверность.
Так, свидетель К. пояснил, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** определена оценочной организацией ООО "АФК-Аудит" (г. Санкт-Петербург) исходя из некорректно сформированного удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5 109,92 руб., сопоставимого со спальными районами г.Владимира.
При этом не приняты во внимание индивидуальные особенности оцениваемых объектов недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы как местоположение оцениваемых земельных участков, которые расположены в пос.Ворша, на второстепенной улице, удалены от трассы. Кроме того, данные земельный участки, являющиеся смежными, расположены рядом с кладбищем, на расстоянии 10-20 м., что вообще малопривлекательно для коммерческой деятельности, тем более исходя из вида разрешенного использования - для размещения объекта общественного питания. Фактически земельные участки используются для размещения столовой (кафе).
Пояснил, что в рамках сравнительного подхода им выбраны 3 объекта-аналога, имеющих одинаковую категорию земель и вид разрешенного использования. Первый объект-аналог расположен в д.Аленино Киржачского района на федеральной трассе, первая линия, имеет площадь 2 000 кв.м., торговался за 2 500 000 руб. Удельный показатель кадастровой стоимости данного земельного участка составил 1276 руб./кв.м.
Второй объект-аналог расположен в д.Дворики Александровского района на первой линии, имеет площадь 2 000 кв.м., торговался за 2 100 000 руб. Удельный показатель кадастровой стоимости данного земельного участка составил 1050 руб./кв.м.
Третий объект-аналог расположен в д. Мисюрево Гороховецкого района на федеральной трассе, имеет площадь 5000 кв.м., торговался за 4 500 000 руб. Удельный показатель кадастровой стоимости данного земельного участка составил 900 руб./кв.м.
Им применены корректирующие коэффициенты на местоположение, площадь, торг (дату продажи), коммуникации. После применения корректирующих коэффициентов удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемых объектов составил около 1252 руб./кв.м., что сопоставимо с удельным показателем кадастровой стоимости для земель промышленного назначения, расположенных на окраине г. Владимира.
Пояснил, что применительно к оцениваемым объектам приоритетным явился сравнительный подход, который наиболее правильно отражает действительную стоимость земельных участков.
Относительно изложенного в решениях Комиссии от 27.02.2020 N 122,123 замечания о неприменении корректировки относительно транспортных магистралей, на местоположение/удаленность от областного центра, пояснил, что все необходимые применительно к оцениваемым земельным участкам корректировки им применены. Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, указал, что отраженная в отчетах об оценке от 10.01.2020 N 368/1-19, N 368/2-19 рыночная стоимость максимальна для этого населенного пункта.
Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 130-140, 219-230 (т.1) отчетов информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу во Владимирской области.
Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленных отчетов об оценке не имеется. Напротив, составленные К. отчеты об оценке основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСОN 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСОN 3 "Требования к отчету об оценке" и ФСОN 7 "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объектах оценки.
В соответствии с требованиями ФСО N 7 оценщиками проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объектов оценки.
Произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленных отчетов, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
Довод административного ответчика администрации Собинского района о существенной разнице между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельных участков не может свидетельствовать о недостоверности отчетов, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчетах об оценке ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков", лицами, участвующими в деле, не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании оценщика, составившего отчеты об оценке, административный ответчик иные лица, участвующие в деле, участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчетах выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объектов оценки, не заявлено.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиком сделаны в рамках его профессиональных знаний. Данных о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности лицами, участвующими в деле, не приведено.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанные отчеты об оценке от 10.01.2020 N 368/1-19, N 368/2-19 в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере, соответственно, 982 000 руб. и 830 000 руб.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления Азимова А.Т. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере рыночной стоимости следует считать 13 февраля 2020 года, то есть дату его обращения в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ****, **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Азимова А.Т. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 784 +/- 10 кв.м., относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для размещения объекта общественного питания, расположенного по адресу: **** область, **** район, МО **** (сельское поселение), с.****, ул.****, д.****, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 982 000 (девятьсот восемьдесят две тысячи) рублей 00 копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 663 +/- 9 кв.м., относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - для размещения объекта общественного питания, расположенного по адресу: **** область, **** район, МО **** (сельское поселение), с.****, ул.****, д.****, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 830 000 (восемьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи заявления Азимова А.Т. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** в размере равном их рыночной стоимости 13 февраля 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда О.И.Емельянова
Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
