Решение Хабаровского краевого суда от 10 июня 2019 года №3а-95/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июня 2019 года Дело N 3а-95/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.С.Наседкиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Старыниной Н.В. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Старынина Н.В. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 5 100 кв.м. кадастровый N. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что является арендатором этого земельного участка, размер арендной платы определяется от кадастровой стоимости объекта аренды. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года утверждена приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42, и сведений о ней 18.12.2018 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Отчетом об оценке от 15.03.2019 года N 123/2019 определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, которая существенно ниже установленной кадастровой стоимости объекта на ту же дату. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года (действующую) в размере его рыночной стоимости 1 412 700 рублей.
Определением суда от 06.05.2019 года произведена замена административного ответчика министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края его правопреемником министерством имущественных отношений Хабаровского края, к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Комсомольска-на-Амуре.
Административный истец Старынина Н.В., представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края и представитель заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили, о причине неявки не сообщили. Учитывая, что они были извещены о времени и месте проведения судебного заседания, и признав причину неявки неуважительной, суд, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие этих лиц.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, просил провести судебное заседание в его отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца Зубок М.Е. (удостоверенная нотариусом доверенность от 10.04.2019 года сроком действия один год) поддержал заявленные требования, обосновывая их теми же обстоятельствами, что были изложены в административном исковом заявлении.
В письменных возражениях представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края выражает несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, и критериям допустимости доказательств, на которые указано в статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ. Оценщик, проводя оценку объекта недвижимости, применил сравнительный подход, который, как указано в пункте 13 ФСО N 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, предусмотрено, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). В отчете указано, что оценщик отобрал 6 объектов-аналогов, но они существенно отличаются от объекта оценки по площади, по условиям рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки). Такое различие не позволяет произвести сопоставление объектов-аналогов относительно друг друга и объекта оценки по основным пенообразующим факторам. Также оценщик не произвел сопоставление объектов по таким стоимостным факторам, как транспортная доступность и инфраструктура (наличие и близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и отказ от применения этих факторов в оценке в отчете не обоснован. Также не обоснован вывод оценщика о соразмерности динамики изменения цен на коммерческую недвижимость динамике изменения цен на земельные участки за тот же период времени. Содержание отчета также свидетельствует, что для подбора объектов-аналогов оценщик использовал источники информации, которые достоверно не подтверждают характеристики объектов. Все это позволяет усомниться в правильности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, а значит, она и не может быть признана достоверной.
В письменных возражениях представитель заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре не согласился с предъявленными требованиями и сослался на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, так как не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки. Производя корректировку "на вид разрешенного использования" методом парных продаж оценщик использовал данные более развитого рынка - города Хабаровска, сославшись на то, что в г.Комсомольске-на-Амуре за этот период не имелось фактических сделок с земельными участками для размещения гаражей и автостоянок. При этом обоснование выбора аналогов, которые использованы для расчета этой корректировки в отчете не приведено, чем нарушены положения подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7. Кроме того, использование в качестве аналогов объекты, которые находятся в ином населенном пункте, повлекло необоснованное снижение рыночной стоимости объекта оценки.
При расчете корректировки "на местоположение" оценщик использовал постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 18.12.2015 года N 3733-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, н территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2016 год", хотя рыночная стоимость объекта оценки устанавливалась на 01.01.2016 года. А согласно пункта 8 ФСО N 1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки.
Также заинтересованное лицо ссылается на то, что оцениваемый земельный участок имеет инженерные коммуникации - линию электропередач, что увеличивает его рыночную стоимость относительно земельных участков, не имеющих инженерных коммуникаций. Однако оценщиком это не учтено и соответствующие корректировки не применены. В этой части отчет об оценке не соответствует пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р.
В отчете об оценке приведены противоречивые сведения о характеристике рынка земельных участков в г.Комсомольске-на-Амуре за 2014 и 2015 годы, полученные на основании аналитических данных, и информация из аналитических обзоров к отчету не приложена. Значения средней стоимости 1 кв.м. земельных участков под промышленную застройку в г.Комсомольске-на-Амуре в 2014 и 2015 годах, приведенные в отчете на страницах 23 и 63, разняться. На странице 15 отчета приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. При этом сведения об объекте капитального строительства, который размещается на этом участке противоречивы - то ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, то ли введенный в эксплуатацию в 2017 года объект капитального строительства с кадастровым номером N. А отчет, согласно статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не должен допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды N от 16.03.2018 года, заключенного между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и Старыниной Н.В., последняя владеет и пользуется земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения гаражей и автостоянок - с целью строительства капитального гаража и площадки для хранения грузовых автомобилей, площадь 5 100 кв.м., кадастровый N, местонахождение: <адрес>, примыкающий к северо-западной границе земельного участка с кадастровым номером N, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке. Договор действует с 09.02.2018 года по 07.02.2067 года, зарегистрирован в Управление Ростреестра по Хабаровскому краю 17.04.2018 года.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В договоре аренды N от 16.03.2018 года указано, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером N вносится арендатором равными долями ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала. Расчет арендной платы выполняется на основании постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.12.2017года N 3133-па "Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", на 2018 год".
В постановлении администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.12.2017года N 3133-па указано, что он принято во исполнение постановления Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 г. N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 г. N 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края. В Положении указано, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1). Пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.8).
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, распложенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, ее размер составил 10 972 956 рублей.
Старынина Н.В. является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, поэтому она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. Поэтому административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" по заказу Старыниной Н.В. проведена его оценка и подготовлен отчет от 15.03.2019 года N 123/2019.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 15.03.2019 года N 123/2019, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
В отчете об оценке, указано, что рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 01.01.2016 года. На эту же дату утверждена и кадастровая стоимость земельного участка. Следовательно, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 15.03.2019 года N 123/2019 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете обоснован (страницы 56-59, 69 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке от 15.03.2019 года N 123/2019 указано, что определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки является земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок - с целью строительства капитального гаража и площадки для хранения грузовых автомобилей, местонахождение: Хабаровский край, город Комсомольск-на-Амуре. Исходя из положений нормативных документов, регулирующих виды разрешенного использования земельных участков на территории города Комсомольска-на-Амуре (Правила землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекса РФ), оценщик определил, что для отбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под промышленную застройку, так как оцениваемый объект находится в границах градостроительной зоны ПК-4 (зона производственно-коммунальных объектов V класса, которая законодательно относится к производственным зонам города.
В отчете об оценке (страница 49 отчета) указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации: научно-практический журнал "Дальневосточный Оценщик",2014-2015г.; интернет-ресурс "Фарпост-барахолка" (http://www.farpost.ru), 2014-2015г (архив объявлений); Aвито-сайт объявлений (https://avito.ru); аналитический обзор "Земельный рынок Хабаровского края. Итоги 2015 года", подготовленного ООО Региональный союз оценщиков "Кредо", дата проведения исследования: Январь 2016 г.; информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru), раздел: "Мониторинг рынка недвижимости"; официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (htt://www/kmscity.ru), раздел "Продажа объектов имущества муниципальной собственности"; Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края за период с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года.
Выявленные оценщиком сделки и предложения к продаже на открытом рынке земельных участков под промышленную застройку в г.Комсомольске-на-Амуре были проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по основным ценообразующим критериям: тип объекта - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, выставлявшееся право на объект - право собственности, дата продажи - с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года, условия продажи (торг) - предлагаемые к продаже на открытом рынке либо фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах, местоположение (зона градостроительной ценности) - только те земельные участки, в отношение которых достоверно можно установить, что они находятся в одной из производственных градостроительных зон - ПК-1, ПК-2, ПК-4, ПК-5, расположение относительно автомагистралей - только те, в отношение которых можно достоверно установить их расположение относительно автомагистралей, вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", который достоверно определен, площадь участка - ограничения по площади не устанавливались.
Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года - отобрано 6 объектов-аналогов (таблица 3.3 "Описание объектов-аналогов..."). Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки "на дату продажи (предложения), "на условия продажи", "на вид разрешенного использования", "на местоположение", "на площадь", "на расположение относительно автомагистралей".
Описание примененных корректировок и их расчет представлены в отчете, а также приведена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 63-68, таблицы 5.1, 5.3, 5.5).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный интервал (с диапазоном стоимости от 71 руб/1 кв.м. до 829 руб/1 кв.м) вошли скорректированные стоимости объектов-аналогов NN 2, 3, 4, 5, 6, которые и были использованы в дальнейшем расчете. Объект-аналог N 1 из расчета рыночной стоимости объекта оценки был исключен.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года составила 1 412 700 рублей.
Содержание отчета об оценке от 15.03.2019 N 123/2019 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки - Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Вопреки доводам административного ответчика и заинтересованного лица, различия объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади, по виду использования, местоположению, передаваемым имущественным правам, было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Довод административного ответчика и заинтересованного лица о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года N 765 признано недействующим.
В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона "Об оценочной детальности в Российской Федерации" разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.
Содержание отчета опровергает доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним), неверно определен вид объекта, находящегося на оцениваемом земельном участке - толи объект незавершённого строительства, то ли сданный в эксплуатацию объект капитального строительства и не проведена соответствующая корректировка цен. Оценщиком, как указано на страницах 66-68 отчета, произведена корректировка "на местоположение" и "на расположение относительно автомагистралей", которая устраняет различие объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности.
Исходя из положений пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, и пункта 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года N 508, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Следовательно, тип и состояние застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, наличие или отсутствие у них инженерных коммуникаций в данном случае значения не имеет. Поэтому оценщик обоснованно определилвсе земельные участки как незастроенные, и не учитывал их разницу в наличие или отсутствие инженерных коммуникаций.
Мнение административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогах - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, используя данные Публичной кадастровой карты, определилфактическое нахождение объектов-аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования, площадь и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Мнение заинтересованного лица о том, что оценщиком, при расчете корректировки "на местоположение" для определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016 год, необоснованно использовано постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 18.12.2015 года N 3733-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2016 год", не принимается судом во внимание в виду его несостоятельности. В отчете указано, что это постановление органа местного самоуправления использовано оценщиком для получения значения коэффициентов, учитывающих категорию земель и вид разрешенного использования при определении арендной платы, размер которых установлен данным актом. О наличии иных источников, в которых содержится информация о корректирующих коэффициентах, которые могут использоваться для оценки на дату 01.01.2016 года и ранее, которое мог бы применить при расчетах оценщик, заинтересованное лицо суду не сообщило.
Иные обстоятельства, на которые ссылаются административный ответчик и заинтересованное лицо, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Старынина Н.В. обратилось в суд 30.04.2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Старыниной Н.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения гаражей и автостоянок - с целью строительства капитального гаража и площадки для хранения грузовых автомобилей, площадь 5 100 кв.м., кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, примыкающего к северо-западной границе земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 1 412 700 рублей, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -30 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка