Решение Самарского областного суда от 30 мая 2018 года №3а-951/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 мая 2018 года Дело N 3а-951/2018
30 мая 2018 Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-951/2018 по административному исковому заявлению АО "Финансово-строительная компания "Лада-Дом" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
АО "Финансово-строительная компания "Лада-Дом" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просило суд установить кадастровую стоимость
- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объекта ": Нежилое здание <данные изъяты> с инженерно-техническим обеспечением в составе 5 этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения ", общей площадью 296 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.09.2017 года в размере 549 663,12 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объекта ": Торговый комплекс поз.<данные изъяты> с инженерно-техническим обеспечением в составе V этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения ", общей площадью 793 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.09.2017 года в размере 1 400 636,25 рублей.
Требования мотивированы тем, что общество владеет указанными земельными участками на праве аренды, кадастровая стоимость земельных участков по результатам государственной кадастровой оценки определена:
- в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года в размере 2 659 338 рублей;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года в размере 7 124 510 рубля 25 копеек.
Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.
В обоснование заявления административный истец ссылается на Отчет об оценке от 27.11.2017г. N N, подготовленный ООО АНОЭ "АВАНТИ".
Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков было отклонено.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить, считать датой обращения в комиссию 29.12.2017 года.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседании извещен надлежащим образом. Представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просит удовлетворить административный иск с учетом результатов экспертизы.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель Администрации г.о.Тольятти Самаркой области в письменном отзыве просил в удовлетворении требований административного истца отказать.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных отзывов по делу не представили.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения:
- о земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объекта ": Нежилое здание <данные изъяты> с инженерно-техническим обеспечением в составе 5 этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения ", общей площадью 296 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>;
- о земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объекта ": Торговый комплекс поз.<данные изъяты> с инженерно-техническим обеспечением в составе V этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения ", общей площадью 793 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 26.03.2018 года.
Указанными участками владеет АО "Финансово-строительная компания "Лада-Дом" на праве аренды по договорам аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 22.09.2017 года N N, от 22.09.2017 года N N.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" стоимость земельных участков определена и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года в размере 2 659 338 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года - 7 124 510,25 рублей.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и 29.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Решением Комиссии от 24.01.2018 года N N заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было отклонено, поскольку отчет об оценке от 27.11.2017 года N N, составленный ООО АНОЭ "АВАНТИ", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 27.11.2017г. N N, подготовленный ООО АНОЭ "АВАНТИ".
Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами N, N, итоговая величина рыночной стоимости земельных участков составляет 549 663,12 рублей и 1 400 636,25 рублей соответственно.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - Администрации г.о. Тольятти Самарской области о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельных участков.
Из заключения эксперта ООО "Глобал Апрайс" от 15.05.2018 года N N, следует, что итоговая величина рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года составляет 610 497 рублей 04 копейки, в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года составляет 1 229 736 рублей 82 копейки.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "Глобал Апрайс" по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость оцениваемых объектов не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования земельных участков; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: информационная системах. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 11 на стр. 19 заключения.
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.
В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал по 3 земельных участков, сходных с объектами оценки по наиболее значимым ценообразующим характеристикам с объектом оценки.
В заключение содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применена корректировка на торг, выход на красную линию, на масштаб.
Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года - 610 497 рублей 04 копейки, в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года - 1 229 736 рублей 82 копейки.
Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков равной их рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.
Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца в письменном заявлении не оспаривал результаты судебной экспертизы, в соответствии с ними уточнил заявленные требования.
Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 15.03.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области -29.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск АО "Финансово-строительная компания "Лада-Дом" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объекта ": Нежилое здание <данные изъяты> с инженерно-техническим обеспечением в составе 5 этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения ", общей площадью 296 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.09.2017 года в размере 610 497 рублей 04 копейки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объекта ": Торговый комплекс поз.<данные изъяты> с инженерно-техническим обеспечением в составе V этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения ", общей площадью 793 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.09.2017 года в размере 1 229 736 рублей 82 копейки.
Датой подачи административным истцом заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 29.12.2017 года, в суд -15.03.2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 июня 2018 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка