Решение Пермского краевого суда от 19 декабря 2019 года №3а-945/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 декабря 2019 года Дело N 3а-945/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца Копиной Е.С., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края АгафоноваТ.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пермское Единение" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Пермское Единение" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здание универмага, с кадастровым номером **, площадью 1998 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 45 340 016 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года (с учетом уточненного административного искового заявления от 19 декабря 2019 года).
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы административного истца по уплате налогов в законно установленных размерах.
Представитель административного истца Копина Е.С. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в уточненном административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Агафонова Т.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд представлены отзывы в письменном виде.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО"Пермское Единение" является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером **.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания универмага с кадастровым номером ** определена в размере 69076973.88 рубля.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено здание, расположенное по адресу: **** с кадастровым номером **.
Поскольку здание, которое принадлежит административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 69076973.88 рубля.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 254.И/О-19 от 17 декабря 2019 года, составленный оценщиком ООО"Р-Консалтинг".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории города Перми (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.
В отчете объясняется выбор сравнительного и затратного подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного подхода оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты недвижимости, которые существенно не отличаются от оцениваемого объекта недвижимости, а также произвел анализ рынка земельных участков.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Доводы возражений об отсутствии обоснования величины корректировки доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости опровергаются содержанием отчета пункт 8.2.3 Отчетов (страницы 30, 77 Отчета N 254.И/О-19) в примечании оценщиком указано: "доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости рассчитывается как отношение итоговой стоимости земельного участка к стоимости объекта оценки с учетом прав на земельный участок и НДС".
Доводы административного ответчика о том, что оценщиком в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (технические характеристики, объемно- планировочное решение, этаж расположения, отдельный вход, капитальность здания, материал стен), по существу сводятся к несогласию с выбором оценщиком ценообразующих факторов. Вместе с тем, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи выбор ценообразующих факторов является правом оценщика, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует.
Возражения об ошибочном определении оценщиком экономического (внешнего) устаревания объекта оценки относительно абсолютного уровня развития рынка недвижимости нельзя признать обоснованными. Указанные расчеты произведены оценщиком по формуле представленной ООО "АЦ "КД-Консалтинг" с учетом дополнительных пояснений указанного Общества по применению данной формулы при соответствующих расчетах. Обоснованность позиции стороны административного ответчика в данной части не подтверждена документально.
Довод стороны административного ответчика о том, что оценщиком некорректно определен коэффициент сейсмичности, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. При определении корректирующего коэффициента на различие в сейсмичности оценщиком был использован сборник КО-Инвест "Общественные здания, 2016". Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике. Разделом 1 сборника КО-Инвест базовый коэффициент здания при сейсмичности определен 6 баллов. Для определения района сейсмичности для оцениваемого объекта используется раздел 4.2 сборника КО-Инвест "Общественные здания, 2016". В соответствии с данным разделом город Пермь может иметь разные значения по сейсмичности в зависимости от вида карты Общего сейсмического районирования территории Российской Федерации ОСР-97 (А, В или С). В соответствии с рекомендациями по применению карт ОСР (указаны на странице 499 сборника КО-Инвест "Общественные здания, 2016") объект оценки можно отнести в карте А (Массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий). Для данной карты сейсмичность по городу Перми отсутствует, соответственно, в применении корректировки на сейсмичность нет необходимости, в связи с чем коэффициент на сейсмичность определен оценщиком корректно.
Довод о том, что не корректно определена величина корректировки на красную линию, не свидетельствует о неверном выборе оценщиком данныхобъектов. На страницах 66-67 Отчета оценщиком представлено описание корректировки на красную линию для объекта оценки: "Расположение относительно красной линии крупных автодорог. Корректировка учитывается отличие стоимости здания в зависимости от наличия выхода на красную линию крупной автодороги. В качестве факторов, влияющих на выбор конкретного значения величины показателя, можно выделить следующие: местоположение объекта, уровень активности улицы, на которую выходит основная дверь объекта недвижимости (транспортная магистраль, пешеходная улица и пр.); важность и значимость выхода на красную линию для эффективного использования объекта недвижимости; влияние наличия выхода на красную линию на спрос на объекты недвижимости данного типа. Корректировка может вводиться согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2017 Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 - Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, под ред. Лейфера Л.А. Таким образом объект оценки расположен на удалении от красной линии крупных автодорог - непосредственного выхода на шоссе Космонавтов объект оценки не имеет, объект оценки огорожен от данной улицы автомобильным заграждением, экраном, автомобильный доступ к объекту осуществляется с соседней улицы - Красавинская 2-я, таким образом местоположение объекта оценки можно отнести к объектам, расположенным на удалении от красной линии крупных автодорог. Объект-аналог N1 расположен на красной линии крупной автодороги, корректировка составит -20%. Объекты-аналоги N 2,3,4,5,6,7 расположены на удалении от красной линии крупных автодорог, корректировка не требуется.
Доводы о том, что в отчете об оценке отсутствует анализ инженерной инфраструктуры и окружения объектов-аналогов, отклоняются, поскольку объект оценки располагается в Индустриальном районе города Перми. Объект относится к 4 зоне престижности расположения коммерческой недвижимости (согласно зонированию, разработанному ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг"). Располагается в зоне складской и административной застройки. Аналоги N 1,2,5-7 также расположены в зоне складской, административной застройки. Все объекты-аналоги расположены в пешей доступности от жилых домов и объектов социальной инфраструктуры. Более того, районы и микрорайоны города Перми, относящиеся к 3-4 категориям престижности местоположения коммерческой недвижимости, а именно, к "районам средней удаленности" и "отдаленным районам", неизбежно включают в себя не только зоны жилой и общественной застройки, но и промышленные территории. Объекты, расположенные в этих районах, всегда будут расположены не только в непосредственной близости к производственно-складским объектам, но и к жилым домам, а также к объектам социальной инфраструктуры. В связи с вышеизложенным административный ответчик ошибочно характеризует объекты-аналоги N1, 2, 5-7 как объекты, расположенные исключительно "вблизи промышленных предприятий", игнорируя их близость к зонам жилой и общественной застройки.
Утверждение о том, что отсутствует анализ на наличие дополнительных факторов у объектов-аналогов, например у аналога N 3 имеется дополнительное улучшение - пристроен склад 313 кв.м, корректировка не произведена, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
На странице 132 Отчета представлен скриншот объявления о продаже. Из объявления можно сделать вывод, что здание имеет 3 этажа, имеет различные назначения помещений. Все здание является капитальным и имеет смешанный материал стен: красный кирпич и пеноблоки. Что касается функционального назначения некоторых помещений, то любое здание имеет как основные площади (торговые, офисные), так и вспомогательные площади (складские, производственные, туалеты, коридоры, котельные, кладовые и т.д.). Складские площади в составе объекта-аналога позволяют использовать его в качестве коммерческого объекта и являются неотделимой частью здания. Пристроенный склад входит в общую площадь здания. Площадь по объявлению составляет 2 489 кв. м., складывается из суммы площадей, описанных продавцом. Таким образом, здание является единым объектом недвижимости. Оценщиком был идентифицирован кадастровый номер здания.
Обстоятельства приведения административным ответчиком в возражениях доводов об ином диапазоне стоимости объектов оценки, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу проверяемости, невозможно идентифицировать кадастровый номер ряда представленных объектов-аналогов, источник информации по части объектам-аналогам (письмо Управления) не является открытым источником информации, часть объектов-аналогов представленные ответчиком относятся к иному сегменту рынка в виду нахождения в нежилых зданиях, а объект оценки отдельно стоящее здание.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17 октября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Пермское Единение" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание универмага, с кадастровым номером **, площадью 1998 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 45340 016 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 октября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка