Решение Тульского областного суда от 25 января 2018 года №3А-944/2017, 3А-12/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2018 года Дело N 3А-12/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Голомидовой И.В.,
при секретаре Хромовой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-12/2018 по административному исковому заявлению Золотова Игоря Алексеевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Золотов И.А. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что он имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1998 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 1 610 068,32 рублей является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности, как имеющего исключительное право на выкуп земельного участка.
В соответствии с отчетом ООО "Д." от <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 819 000 рублей.
На основании изложенного Золотов И.А. просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости в указанном выше размере.
Административный истец Золотов И.А., его представитель по доверенности Гладков С.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. В представленных суду заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 391 000 рублей.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее письменном ходатайстве указал на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, и просит рассмотреть дело на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие и принятии решения в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица администрации города Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о проведении судебного заседания в его отсутствие; в представленных суду письменных возражениях просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что рассмотрение заявленного административного иска и оценка представленных истцом доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, должны осуществляться, в том числе, с учетом интересов всего общества, направленных на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований.
Исходя из положений части 4 статьи 247, статьи 150 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от <...> года Золотову И.А. предварительно согласовано предоставление земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1998 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.
<...> года административный истец обратился в министерство имущественных и земельных отношений с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.
Золотову И.А. <...> года министерством имущественных и земельных отношений Тульской области в порядке пункта 6 статьи 39.18 и статьи 39.17 Земельного кодекса РФ направлен проект договора купли-продажи земельного участка, из которого следует, что выкупная цена объекта недвижимости с кадастровым номером <...> определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Данные обстоятельства подтверждаются распоряжением от <...> года, заявлением от <...> года, письмом от <...> года, проектом договора купли-продажи земельного участка, а также выпиской из ЕГРН от <...>.
В соответствии со статьёй 1-1 Закона Тульской области от 15.12.2011 года N 1679-ЗТО при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена таких земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости, если иное не установлено настоящим Законом.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> затрагивают права и обязанности административного истца, выкупающего земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением правительства Тульской области 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2016 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена данным Постановлением в размере 1 610 068,32 рублей (N п/п <...> Приложения N 1 к данному Постановлению).
Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от <...>.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка Золотов И.А. обратился в ООО "Д.".
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 819 000 рублей.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Н." Д.
Согласно выводам, содержащимся в заключении от <...> года, названного эксперта, отчет ООО "Д. от <...> года N <...> частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года, определенная в названном отчете, не подтверждается, поскольку составляет, по мнению эксперта, 615 384 рубля.
Оценивая данное экспертное заключение, суд полагает, что его к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя, поскольку, указывая на то, что отчет от <...> года допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, поскольку оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж не выполнен принцип достаточности (правильность выбора аналогов и их количество), при определении рыночной стоимости эксперт Д. не проанализировал рынок продаж, относящийся к оцениваемому объекту, а использовал предложения из отчета ООО "Д." (таблица 13).
Указанные выше несоответствия повлияли на результаты проведенной экспертизы, в связи с чем судом по ходатайству представителя административного истца по данному делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "О." Ф.
Согласно выводам, содержащимся в заключении N <...> названного эксперта от <...> года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года, определенная как в отчете ООО "Д. от <...>, так и в заключении эксперта ООО "Н." Д. от <...> года, не подтверждается.
В соответствии с заключением эксперта ООО "О." Ф. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию 01.01.2016 года составляет 391 000 рублей.
Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленный судом перед экспертом вопрос и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.
О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> - 01.01.2016 года, рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения N <...> эксперта ООО "О." Ф.. от <...> года у суда не имеется.
То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в заключении от <...> года, не свидетельствует о недостоверности последнего, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности административного истца, выкупающего земельный участок по цене его кадастровой стоимости.
В этой связи ссылка представителя администрации города Тулы на уменьшение поступлений налоговых платежей в муниципальный бюджет в случае пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, правового значения для разрешения данного спора не имеет, а доводы о необходимости оценки судом доказательств с учетом интересов всего общества не основаны на положениях статьи 84 КАС РФ.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения N <...> эксперта ООО "О." Ф.. от <...> года, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Золотова Игоря Алексеевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1998 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 391 000 рублей по состоянию на 01.01.2016 года.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости датой подачи Золотовым И.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого объекта недвижимости является день обращения указанного физического лица в суд - 21 сентября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка