Дата принятия: 17 марта 2020г.
Номер документа: 3а-94/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 17 марта 2020 года Дело N 3а-94/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Афрова Виктора Николаевича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Афров В.Н. обратился в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
1) нежилого здания - магазина "Березка" общей площадью 619,9 кв.метров, двухэтажное, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 150 050,22 рублей по состоянию на 12 июля 2012 года;
2) земельного участка площадью 1189 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - универсам, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанных на малый поток посетителей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 122 000 рублей по состоянию на 17 февраля 2016 года;
3) земельного участка площадью 3887 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 727 000 рублей по состоянию на 21 августа 2019 года.
Заявление обосновано следующим: Афров В.Н. является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере: нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 12 июля 2012 года в размере 20 800 577,13 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 февраля 2016 года в размере 1 470 911,90 рублей и земельного участка с кадастровым номером N на 21 августа 2019 года в размере 5 820 160,58 рублей.
Согласно отчетам ИП Канцырева Р.А. и ООО Оценочная компания "Канцлер" рыночная стоимость указанных объектов недвижимости составляет: нежилого здания на 12 июля 2012 года в размере 13 150 050,22 рублей; земельного участка с кадастровым номером N на 17 февраля 2016 года - 1 122 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N на 21 августа 2019 года - 3 727 000 рублей,
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости нежилого здания.
В судебном заседании представитель административного истца Огарев И.В. административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости объектов не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчетам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не имеют.
ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки нежилого здания с кадастровым номером N, оспариваемые административным истцом, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 4 января 2013 года.
С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки нежилого здания Афров В.Н. обратился в Ярославский областной суд 31 декабря 2019 года.
Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, административным истцом пропущен.
Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд принимает во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, полученные в результате очередной государственной кадастровой оценки, на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не были внесены. Кроме того, суд учитывает, что административный истец обратился с настоящим заявлением после того, как был изменен коэффициент к налоговому периоду (2017, 2018 гг) и увеличены суммы налоговых платежей, что стало иметь значение для административного истца.
Таким образом, суд полагает, что срок для оспаривания Афровым В.Н. результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N должен быть восстановлен.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости.
В пункте 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на нежилое здание, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются также публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих земельных участков.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Афров В.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, а также нежилого здания с кадастровым номером N.
Данный факт подтвержден выписками из ЕГРН.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 12 июля 2012 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 N 1404-п.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена на 12 июля 2012 года в размере 20 800 577,13 рублей.
Административным истцом представлен отчет ФИО 1 N 15/12/2019 от 30 декабря 2019 года, согласно которого рыночная стоимость нежилого здания на 12 июля 2012 года определена в размере 13 150 050,22 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности данного отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе устными и письменными пояснениями оценщика ФИО 1.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 25.09.2014 N 611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Рыночная стоимость объекта капитального строительства оценщиком определена в рамках сравнительного подхода, при этом подобрано достаточное количество объектов - аналогов. Отказ от применения затратного подхода обоснован в отчете наличием именно достаточных данных для применения сравнительного подхода к оценке, что соответствует требованиям пункта 24 ФСО N 7.
Применение оценщиком корректирующего коэффициента при корректировке на площадь из справочника КО-ИНВЕСТ "Общественные здания-2011" обоснованно недостаточным количеством аналогов для расчета корректировки на основе анализа рынка и отсутствием исследований по данной корректировке.
Приведенные в отчете оценщиком мотивы применения указанной корректировки не ставят под сомнение итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и не свидетельствуют о том, что отчет не соответствует положениям пункта 5 ФСО N 3.
Замечание о неправильном определении стоимости земельного участка под объектом оценки подлежат отклонению ввиду следующего.
При определении стоимости земельного участка оценщиком применен "метод распределения", при котором учтен коэффициент, отражающий долю земли в стоимости единого объекта недвижимости, при этом учитывается функционально необходимая площадь для эксплуатации здания, а не площадь самого здания.
Применение данного метода вызвано тем, что оценщиком установлено фактическое расположение нежилого здания на двух земельных участках.
Примененный оценщиком в расчетах метод не противоречит законодательству об оценочной деятельности и не вызывает сомнений у суда в объективности установленной рыночной стоимости нежилого здания.
С учетом приведенных мотивов суд считает, что убедительных доказательств, ставящих под сомнение определенную в отчете ФИО 1 N 15/12/2019 от 30 декабря 2019 года рыночную стоимость нежилого здания, не установлено.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 17 февраля 2016 года, земельный участок с кадастровым номером N поставлен на учет 21 августа 2019 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N с 17 февраля 2016 года составляет 1 470 911,90 рублей, а земельного участка с кадастровым номером N с 21 августа 2019 года - 5 820 160,58 рублей.
Административным истцом представлены: отчет ООО Оценочная компания "Канцлер" N 50/12/2019-01 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 февраля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка на указанную дату равна 1 122 000 рублей, а также отчет ООО Оценочная компания "Канцлер" N 50/12/2019-02 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на 21 августа 2019 года, согласно которому рыночная стоимость составила 3 727 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчетов опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО 2 допрошенного в качестве свидетеля.
Сопоставление показаний свидетеля с содержанием отчетов и материалами дела позволяет сделать вывод об объективности определенной в отчетах рыночной стоимости земельных участков.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчетах приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Суд отмечает, что оценщиком с учетом принципа достаточности произведена выборка аналогов, из которых были отобраны аналоги для расчета. Обоснование выборки приведено в отчетах.
Замечание Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно неправильного расчета корректировки на расположение объекта при оценке земельного участка с кадастровым номером N не нашло своего подтверждения.
Суд отмечает, что корректировка на расположение объекта в пределах города определена с применением верхней границы интервала исходя из невысокого отличия территориальных зон города Данилова.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленных отчетов, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять указанным документам.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в связи с установлением в отношении их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 31 декабря 2019 года (дата обращения в суд с административным иском по почтовому штемпелю).
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Восстановить Афрову Виктору Николаевичу срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания - магазина "Березка" общей площадью 619,9 кв.метров, двухэтажное, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 150 050,22 рублей по состоянию на 12 июля 2012 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 13 150 050,22 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 1189 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - универсам, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанных на малый поток посетителей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 122 000 рублей по состоянию на 17 февраля 2016 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 1 122 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 3887 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 727 000 рублей по состоянию на 21 августа 2019 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 3 727 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 31 декабря 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
