Решение Белгородского областного суда от 12 сентября 2017 года №3а-94/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 12 сентября 2017 года Дело N 3а-94/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 сентября 2017 г. г. Белгород
Белгородский областной суд в составе
судьи Квасова А.С.,
при секретаре Грицощенко Т.О.,
с участием представителей административных ответчиков: Правительства Белгородской области - Егоровой Н.П. и администрации г. Белгорода - Сергеевой Т.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Клубкова Романа Викторовича к Правительству Белгородской области, администрации г. Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
Клубков Роман Викторович (далее - административный истец, Клубков Р.В.), являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью < данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: < адрес>, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 05.07.2015, в сумме < данные изъяты> руб.
Свои требования административный истец мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания (< данные изъяты> руб.) его рыночной стоимости ведет к увеличению подлежащего уплате налога, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, явку своего представителя, который также извещался о судебном заседании путем направления ему СМС-сообщения, не обеспечил; каких-либо пояснений суду не представил и об отложении судебного разбирательства не просил.
Представитель Правительства Белгородской области в судебном заседании, не оспаривая право административного истца требовать установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, указал, что иск может быть удовлетворен с учетом цены спорного нежилого здания, определенной экспертом ФИО по результатам проведенной судебной экспертизы. Отметил, что представленный истцом отчет об оценке имеет нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющие на итоговый результат стоимости нежилого здания.
Представитель администрации г. Белгорода поддержал позицию и доводы, приведенные представителем Правительства области.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца и представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей Правительства области и администрации города, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью < данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: < адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 31-АГ 135211).
В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.
Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.
В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01.01.2016.
Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> составляет < данные изъяты> руб.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца как его собственника. Принадлежащее административному истцу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный по его заказу оценщиком ООО «НПП КОНТАКТ» отчет № ОЦ-16-0434/2. По состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> определена оценщиком в размере < данные изъяты> руб.
На отчет об оценке № ОЦ-16-0434/2 имеется положительное экспертное заключение эксперта Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «Деловой Союз Оценщиков», членом которого является оценщик, составивший отчет об оценке.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административных ответчиков против представленного доказательства размера рыночной стоимости нежилого здания, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого здания и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе, значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого здания на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО
По результатам экспертизы экспертом < данные изъяты> составлено экспертное заключение от 17.08.2017 № 067.04-0217, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 величина рыночной стоимости нежилого задания с кадастровым номером < данные изъяты> составляет < данные изъяты> руб.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод о том, что отчет № ОЦ-16-0434/2 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Выявлены нарушения статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначности толкования отчета об оценке, пункта 5 раздела II Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), которые повлияли на величину рыночной стоимости нежилого здания.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Экспертное заключение от 17.08.2017 № 067.04-0217 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости нежилого здания проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, их натурного осмотра, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилого здания.
Экспертом установлено, что, исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку коммерческой недвижимости - недвижимость производственно-складского назначения.
Анализ рынка недвижимости производственно-складского назначения в г. Белгороде, без учета единичных нетипичных (критически максимальных и минимальных) коммерческих предложений, произведенный экспертом в рамках настоящего исследования, позволил эксперту сделать следующие выводы о ценах: цены на здания и помещения производственно-складского назначения на территории Белгорода значительно колеблются. Диапазон цен предложений объектов капитального строительства производственно-складского назначения в г. Белгороде составляет от 15 451 руб./кв. м до 44 117 руб./ кв. м. Диапазон цен предложений аренды объектов капитального строительства производственно-складского назначения в городе Белгороде составляет от 200 руб./ кв. м в месяц до 300 руб./ кв. м в месяц. Диапазон цен предложений аренды объектов капитального строительства офисного назначения в городе Белгороде составляет от 350 руб./ кв. м в месяц до 850 руб./ кв. м в месяц.
Диапазон рыночной стоимости земельных участков для размещения коммерческой недвижимости (в то числе производственно-складских) составляет от 2 096, 77 руб. за 1 кв. м до 6 274, 51 руб. за 1 кв. м
Эксперт, опираясь на источник информации - «Справочник оценщика недвижимости» Том 1, Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (Таблицы, графики, гистограммы) Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2014 г., привел в заключении (таблица № 11) основные факторы влияния на стоимость объектов капитального строительства (для производственно-складских объектов).
Стоимость нежилого здания, принадлежащего Клубкову Р.В., рассчитана экспертом с применением затратного, сравнительного и доходного подходов.
В рамках затратного подхода при оценке нежилого здания эксперт произвел расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором оно расположено.
При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход, подробно обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Для расчета стоимости земельного участка эксперт выбрал три объекта-аналога, наиболее сопоставимых по ценообразующим факторам с оцениваемым участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых объявлений, размещенных в сети Интернет. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице № 2 экспертного заключения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении.
Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 05.07.2015 составила < данные изъяты> руб.
Рассчитывая стоимость нежилого здания затратным подходом эксперт, исходя из качества и объема полученной информации и на основании исходных данных произвел расчет затрат на замещение/ воспроизводство объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Экспертом был определен размер предпринимательской прибыли с использованием Справочника оценщика недвижимости, составленного ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» том 2, под редакцией Лейфера Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г. и накопленный износ.
Стоимость нежилого здания площадью < данные изъяты> кв. м, определенная экспертом при помощи затратного подхода, составила на дату оценки < данные изъяты> руб. без учета НДС.
Для расчета стоимости спорного здания сравнительным подходом эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытых источников - газеты объявлений «Моя реклама. Белгород» от 05.01.2015 № 1, объявлений в сети Интернет (https://ruads.org/).
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на местоположение и окружение, площадь.
Рыночная стоимость нежилого здания, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 05.07.2015 без учета стоимости земельного участка составила < данные изъяты> руб.
При определении стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания доходным подходом эксперт применил в рамках подхода метод прямой капитализации с использованием результатов анализа наиболее эффективного использования.
Экспертом произведен расчет потенциального валового дохода. Поскольку оценимый объект представляет собой производственное здание, были рассмотрены предложения по сдаче в аренду производственных помещений. Для расчета подобрано три объекта-аналога, расположенных в г. Белгороде и наиболее сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам.
Обоснованы в экспертном заключении и применены корректировки по таким элементам сравнения как условие продажи, масштаб и этажность.
Рыночная стоимость нежилого здания площадью < данные изъяты> кв. м, определенная при помощи доходного подхода, без учета стоимости земельного участка, на дату оценки составила < данные изъяты> руб.
На основании пункта 25 ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод средневзвешенного значения, а также опирался на свое субъективное мнение. По состоянию на 05.07.2015 согласованная стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> составила < данные изъяты> руб.
В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость принадлежащего административному истцу спорного объекта недвижимости составляет < данные изъяты> руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не опровергнуто административным истцом, отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания № ОЦ-16-0434/2 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.
Такие несоответствия, согласно исследовательской части экспертного заключения, очевидно влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: оценщиком не применен доходный подход при оценке нежилого здания, которое потенциально может сдаваться в аренду. Анализ рынка недвижимости оценщик провел не в полном объеме, используя земельные участки, представленные к продаже не относящиеся к сегменту рынка, к которому относится объект оценки. Тем самым эксперт указал, что информация о рынке является недостоверной.
Учитывая вышеизложенное, представленный административным истцом отчет об оценке от № ОЦ-16-0434/2 отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего административному истцу.
По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Суд не согласен с представленными положительными экспертными заключением на отчеты об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении административного требования и установлению кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> в размере < данные изъяты> руб.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Клубков Р.В. с административным исковым заявлением обратился в суд 28.12.2016.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Клубкова Романа Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью < данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> руб.
Рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена настоящим решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 05.07.2015.
Датой подачи заявления Клубковым Романом Викторовичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 28.12.2016.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 18.09.2017



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка