Решение Пермского краевого суда от 11 декабря 2019 года №3а-934/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 декабря 2019 года Дело N 3а-934/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Сыстеровой Елены Анатольевны - Кушниной Е.А., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сыстеровой Елены Анатольевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
Сыстерова Е.А. обратилась с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания расположенного по адресу: **** кадастровым номером **, по состоянию на 01.01.2018 года равной его рыночной стоимости в размере 5671 261 рублей.
В обоснование указала, что является собственником здания, в отношении которого с 2018 года налоговая база определяется как кадастровая стоимость, кроме того, здание включено в Перечень утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.
В судебном заседании представитель истца требования уточнила, просит определить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании уточненного отчета об оценке как 9609626 рублей.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещена, в судебное заседание не явилась, ее представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований с учетом уточнения иска настаивает, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, возражая против заявленного требования и указывая на то, что не все указанные в возражениях замечания были устранены в представленном отчете об оценке, пояснила, что ходатайство о назначении судебной экспертизы отзывается, поскольку оставшиеся не устраненными замечания по своему характеру не могут оказать существенного влияния на итоговое значение рыночной стоимости по отчету.
Заинтересованные лица - Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, администрация города Кудымкара Пермского края представителей в суд не направили, о рассмотрении дела уведомлены. Администрация города Кудымкара Пермского края ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, направила письменные пояснения, полагает, что требования истца в части определения рыночной стоимости в заявленном размере не подлежат удовлетворению.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Кудымкарской городской Думы от 24.11.2017 года N 110 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования "Городской округ - город Кудымкар" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения на территории муниципального образования "Городской округ - город Кудымкар" с 01.01.2018 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание торгового центра общей площадью 1165,8 кв.м. расположенное по адресу: **** с кадастровым номером **, что подтверждается копией свидетельства о праве (л.д. 9).
Принимая во внимание, что с 01.01.2018 года налоговая база налога на имущество физических лиц определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результат определения кадастровой стоимости названного выше объекта недвижимости влияет на права и обязанности истца как налогоплательщика.
В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной надлежащими административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет - 26976938,42 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 8).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания в подтверждение заявленных уточненных требований истец представила Отчет об оценке от 09.12.2019 года N 328И/О-19, составленный оценщиком К.. Как следует из отчета об оценке рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2019 года определена как 9609 626 рублей.
Выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик, имеет необходимую квалификацию, подтвержденную квалификационным аттестатом, является членом саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз", что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 N 1020. В соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных отчетов недопустимым доказательством не имеется.
Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Оценщик провела анализ рынка коммерческой недвижимости, к которому относится объект оценки, по результатам анализа определилаценообразующие факторы в отношении объекта, являющегося предметом анализа, используемые при определении рыночной стоимости, дала оценку рынка недвижимости.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края в период предшествующий дате оценки - 01.01.2018 года, в том числе, проанализировала рынок зданий коммерческого назначения, расположенных в городе Кудымкар Пермского края с учетом уровня развития данного региона субъекта, придя к выводу об основных ценообразующих факторах - местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь, тип объекта, определив диапазон цен на рынке от 172,92 до 13509,62 руб./кв.м.(включая права на земельный участок и НДС). С учетом особенностей объекта, местоположения, большой площади, физического состояния, пришла к выводу о том, что стоимость может находиться в диапазоне выше среднего значения. Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания, по результатам которого она пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка, на котором расположено здание, с учетом выполненной выборки находится в диапазоне от 337,55 до 854,62 руб./кв.м.
Для определения рыночной стоимости оценщиком избраны два подхода: сравнительный и затратный, мотивирован выбор подходов с учетом особенностей объекта оценки.
Оценщик определиларыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом с учетом требований п. 22д ФСО N 7 с использованием метода сравнения продаж. В том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
Проводя отбор аналогов с учетом основных элементов сравнения, характеристик, влияющих на стоимость, оценщик в качестве объектов сравнения использовала данные о предложениях на продажу прав собственности на двенадцать объектов, сопоставимых с оцениваемым, мотивировав причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимому с объектом оценки сегменту рынка (отдельно стоящее здание торгового, офисного, свободного назначения), характеризуются сходными ценообразующими факторами. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. Изучив данные об объектах, предложенных административным ответчиком в качестве возможных аналогов, суд полагает обоснованной позицию представителя административного истца о том, что они могут быть приняты в качестве таковых с учетом отсутствия данных об открытых и доступных для проверки оценщиком источников информации о предложениях и сделках, ретроспективности даты, а так же с учетом типа объектов предлагаемых ответчиком в качестве аналогов (помещения значительно меньшей площади, чем объект оценки - отдельное Здание большой площади).
Оценщиком проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются. Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным. Как следует из содержания Отчета об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провел проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, определив его как 32,35%, что подтверждает однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки.
Также оценщик с использованием сравнительного подхода произвела расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, определив ее как - 1231 001 рубль.
С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные УПВС, как наиболее точно отражающего стоимость строительства, используемые материалы и технологии, сопоставимые с оцениваемым объектом.
В качестве объекта аналога к предмету оценки (двухэтажного здания торгового центра 1985 года постройки, переоборудованного в 2012 году, общей площадью 1165,8 кв.м., без подвала, железобетонный фундамент, кирпичные стены, железобетонные межэтажные и чердачные перекрытия, полы - наливные, керамогранит, внешняя и внутренняя отделка, канализация, центральное отопление, водопровод, электрическое освещение, вентиляция) выбрано одноэтажное здание магазина универсального без подвала, с сборным бетонным подвалом, стенами крупнопанельными из ячеистого бетона, внутренними кирпичными и деревянными перегородками, железобетонными перекрытиями, центральным отоплением, водопроводом, канализацией, электроосвещением, отделкой повышенного качества).
Оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки относительно сравнительной единицы, разницы в строительном объеме, этажности, применены климатический и регионально-экономический коэффициенты, индекс изменения сметной стоимости, произведен расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость.
Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ (26 %) и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект (60,8 %), исчислен накопленный износ - 70,99 %.
Доводы административного ответчика о том, что оценщиком необоснованно применены как корректировка на регионально-экономическое различие в уровне цен (при определении затрат на замещение), так и корректировка на уровень развития района в котором находится объект оценки (при определении размера общего накопленного износа), а также о неправильности расчета корректировка на уровень развития района, проверены судом и не могут быть признаны обоснованными. В целях определения рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода оценщик: во-первых, определяет восстановительную стоимость (полные затраты на строительство с учетом усредненных показателей и коэффициентов, позволяющих учесть особенности объекта оценки, в том числе с учетом региона строительства); во-вторых, определяет стоимость объекта на дату оценки с учетом имеющегося совокупного износа, составной частью которого является физический износ, а также функциональное и внешнее (экономическое) устаревание. Указывая на необоснованность определения размера износа с учетом внешнего устаревания, административный ответчик не приводит каких-либо оснований данного довода, тогда как выводы оценщика в данной части основаны на используемой им методике оценки рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода. Расчет коэффициента внешнего устаревания выполнен оценщиком с учетом требований выбранного метода оценки, а также разъяснений полученных от ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг" о применении подготовленных данной организацией статистических данных об уровне экономического развития для расчета указанного коэффициента.
Проведя согласование результатов оценки, оценщик определиларыночную стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года без учета стоимости земельного участка как 9609 626 рублей, что сопоставимо с определенным оценщиком диапазоном цен. Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Проверив и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости здания может быть определена на основании представленного истцом уточненного Отчета об оценке.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Законом об оценочной деятельности датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
Сыстерова Е.А. обратилась с административным иском в суд 17 октября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск Сыстеровой Елены Анатольевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, нежилого здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года, равной его рыночной стоимости в размере 9609626 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 октября 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 13 декабря 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка