Дата принятия: 09 июля 2020г.
Номер документа: 3а-932/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 июля 2020 года Дело N 3а-932/2020
Именем Российской Федерации
09 июля 2020 года Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Горнозаводскцемент" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
АО "Горнозаводскцемент" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, просит установить кадастровую стоимость здания (здание столовой), назначение: нежилое, общей площадью 1561,3 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, Горнозаводский район, г. Горнозаводск, территория ОАО "Горнозаводскцемент", равной его рыночной стоимости в размере 6638 837 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество организаций. Кадастровая стоимость здания, определенная по состоянию на 01 января 2018 года, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
В судебное заседание административный истец явку представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в административном исковом заявлении требования.
Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, АО "Горнозаводскцемент" является собственником здания (здание столовой), назначение: нежилое, общей площадью 1561,3 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, Горнозаводский район, г. Горнозаводск, территория ОАО "Горнозаводскцемент", о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции до 01 января 2020 года) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов (общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах, свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них. В настоящее время, с 01 января 2020 года в связи с принятием Закона Пермского края от 05 ноября 2019 года N 458-ПК "О внесении изменений в Закон Пермского края "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области "О налогообложении в Пермском крае" пункт 1 части 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК изложен в следующей редакции: "Налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 300 кв. метров и помещений в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края".
На основании статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК принято Постановление Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 года N 756-п "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и Постановление Правительства Пермского края от 28 ноября 2019 года N 874-п "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", которыми были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названные Перечни за N 2437 и N 4104 соответственно включено здание с кадастровым номером **, кадастровую стоимость которого просит установить административный истец в настоящем деле.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что спорное здание, принадлежащее административному истцу на праве собственности, включено в вышеназванные Перечни объектов, утвержденные Правительством Пермского края, является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество организаций, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта.
Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 22300672,42 рубля.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований АО "Горнозаводскцемент" представило отчет об оценке от 28 апреля 2020 года N 2410/О-19, выполненный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" Б., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года составила 6638 837 рублей.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями.
Так, оценщик Б. является членом Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", включена в реестр оценщиков 03 апреля 2018 года за регистрационным номером 01009, свидетельство N 01059. Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом ФГБОУ ВПО "Пермский государственный национальный исследовательский университет" от 04 июля 2014 года N 63 по специальности "Финансы и кредит"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 10 августа 2018 года N 014305-1 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису СПАО "РЕСО-Гарантия" от 24 июля 2019 года N 922/1573458187 со сроком действия полиса с 28 августа 2019 года по 27 августа 2020 года.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (нежилое здание, здание столовой) - рынок купли-продажи офисной недвижимости.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи офисной недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории Пермского края за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр офисной недвижимости по Пермскому краю по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг". Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 38,98 руб./кв.м. до 27618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Горнозаводск Пермского края - район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости), его площадь (крупная), физические характеристики (состояние удовлетворительное), оценщик в отчете делает вывод о том, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 38 руб./кв.м. до 10085,48 руб./кв.м., выше среднего значения - 1454,73 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).
Также на основании проведенного анализа рынка купли-продажи земельных участков промышленного назначения, расположенных в Пермском крае, оценщик указал, что диапазон цен на земельные участки составил от 12,37 руб./кв.м. до 1966,15 руб./кв.м. Учитывая местоположение участка (г. Горнозаводск), площадь (крупная), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 6,19 руб./кв.м. до 748,22 руб./кв.м., ниже среднего значения - 215,60 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 11,5 %.
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цену зданий и помещений коммерческого назначения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения. Также оценщик определилосновные факторы, влияющие на цену земельных участков промышленного назначения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф и форма участка, коммуникации, разрешенное использование, подъездные пути.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход, основанный на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы сведения, опубликованные на официальных сайтах в сети Интернет: https://ruads.org/, https://www.avito.ru/, https://perm.n1.ru/,Каталог ПМЛС от 27 октября 2017 года, Каталог REZON от 02 ноября 2017 года.
Из предложенного рынка купли-продажи объектов оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (назначение - коммерческое, местоположение - города Пермского края, кроме города Пермь) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 10 объектов-аналогов для здания и 5 объектов-аналогов для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на данный объект. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно скидки на торг, местоположения, площади, физического состояния, уровня отделки, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
При определении рыночной стоимости здания оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлено. Напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с исковым требованием.
Таким образом, величина рыночной стоимости здания, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 02 июня 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление акционерного общества "Горнозаводскцемент" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания (здание столовой), назначение: нежилое, общей площадью 1561,3 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, Горнозаводский район, г. Горнозаводск, территория ОАО "Горнозаводскцемент", равной его рыночной стоимости в размере 6 638 837 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества считать 02 июня 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Пермский краевой суд.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
