Решение Владимирского областного суда от 28 августа 2019 года №3а-93/2019

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 августа 2019 года Дело N 3а-93/2019
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кирюшиной О.А.
при секретаре Шаховой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Ставр-Инвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Ставр-Инвест" (далее - ООО "Ставр-Инвест"), в лице директора Караваева М.А., обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что ООО "Ставр-Инвест" является собственником ? доли земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 29 690 +/- 60 кв. м, расположенным по адресу: **** с кадастровой стоимостью, установленной постановлением администрации г. Владимира от 29 ноября 2016 года N 3742 по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 152 665 089,30 рублей.
Согласно отчету об оценке ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" N291-18 от 05 октября 2018 года рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 97 853 000,00 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 82 от 17 января 2019 года заявление ООО "Ставр-Инвест" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка было отклонено.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 97 853 000,00 рублей.
Административный истец ООО "Ставр-Инвест", надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Административный ответчик администрация города Владимира, представило надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя не направило, представило письменный отзыв, в котором указало, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, правильность заключения эксперта ООО "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии", его форму и содержание, а также размер определенной экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка.
Административные ответчики Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее Управление Росреестра по Владимирской области) представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, правильность заключения эксперта ООО "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии", его форму и содержание, а также размер определенной экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка.
Заинтересованное лицо ООО "Игротэк", надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, ходатайства об отложении не заявило.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ООО "Ставр-Инвест", администрации города Владимира, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, ООО "Игротэк" поскольку их явка не признана судом обязательной.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Ставр-Инвест" и ООО "Игротэк" являются долевыми собственниками (по ? доли) земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 29 690 +/- 60 кв. м, расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - строительство всесезонного спортивно-оздоровительного комплекса (т. 1 л.д. 8-17).
Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставленным на кадастровый учет 25 ноября 2014 года (т. 1 л.д. 10-17).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации г. Владимира "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Владимир" от 29 ноября 2016 года N 3742 по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 152 665 089,30 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 ноября 2014 года (т. 1 л.д. 10, 180-181).
Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого ООО "Ставр-Инвест" за вышеназванный земельный участок, исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение его кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в соответствие с его рыночной стоимостью.
21 декабря 2018 года ООО "Ставр-Инвест", полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика земельного налога, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года N П/322 во Владимирской области при территориальном органе - Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии N 82 от 17 января 2019 года данное заявление отклонено (т. 1 л.д. 112-115).
19 июня 2019 года ООО "Ставр-Инвест" обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.1-4).
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет, составленный ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" N291-18 от 05 октября 2018 года, в котором стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года и составляет 97 853 000,00 рублей (т.1 л.д. 18-110).
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 186-188).
Согласно заключению эксперта ООО "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" **** N 49/2019 от 12 августа 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 118 649 000,00 рублей.
Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в Отчете отсутствует информация об экологических загрязнениях объекта оценки, описание частей объекта оценки, анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. Для сравнения объекта оценки с другими объектами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, не использован элемент сравнения - условия финансирования. На странице 16 Отчета указывается, что организации и специалисты к проведению оценки и подготовке отчета не привлекались, хотя на страницах 35, 40, 47 Отчета используется мнение экспертов без указания их квалификации. В Отчете отсутствуют копии материалов и распечаток на страницах 35-36 Отчета, кроме объектов-аналогов, не представляется возможным подтвердить информацию по ссылкам на страницах 40, 47 Отчета, в связи с этим не представляется возможным подтвердить информацию, источник информации и дату ее подготовки. Анализ фактических данных, приведенных на страницах 35-36 Отчета, по имеющимся ссылкам не представляется возможным проверить и подтвердить, кроме объектов-аналогов. Не представляется возможным проверить интервал значений цен на страницах 36, 41 Отчета. В Отчете отсутствуют копии материалов и распечаток на страницах 40 Отчета, в связи с этим, не представляется возможным подтвердить анализ фактора транспортная доступность, влияющего на спрос, предложение и цены объектов. Информация об объектах-аналогах на страницах 72-73 Отчета недостаточно для применения корректировок на коммуникации (страницы 51-52 Отчета) (т. 2 л.д. 2-121).
Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (решение N 82 от 17 января 2019 года), при рассмотрении заявления ООО "Ставр-Инвест" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** также установлено, что в отчете ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" N 291-18 от 05 октября 2018 года не представлен полноценный анализ наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, не имеющего улучшений (стр. 5 отчета). При определении наиболее эффективного использования (стр. 25-28 отчета) оценщик ссылается на пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7, приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В рассматриваемом случае ссылка на пункт 20 ФСО N 7 не обоснованна. Определение наиболее эффективного не проведено. Оценщиком не рассмотрены иные возможные варианты использования оцениваемого земельного участка. Расчет рыночной стоимости проведен с применением сравнительного подхода. Отказ от применения доходного подхода, по мнению комиссии, может свидетельствовать не только о нарушении методики определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, но и о нарушении прав заказчика оценки на адекватную (рыночную) оценку принадлежащего ему объекта недвижимости (т.1 л.д. 112-115).
Данное решение Комиссией принято с участием главного специалиста-эксперта отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Владимирской области.
С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объектов оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" результатов. В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет N291-18 от 05 октября 2018 года, составленные ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков", суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.
Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" N 172/2018 от 15 января 2019 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.
Экспертное заключение N 49/2019 от 12 августа 2019 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" **** имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 57 от 29 марта 2018 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта N 49/2019 от 12 августа 2019 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение N 49/2019 от 12 августа 2019 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд признает заключение эксперта ООО "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" N 49/2019 от 12 августа 2019 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления по состоянию на 01 января 2016 года кадастровой стоимости указанного земельного участка с кадастровым номером **** площадью 29 690 +/- 60 кв. м, расположенного по адресу: ****, ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - строительство всесезонного спортивно-оздоровительного комплекса, в размере 118 649 000,00 рублей.
В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления ООО "Ставр-Инвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 21 декабря 2018 года, то есть дату его обращения в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Ставр-Инвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** площадью 29 690 +/- 60 кв. м, расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - строительство всесезонного спортивно-оздоровительного комплекса, в размере его рыночной 118 649 000 (сто восемнадцать миллионов шестьсот сорок девять тысяч) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Ставр-Инвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами **** в размере его рыночной стоимости 21 декабря 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда О.А. Кирюшина
Мотивированное решение изготовлено 28 августа 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка